“금리 인하, 가격 상승 기대감에 빚투·영끌”

[Special Rerport | ‘시계제로’ 부동산시장] 2024 하반기, 서울 아파트 가격 오르는 진짜 이유

● 투기지구 해제, 시장규제 완화에 수요 증가
● 원자재 가격 오름세, 신축·기축 아파트에 영향
● 서울, 수도권 아파트 공급량 부족
● 전세가 지속 상승이 지지대 노릇

서울 성동구 아파트 단지 전경. 문재인 정부 5년간 서울에서 아파트 매매가격이 가장 큰 폭으로 오른 곳은 성동구로 나타났다. [뉴스1]

문재인 정부 시절 집 없는 서민의 상대적 박탈감과 소외감은 상당했다. 그 당시 서울의 아파트 가격은 하늘 높은 줄 모르고 치솟았기 때문이다. 문재인 대통령은 2017년 5월 9일 취임해 2022년 5월 9일 청와대를 떠났다.
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그가 대통령에 취임하던 2017년 5월을 100으로 보고 한국부동산원의 월간 아파트 매매가격 변동률을 시계열(통계 변화를 시간의 움직임에 따라 포착해 계열화하는 방식)로 분석한 결과 서울의 25개 구 가운데 아파트 가격이 가장 많이 상승한 곳은 성동구였다. 성동구는 5년 동안 매매가가 169.93%가 상승한 것으로 나타났다. 가장 적게 오른 구는 관악구로 86.24% 상승했다. 동네, 지역마다 오른 폭은 다르지만 아파트 가격 급등은 서울뿐 아니라 인천, 경기 등 수도권을 비롯한 전국에서 나타난 현상이다.
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2022년 출범한 윤석열 정부가 기준금리를 인상하자 아파트 가격이 떨어지기 시작했다. 그러다 지난해 5월부터 다시 상승하더니 11월을 기점으로 또 하락했다. 올해 들어 3월부터 다시 상승세를 타더니 9월 중순인 지금까지 그 기조가 이어지고 있다. 이처럼 널을 뛰는 부동산시장의 가격 등락 현상을 말로 표현하기란 매우 어렵다.
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부동산 플랫폼 직방이 9월 9일 국토교통부 아파트 실거래가를 분석한 결과 올해 1~8월 전국 아파트 매매거래량은 30만1395건, 거래총액은 139조3445억 원으로 집계됐다. 올해 남은 4개월 매매거래가 반영되지 않았음에도 지난해 연간 거래량 37만9934건의 79%, 거래총액 151조7508억원의 92% 수준에 이른 높은 수치다. 그뿐만 아니라 2월과 3월에 2500여 건이던 서울의 아파트 거래량이 6월 6150건, 7월 9518건, 8월은 1만여 건이 넘을 것으로 예상하고 있다. 이 중 8월 거래된 아파트 가운데 강남구는 신고가 비중이 35%, 서초구는 32%, 용산구는 30%를 차지했다. 이는 9월 5일 기준 국토교통부 실거래가 자료를 분석한 결과다. 이렇게 서울의 아파트 가격이 지속적으로 상승하는 원인은 무엇일까.

주택 매매 자극하는 규제완화

첫째, 정부의 부동산 관련 규제완화 정책이다. 지난 정부에서 꽁꽁 묶어놓았던 부동산시장 규제를 윤석열 정부는 취임 초부터 완화하고 있다. 특히 서울의 서초·강남·송파·용산구를 제외하고 전국 어디에도 지역 규제는 없다. 지역 규제 중 조정대상지역이 해제되면 주택담보대출 규제, 분양권 전매제한, 양도소득세 중과, 1가구 1주택 양도소득세 비과세 혜택 요건 강화, 청약조건 규제, 자금조달계획서 제출 등이 완화되거나 없어진다. 또한 투기과열지구가 해제되면 주택담보대출 규제, 청약조건 규제, 재건축(재개발)조합원 규제, 투기지역이 해제되면 세금 규제, 대출 규제 등이 모두 없어져 정상으로 돌아간다. 윤석열 정부는 이렇게 지역 규제를 해제함은 물론 부동산을 둘러싼 다양한 규제완화책을 내놨다. 양도세 중과세율 한시적 완화를 비롯해 생애 최초 주택 구입 시 취득세 면제와 대출 확대, 종합부동산세 세율 및 세부담 상한 조정, 도심 주택공급을 위한 정비사업 규제 완화, 노후계획도시특별법에 기반한 1기 신도시의 계획적 개발 발표, 재건축초과이익환수제 완화, 재건축 안전진단 완화, 공시가격 현실화율 폐지, 개발제한구역해제 및 군사시설보호구역해제 등이다. 이렇게 규제완화 정책으로 부동산 투자의 걸림돌이 없어져 가격이 오르는 것이다.

