현행 부동산 세제의 핵심인 장기보유 특별공제 제도가 폐지 논의에 들어서며 시장에 변화 조짐이 나타나고 있다. 특히 비거주 1 주택자에 대한 보유 기간 혜택 축소 가능성이 언급되며 시장의 불확실성이 커지고 있다.
이재명 대통령은 보유 기간만으로 주어지는 세제 혜택이 과도하다는 점을 지적했다. 실거주 없이 보유만으로 혜택을 받는 구조가 투기 수요를 자극할 수 있다는 판단이다.
현재 1 주택자는 양도소득세에서 보유 기간 최대 40%, 실거주 기간 최대 40%를 합산해 최대 80%까지 공제를 받는다. 이 가운데 보유 기간 공제 축소 여부가 향후 부동산 시장의 핵심 변수로 떠오르고 있다.
정치권과 업계의 시뮬레이션에 따르면 보유 혜택 폐지의 파급력은 상당할 것으로 보인다. 장기보유에 따른 세제 혜택이 사라질 경우 세 부담이 크게 늘어날 가능성이 제기된다.
10년 전 10억 원에 매입한 주택을 40억 원에 매도하는 경우, 현재는 약 4억 6,000만 원의 양도세가 부과된다. 그러나 보유 혜택이 폐지되면 세금이 약 7억 9,000만 원으로 증가해 3억 원 이상 부담이 커진다.
결국 보유 기간 공제가 사라지면 양도세 부담은 수억 원 단위로 확대될 수 있다. 이는 매도 시점 판단과 시장 매물 흐름에도 큰 영향을 줄 변수로 작용할 전망이다.
정부는 장기보유 특별공제를 단계적으로 폐지해 세 부담 증가 전 매물 출회를 유도하려는 구상이다. 다주택자와 비거주 1 주택자의 매도 움직임을 끌어내겠다는 의도가 담겨 있다.
전문가들은 강남권이나 한강변 등 고가 주택 장기 보유자들이 유예 기간 내 매각에 나설 가능성을 제기한다. 세금 부담 확대를 앞두고 일부 매물이 시장에 나올 수 있다는 분석이다.
반면 세금 증가가 거래를 위축시키는 ‘매물 잠김’ 현상을 초래할 수 있다는 우려도 크다. 갈아타기 수요가 줄어들며 급매는 나오더라도 전체 거래량은 감소할 가능성이 높다는 전망이다.
비거주 혜택이 사라지면 1 주택자들이 세금을 줄이기 위해 직접 입주하는 사례가 늘어날 가능성이 있다. 이는 기존에 임대되던 주택이 줄어들며 전세 시장 불안을 키울 수 있다는 우려로 이어진다.
업계에서는 실거주 1 주택자의 주거 안정성은 높아질 수 있지만, 임대차 시장의 공급 부족은 불가피하다고 보고 있다. 현재로서는 구체적인 시행 시기나 소급 적용 여부가 불확실해 시장의 혼란도 지속되고 있다.
결국 집주인의 실거주 전환이 확대될수록 전세 매물은 더욱 줄어들 가능성이 크다. 전세 수급 불균형이 심화되며 임차인의 부담 역시 한층 커질 전망이다.
정치권의 움직임은 아직 신중한 분위기를 유지하고 있다. 여당 내부에서는 즉각적인 추진 계획은 없다며 선을 긋고 있다.
다만 지방선거 이후 발표될 7월 세제개편안에 관련 내용이 포함될지가 핵심 변수로 꼽힌다. 정책 방향에 따라 시장의 기대와 불확실성이 크게 출렁일 가능성이 있다.
장기보유 특별공제 폐지가 현실화될 경우 부동산 시장의 거래 구조는 크게 달라질 전망이다. 매물 출회와 보유 전략이 재편되며 시장 전반에 영향을 미칠 것으로 보인다.
이번 논의가 실제로 집값 안정으로 이어질지는 아직 불확실하다. 일부에서는 늘어난 양도세 부담이 매수자에게 전가돼 가격 상승을 부추길 수 있다는 우려도 나온다.
결국 정부가 내세운 세제 개편이 실질적인 공급 확대 효과로 이어질지가 핵심 변수다. 정책 명분과 달리 시장에서는 기대와 우려가 동시에 엇갈리는 상황이다.
장기보유 특별공제 폐지는 1 주택자의 세 부담을 직접적으로 높이는 조치다. 매물 출회와 거래 위축이라는 두 시나리오가 맞서는 가운데, 유예 기간과 공제율 조정이 향방을 가를 전망이다.
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