"신축 84㎡가 5억이예요" 분양가보다 40% 떨어진 '이 지역' 아파트 투자 전망

한때 반도체 특수로 수도권 부동산 열기를 이끌었던 경기도 평택시가 최근 전국에서 가장 가파른 아파트값 하락을 겪고 있어 충격을 자아냈다.

평택은 2021년까지만 해도 청약 경쟁과 분양권 프리미엄 거래가 활발했지만, 최근에는 수천만 원씩 손해를 감수하는 ‘마피’ 매도까지 속출하는 등 분위기가 급반전됐다.

부동산원 자료에 따르면 2025년 1월부터 8월 셋째 주까지 평택의 아파트 매매가는 누적 -5.36% 떨어져 전국 시군구 가운데 낙폭 1위를 기록했다. 이는 작년 같은 기간(-4.89%)과 2022년(-4.11%)보다도 하락세가 더 가팔라졌다는 뜻이다.

특히 지난 6·27 대출규제 이후 하락 폭이 커지면서 8월 셋째 주에만 -0.27% 하락해 올해 최대 주간 낙폭을 나타냈다.

고덕신도시 '고덕자연앤자이' 84㎡형은 최근 5억5300만원에 손바뀜됐는데 이는 고점이었던 2021년 9월의 9억원 대비 약 38% 하락한 수치다.

'평택비전레이크푸르지오' 역시 2022년 8억8000만원에서 올해 7월 5억2600만원으로 39% 가까이 급락했다. 고덕국제신도시제일풍경채, 평택고덕파라곤 등 주요 단지들도 모두 30~40% 안팎의 하락률을 기록 중이다.

문제는 신규 입주 예정인 아파트 상당수가 분양가를 밑도는 가격에 거래되고 있다는 점이다. 현지 부동산 관계자들은 마피가 붙지 않은 매물조차 드물다고 귀띔했다.

‘e편한세상 평택 하이센트’ 84㎡ 분양권은 최근 3억9159만원에 거래돼 분양가(4억5270만원)보다 약 6000만원 하락해 충격을 자아냈다. '평택화양 휴먼빌 퍼스트시티' 59㎡ 역시 분양가 대비 약 3000만원 저렴한 가격에 실거래되고 있다.

공급 과잉으로 미분양 급증해

불과 4년 전인 2021년만 해도 평택은 수도권 부동산 시장에서 가장 뜨거운 지역 중 하나였기에 지금과 같은 마피 매물은 상상을 못했다는 게 현지의 반응이다.

당시 평택은 연간 아파트 가격 상승률이 26.53%에 달하며 고덕·지제역 인근 단지에서는 그야말로 청약 광풍이 몰아쳤다. 당시 분양권 프리미엄이 1억원을 넘나드는 거래도 잇따랐고 GTX-A·C노선 연장과 지제역 복합환승센터, 삼성 반도체 캠퍼스 증설 등의 개발 호재에 대한 기대감이 시장을 뜨겁게 달궜다.

하지만 공급 과잉이 본격화되면서 상황은 반전됐다. 부동산 플랫폼 ‘아실’에 따르면 평택의 적정 수요는 연 3000가구 수준이지만, 매년 이를 훨씬 초과하는 공급이 쏟아지고 있는 것이다.

2025년에는 1만10가구, 2026년 7581가구, 2027년에는 무려 1만322가구가 입주를 앞두고 있다. 반면 GTX 사업 지연과 삼성전자 P5 캠퍼스 착공 지연 등으로 수요 유입 기대는 급격히 약화됐다.

그 결과 미분양 아파트도 급증세이며 2025년 6월 말 기준 평택시의 미분양 물량은 3996가구로 경기도 전체 미분양 물량(1만1093가구)의 30% 이상을 차지했다.