[김경민의 인사이트] ⑭ 전세를 넘어: 주거 정책의 새로운 방향 (글 : 김도경 서울대학교 연구원)
전세 제도는 오랫동안 주거 사다리로 여겨져 왔다. 집을 소유하지 못한 사람들에게 전세는 내 집 마련을 위한 중요한 단계였으며, 주거 안정성을 확보하는 수단으로도 큰 역할을 해왔다. 그러나 최근 전세 사기 문제로 인해 이 제도에 대한 신뢰가 흔들리고 있다. 전세 제도가 더 이상 그 역할을 다하지 못하면서, 주거 불안이 커지고 있는 것이다.
한편, 월세는 전세에 비해 주거비 부담이 크다는 인식이 있지만, 그 이유는 현행 주거 정책에서 월세에 대한 지원이 충분하지 않기 때문이다. 주거 바우처 제도를 확대하면 이러한 부담을 완화할 수 있으며, 더 많은 사람들이 안정적인 주거 환경을 누릴 수 있을 것이다. 이제는 전세 중심의 정책에서 벗어나, 주거 바우처를 통해 다양한 주거 형태를 지원할 때가 되었다.
새로운 주거 정책 방향: 주거 바우처 확대
기존의 전세 이자 지원이나 대출 확대 정책만으로는 이제 한계가 명확하다. 전세 제도 자체를 재검토하고, 더 근본적인 주거 복지 정책이 요구되는 시점이다. 그 대안 중 하나로 주거 바우처 제도의 확대를 제안할 수 있다. 주거 바우처는 정부가 임차인에게 일정 금액을 지원해 임대료의 일부를 보조하는 방식으로, 시장의 원리를 훼손하지 않으면서도 임차인의 주거 부담을 줄이는 효과적인 정책이다.
미국에서도 주거 바우처 제도를 통해 저소득층의 주거 안정을 도모하고 있다. 정부는 임대료의 일부를 지원하여 임차인이 임대료 상승에도 안정적으로 거주할 수 있도록 돕는다. 이를 통해 임차인은 자신에게 맞는 주거지를 자율적으로 선택할 수 있다. 미국의 바우처 제도는 지원 대상과 방식에서 한국과 차이가 있다. 미국에서는 중위소득 50% 이하 가구를 대상으로, 임차인은 조정된 월 소득의 30%를 임대료로 부담하고, 나머지 임대료는 주택 당국이 지원한다. 이 지원은 FMR(공정시장임대료)에 기반해 결정되며, 지역별 임대료 수준에 따라 달라진다.
예를 들어, 샌프란시스코에 거주하는 중위소득 50%의 1인 가구를 가정해 보자. 이 가구의 연 소득은 약 6만 5,050달러이며, 월 소득으로 환산하면 약 5,421달러가 된다. 샌프란시스코의 스튜디오 타입의 기준 임대료(FMR의 110%)인 2,851달러를 기준으로, 이 가구는 월 소득의 30%인 약 1,626달러를 임대료로 부담하게 된다. 나머지 1,225달러는 주택 당국에서 지원하며, 이로써 임차인은 임대료 부담을 덜고 보다 자유롭게 주거지를 선택할 수 있다.
반면, 한국은 중위소득 48% 이하의 임차 가구를 대상으로 하며, 타인의 주택 등에 거주하는 임차 가구에게는 기준 임대료를 상한으로 하여 수급자의 실제 임차료를 지원한다. 이때 기준 임대료와 실제 임차료 중 적은 금액을 지급하며, 수급자의 소득 인정액이 생계급여 선정 기준을 초과하는 경우에는 자기 부담분이 차감된다. 한국의 방식은 정액 지원을 원칙으로 하지만, 소득에 따라 지원 금액이 차등 적용된다.
따라서 한국도 임차인의 부담을 줄이고 변화하는 시장 상황에 신속히 대응할 수 있도록, 보다 유연한 정률 지원 방식의 도입과 정책적 개선이 필요하다. 주거 바우처 제도의 확대는 임차인의 부담을 경감하면서도 시장의 자율성을 유지할 수 있는 적절한 해법이 될 수 있다.
다만, 주거 바우처 제도에도 몇 가지 우려가 존재한다. 임차인이 바우처를 통해 임대료 일부를 지원받고 있다는 사실을 임대인이 알게 될 경우, 이를 이유로 임대료를 인상할 수 있다는 우려가 있다. 이는 바우처 제도의 취지를 왜곡하고, 임차인의 주거 부담을 다시 가중시키는 부작용을 낳을 수 있다. 이러한 문제를 해결하기 위해서는 임대료 상승에 대한 모니터링과 규제 강화가 필요하다. 정부는 바우처 제도가 임대료 상승으로 이어지지 않도록 시장 상황을 면밀히 점검하고, 임대인들이 바우처 제도를 악용하지 않도록 적절한 법적 제재를 마련해야 할 것이다. 이러한 모니터링과 규제를 통해 바우처 제도의 부작용을 최소화하고 정책의 효과를 극대화할 수 있을 것이다.