2024년 4월 러시아 공습으로 폐허가 된 우크라이나 서부 도시 르비우. 장기간 이어진 전쟁으로 유가와 원자재 가격이 크게 올랐다. [뉴시스]

‌둘째, 건설 원자재 가격 상승이 신축은 물론 기축 아파트에까지 영향을 주고 있다. 2020년 코로나19 팬데믹 이후 세계 각국의 경기부양 정책이 동시에 이뤄지면서 원자재 수요가 급격히 증가했고, 한꺼번에 물량이 몰리면서 수급에 차질이 생기다 보니 인력을 통한 생산력이 떨어지고 원자재 생산에도 차질을 줄 수밖에 없었다. 특히 2022년 2월 러시아의 우크라이나 침공, 2023년 10월 하마스의 이스라엘 침공 등으로 50달러 이하이던 국제유가가 배럴당 122달러까지 치솟더니 최근에는 70달러 전후로 내려왔다. 문제는 유가 상승으로 석유류 제품의 가격상승과 운송비, 생산비가 올라 결국 원자재 가격 상승으로 이어졌다. 시멘트는 2020년부터 가격이 3번 정도 인상되고, 2022년에는 18%나 가격이 인상됐다. 철광석 역시 호주와 중국이 대립하면서 문제가 발생했다. 2021년 이후 달러 가치가 상승하면서 철근 가격이 올랐다. 이런 연유로 원자재 가격은 무려 3년 동안 35%나 뛰었다. 원자재 가격이 급등하면 당연히 조성 원가가 올라가 신축부터 구축까지 아파트 가격이 상승한다.
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셋째, 서울·수도권 아파트 공급량 부족이다. 2021년 8월부터 상승하기 시작한 기준금리는 아직도 고금리다. 기준금리가 높아지면 시중금리도 높아져 건축 원가도 높아진다. 왜냐하면, 우리나라는 건설업자들이 모두 자기자본으로 지금을 조달해 주택을 신축하고 공급하는 것이 아니라 은행 등 금융권에서 프로젝트 파이낸싱(PF·타인의 보증 없이 대상 사업의 미래 사업계획의 현금흐름과 리스크를 분석·평가해 대출하는 방법)을 이용해 자금을 조달하고 이를 기초로 주택을 공급하는 구조이기 때문이다. 결국 금리가 올라가면 조달 비용이 올라간 만큼 분양 가격을 높여야 하는데 시장 상황은 이를 수용하기 어려워 공급을 줄이게 된다. 2021년 이후 주택 인허가 및 착공 건수는 전년 대비 반토막 났다. 금리 상승은 주택담보대출 이자에도 영향을 끼쳐 주택 구입자의 부담이 커졌고, 지방은 수요가 위축돼 미분양 매물이 쌓이고 있다.
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반면 서울은 수요가 많은 데 비해 공급은 항상 부족한 양상이다. 부동산 정보업체 부동산R114에 따르면 서울의 입주 물량은 올해 2만4659가구에서 2025년 2만5710가구로 늘어난다. 2026년에는 6967가구가 공급될 예정이다. 이 수치는 서울 아파트 분양 시 입주자 모집공고에 명시한 입주 예정 물량을 기준으로 집계됐다. 최근 서울의 아파트 가격 상승 요인은 바로 향후 공급량이 부족할 것이라는 불안감이 확산하면서 매수에 나서는 사람이 많아진 데 있다.

