‘깡통전세, 전세사기 사건’으로 떠들썩했던 연립·다세대주택, 이른바 빌라 시장이 회복하고 있는 모습입니다.
작년 하반기부터 서울 연립·다세대주택 매매가격이 소폭이지만 상승세를 유지하고 거래량도 늘어나는 등 이전과는 다른 분위기가 형성하고 있어서입니다.
한국부동산원이 발표한 서울 연립·다세대 매매가격지수에 따르면, 2025년 6월 기준 지수는100.6로 나타나 1년 전인 2024년 6월(98.72)보다 1.9% 올랐습니다.
특히 매매가격지수가 2024년 4월 이후 한 차례도 후퇴 없이 매달 꾸준한 오름세를 보였다는 점도 눈길을 끄는 부분입니다.
거래량 역시 올 들어 늘어나고 있습니다.
2021년 주택시장이 뜨거웠을 당시 한 달 5천~6천 건이던 거래량이 전세사기 사건이 터진 후 2022년 말부터는 1천~2천 건 수준으로 내려와 정체기를 오래 유지했습니다. 그러다 올해 3월부터는 3천대로 올라섰습니다.
[Remark] 빌라시장 살아난 배경은 무엇일까?
한동안 홀대 받던 빌라시장이 살아난 이유는 무엇일까요?
그 배경에는 서울 아파트값 상승, 실수요 유입과 정책 변화 등 요인들이 복합적으로 작용한 것으로 보입니다.
먼저 서울 아파트값이 급등하자 상대적으로 덜 오른 빌라가 저렴해 보이는 효과를 들 수 있습니다.
1년전 대비 서울 아파트값은 평균 7.65% 상승해 연립·다세대주택(1.9%)에 비해 3배 이상 높은 상승폭을 보였습니다.
실수요자 입장에서는 갑자기 집값이 올라 서울 아파트는 멀어지고 대신 연립·다세대주택을 차선으로 선택할 수 밖에 없는 환경이 되었습니다.
6월 기준 서울 아파트 중위값은 9억1,300만원, 전세값은 4억9,600만원입니다.
반면 연립·다세대주택 중위가격은 매매와 전세 각각 2억7,900만원과 1억9,200만원으로 아파트값 절반 이상 낮은 금액으로 시세가 형성되어 있습니다.
정책적인 면도 빌라시장의 회복을 도왔습니다.
2022~2023년 전세사기가 공론화된 이후 정부는 각종 대책을 세워 피해자들을 지원하고, 전세사기 예방책을 마련해 연립·다세대주택을 향한 불신의 벽을 낮추고 있습니다.
실제 정부는 전세사기 피해가 폭증한 2022년 9월부터 여러 차례 대책을 내놓았으며 지난 5월에는 전세사기 피해자를 지원하기 위한 ‘전세사기 특별법’ 효력을 2년 연장하는 방안이 국회 법제사법위원회와 본회의를 통과했습니다.
전세사기 특별법에는 피해자가 거주하고 있는 주택이 경매로 넘어가면 LH가 피해자로부터 우선매수권을 넘겨 받아 매입한 뒤 피해자에게 임대하거나 차익을 피해자에게 돌려주는 방안, 임대공급, 금융지원 등의 내용이 들어있습니다.
또 정부는 작년 12월부터 수도권 전용 85㎡ 이하, 공시가격 5억원(시세 7억∼8억원) 이하인 수도권 빌라 1채를 보유한 사람도 주택청약 시 무주택자로 인정받게 해 시장 활성화를 도왔습니다.
전세사기 사건 이후 각종 대책이 나오고 시장의 자정 작용 덕분인지 전세금 반환 보증 사고 금액도 줄었다고 합니다.
주택도시보증공사의 올해 전체 기준 사고액은 7,652억원으로 지난해 같은 기간(2조6,586억 원)의 10분의 3 수준이라고 합니다.
[Remark] 서울 빌라, 아파트 대체 수단 될까?