시행 전부터 시장 들썩이는 금리의 영향력

넷째, 기준금리 인하에 대한 기대감이다. 기준금리 0.75%의 초저금리가 유지되던 2021년 상반기와 같은 상황은 이제 다시 오지 않는다. 현재 3.5%인 기준금리가 향후 인하되더라도 2~2.5% 전후의 금리를 유지할 가능성이 크다. 미국을 비롯한 캐나다, 영국, 유럽 등 세계 각국은 이미 기준금리를 인하하고 있다. 우리나라가 기준금리를 얼마나 인하할지는 알 수 없지만 머지않아 틀림없이 금리가 떨어질 것이라는 기대감이 부동산시장에 반영되고 있다. 기준금리가 인하되면 시중금리와 주택담보대출 이자도 동반 하락한다. 주택 구입에 목돈이 필요한 무주택자들은 낮은 금리로 대출을 받을 수 있어 내 집 마련이 쉬워질 수 있다. 금리가 인하되면 주택 수요가 증가해 아파트 가격이 오른다. 이런 연유로 서울과 수도권 일부 지역에서는 아파트 매매거래량이 늘고 가격도 상승하고 있다. 이에 정부는 '스트레스 DSR'(대출 이용 기간 중 금리상승으로 인해 원리금 상환 부담이 증가할 가능성 등을 감안해 DSR 산정 시 일정수준의 가산금리를 부과해 대출한도를 제한하는 제도)을 9월부터 시행해 주택담보대출을 전반적으로 옥죄기 시작했다. 이유는 수도권 주택시장이 지나치게 과열되고 있다는 판단에서다.
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정부가 주택담보대출을 규제하면 당장은 부동산 가격이 다소 안정될 수 있다. 하지만 수요공급의 법칙에 따라 수요를 강제로 억누른 셈이라서 규제를 풀면 언제든 가격이 다시 오를 수 있다. 문제는 대출 규제가 바로 돈 없는 서민의 내 집 마련을 더 어렵게 하는 점이다. 이미 우리은행과 신한은행은 전세를 끼고 주택을 구입하는 갭투자에 대해 대출을 전면 중단한 상태다. 국민은행은 주택담보대출 자체를 중단했다. 또한 최장 대출 기간을 50년에서 30년으로 줄이고, 전세금 대출한도도 전세가의 80% 이하로 낮췄다. 이렇게 정부와 금융기관이 대출을 줄이거나 중단해 시장을 안정시키고자 한다면 단기간 효과는 있겠지만 근본 문제는 해결되지 못한다. 금리가 내려가면 부동산 가격이 오른다는 것을 수요자는 이미 잘 알고 있다. 그래서 정부가 무주택자에게만큼은 규제를 완화할 필요가 있다.
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다섯째, 전월세 가격의 지속적 상승이 매매가격에 영향을 주고 있다. 2020년 임대차3법(계약갱신청구권제·전월세상한제·전월세신고제)이 시행돼 계약갱신청구권을 사용한 물량은 재계약이 성사되지 않을 경우 이사를 가야한다. 이때는 물건에 전월세상한제가 적용되지 않아 임대인 마음대로 가격을 높일 수 있다. 서울은 이러한 물건이 7월 1만3000여 건에서 연말까지 총 6만3000여 건으로 늘어날 전망이다. 특히 서울을 포함한 수도권에서는 1~2인 가구 증가로 전세 수요가 많아지고 있는데 공급은 부족한 상태다. 여기에 전세사기 여파로 빌라와 오피스텔 등 비아파트 부분의 수요는 감소하는 한편 중소형 아파트로 전세 수요가 몰리면서 가격상승이 가속화하고 있다.
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전월세 가격이 상승해 수익률이 높아지면 투자 수요가 늘어나 매매가격도 상승한다. 그래서 전월세 가격의 등락 폭은 매매가격의 선행지수가 된다. 정부는 이를 간과하고 아파트 수요를 비아파트 부분으로 분산할 목적으로 8.8 대책에 '빌라 등 매입임대주택을 13만 가구 이상 공급하겠다'는 내용을 담았다. 하지만 전세사기 사건 이후 비아파트에 대한 비호감이 회복되지 않고 있어 아파트 쏠림현상은 당분간 지속될 전망이다. 이제는 전세사기를 예방할 제도적 장치 마련이 시급하다. 전세보증금을 보호할 수 있는 에스크로(결제대금예치) 제도 도입을 논의할 필요가 있다.

강남 유효수요 분산정책 필요한 때

여섯째, 서울의 아파트 가격이 계속 상승할 것이라는 믿음이다. 서울은 다른 지역에 비해 아파트 가격이 너무 높다. 강남구에는 3.3㎡당 1억5000만 원을 호가하는 아파트가 한둘이 아니다. 중산층 서민이 1년 연봉을 고스란히 모아도 1평을 살 수 없는 실정이다. 주택 구입을 포기한 '집포' 세대가 생길 만하다. 강남의 아파트 가격이 높은 이유는 부동산 가격을 결정하는 요인인 유용성(이용 가치), 상대적 희소성, 유효수요가 모두 충족되기 때문이다. 유용성 측면에서 서울을 다시 만들 수 없듯이 강남도 더는 강남과 같은 접근성과 편리성, 도시기반시설을 갖춘 살기 좋은 여건을 만들 수 없다. 그러니 다른 지역보다 상대적으로 희소가치도 높다.
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문제는 이 때문에 강남 아파트 가격의 폭등세를 해소할 뾰족한 방법이 없는 것이다. 강남의 유효수요를 다른 쪽으로 이동시키는 수요 분산정책이 필요하다. 유효수요는 기꺼이 돈을 지불하고 주택을 구입할 수 있는 수요를 말한다. 이런 사람이 많아지면 가격이 경쟁적으로 오른다. 돈 있는 사람들은 살기 좋고, 편리하고 누구나 선호하는 강남으로 몰린다. 지방에 사는 사람들은 굳이 서울이 아니더라도 수도권에 살고 싶어 한다. 이러한 현상은 먼 미래에도, 인구가 감소해도 변하지 않을 것이다. 이미 인구 소멸이 시작됐다. 정부는 당장 서울과 수도권, 수도권과 지방의 빈부격차부터 해소할 방법을 연구해 정책으로 보여줘야 한다.
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서울과 수도권은 아파트 가격 상승이 우려되는 상황이지만 지방은 가격 하락세가 이어지는 데다 미분양이 속출하고 있다. 또 2022년 12월 인천 미추홀구에서 발생한 700여 채 빌라왕 전세사기 사건 이후 전국적으로 나타난 전세사기 사건 여파로 비아파트 기피 현상이 심화하고 있다. 정부가 비아파트 부분에 대한 공급 확대와 규제완화에 지원책까지 내놨지만 이 정도로는 부족하다. 한번 신뢰를 잃고 불안해진 비아파트 시장의 경기를 살리려면 더 과감한 규제완화와 지원책이 필요하다.
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일부 지역에서 가격이 오르거나 시장이 과열됐다고 판단해 지난 정부처럼 부동산시장을 섣부른 규제로 안정시키려는 생각은 버려야 한다. 부동산 정책은 시장 자율에 맡겨야 한다. 정부는 부동산시장이 왜곡되고 투기가 일어날 때 개입해 이를 바로잡고 저지하는 정책으로 부동산과 인간의 관계를 원만하게 개선해야 한다. 무주택자를 위한 주택공급 정책은 정부가 지속적으로 추진해야 할 과제다. 공급이 부족하다고 공급이 늘어날 때까지 시장은 기다리지 않는다. 부동산은 부증성이라는 자연적 특성 때문에 공급의 비탄력성이 공급을 원활하게 하지 못한다.

서울시 모아주택 매입도 한 방법

정부는 올해부터 2029년까지 3기 신도시와 수도권 중소 택지에 23만6000가구를 분양한다. 이렇게 되면 수도권 주택공급 부족 문제를 상당히 해소할 수 있을 것으로 보인다. 또한 국토교통부가 서울시 인허가 등 데이터를 통해 분석한 결과, 올해 서울 아파트 입주 물량은 3만8000가구다. 이는 입주 물량 10년 평균치 3만8000가구와 같은 수치다. 2025년 입주 물량은 4만8000가구로 10년 평균치보다 127% 많다. 수도권의 올해 아파트 입주 물량은 18만8000가구로 장기 평균치 17만1000가구보다 110% 많다. 2025년 입주 물량은 15만2000가구로 장기 평균치의 89% 수준이다.
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비아파트 부분 공공 매입임대주택은 2025년까지 최소 13만 가구가 공급된다. 서울과 수도권 아파트 공급량과 달리 빌라 같은 비아파트 공급량은 장기 평균치의 30~40% 수준으로 위축됐다. 이에 정부는 아파트로 수요가 몰리지 않도록 하기 위해 비아파트를 계속 안정적으로 공급할 방침이다. 이렇듯 주택공급은 분명 늘어난다.
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1~2인 가구가 늘어나고 있다. 하지만 인구는 감소하는 추세다. 부동산 가격이 오르는 이유는 공급이 부족하거나 수요가 많은 탓이다. 공급 물량이 늘고 수요가 줄어들면 가격은 안정된다. 따라서 섣불리 부동산시장에 뛰어들지 말고 정부의 계획을 한번 믿어 볼필요가 있다. 특히 무주택자라면 3기 신도시를 비롯한 도심에 주택공급이 늘어날 것이기에 내 집 마련의 기회를 기다려보자. 지금 정부가 계획하는 물량이 차질 없이 공급된다면 주택시장 안정화에 큰 도움이 될 것이다.
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서울 지역 부동산에 투자를 원한다면 서울시가 추진하는 모아주택이나 가로주택정비사업이 추진되는 지역의 빌라를 매입하는 것도 투자의 한 방법이다. 수도권도 마찬가지다. 수요자가 원하는 지역에 원하는 주택을 정부가 공급하는 것은 불가능하다. 서울과 수도권의 경우 교통이 편리하고 입지 조건이 좋은 동네는 누구나 살기를 원하기에 경기를 타지 않고 언제나 가격이 오른다.

권대중 서강대 일반대학원 부동산학과 교수