연립·다세대주택은 신혼부부나 청년층 등 자금 여력이 크지 않은 수요자들에게 실거주 수단이 됩니다.
도심에서 공급되는 아파트 수는 한정적이고 또 가격적인 측면에서도 빌라는 현실적으로 ‘인서울 자가’가 가능한 주택 유형입니다.
일부 지역은 교통과 생활 인프라도 충분히 갖춰져 있어, 과거에 비해 실거주 만족도도 크게 높아진 편입니다.
투자자 측면에서 본다면 서울 빌라 매매가격이 3억~5억 원대로 비교적 저렴하며 전세가율도 높아 초기 자금 부담이 적은 투자처로 꼽힙니다.
또 재건축에서 재개발 중심으로 정비사업의 무게 중심이 이동할 경우 서울의 노후 빌라 밀집 지역은 중장기적으로 긍정적인 영향을 미칠 수 있다는 것도 기회일 수 있습니다.
참고로 이재명 대통령은 후보 시절부터 개발이익의 공공 환수, 서민 주거안정, 도심 내 주택공급 확대 등을 일관되게 주장해 온 것을 보면 재건축보다는 재개발과 더 잘 맞닿아 있다는 평가가 있습니다.
[Remark] 혼돈의 시기 지났나… 빌라로 내집마련 유의점은?
연립·다세대주택으로 내집마련을 한다면 체크해야 할 사항도 있습니다.
먼저 지하철역에서 도보 5분 이내 역세권에 자리잡고 있으며 1층에 주차가 가능한 필로티 구조(건물을 지상에서 분리해 1층에 만들어지는 공간)를 둘러보는 것이 좋습니다.
빌라는 환금성이 아파트보다 떨어지기 때문에 매도를 고려해 입지가 우선되어야 하고 ‘잘 팔리는’ 조건을 갖춘 곳이 좋다는 이유에서 입니다.
또 투자 측면에서 본다고 해도 입지를 따져봐야 합니다. 세입자를 잘 받기 위해서 혹은 개발을 생각한다면 입지가 좋고 주변 신축빌라가 적은 곳이 유리합니다.
오래된 빌라가 많은 지역이라면 개발 여지가 있는지, 권리산정기준일도 확인해 봐야 합니다.
이 날짜 이후에 지어진 신축빌라나 '지분 쪼개기'한 매물은 아파트 입주권을 받을 수 없기 때문입니다.
권리산정기준일은 보통 후보지 공모일이나 자치구청장 추천일로 지정되니 매입 전 확인해야 합니다.
또 서울의 신속통합기획 후보지는 대부분 토지거래허가구역인 경우가 많다는 점도 참고해야 합니다.
빌라를 매매가 아닌 전세로 간다고 해도 따질 것들이 많습니다. 전세사기 사건 후 제도적으로 정비가 많이 되어 있는 편이지만 보증금을 지키기 위해 기본적으로 확인해야 할 것들이 많기 때문입니다.
전월세 계약을 체결할 때는 등기부등본을 반드시 확인해야 합니다. 등기부에 기재된 근저당권·전세권·가압류 등 우선순위 있는 권리들의 총액(예: 근저당권의 채권최고액)과 내가 지급할 보증금을 합산한 금액이 집값(시세)의 70~80%를 초과하는 경우, 해당 집이 경매로 넘어가면 보증금을 모두 돌려받지 못할 수 있으므로 주의가 필요합니다.
이밖에 집주인의 명의가 실제 등기상 소유자와 일치하는지도 확인해야 합니다.
전세보증보험 가입은 필수이며 주택도시보증공사가 제공하는 안심전세앱 활용(통합정보, 임대인 정보, 등기변동사항 알림 기능 등)하는 것이 좋습니다.
이러한 권리관계 파악이 어렵다면 리마크빌 등 대기업이 운영하는 기업형 임대주택을 둘러보는 것도 안전한 전월세 계약의 방법이 될 수 있습니다..
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