평생 모은 소중한 재산으로 땅을 사두거나 부모로부터 토지를 물려받아 은퇴 이후의 노후자금으로 쥐고 있는 소유자라면 앞으로 세금 고지서를 받아들기 전에 바뀐 제도를 꼼꼼히 챙겨봐야 한다.
정부가 발표한 2026년 세제개편안에 비사업용 토지를 겨냥한 고강도 양도소득세 부담 강화 방안이 대거 포함되었기 때문이다.
핵심은 2028년부터 장기보유특별공제가 완전히 사라지고 중과세율이 대폭 껑충 뛴다는 점이다.
다가올 세금 지각변동 속에서 토지 소유자들이 알아야 할 핵심 내용을 짚어본다.
이번 세제개편안에서 토지 주들의 눈을 번쩍 뜨이게 만든 가장 뼈아픈 대목은 크게 두 가지다.
첫째는 2028년 1월 1일 이후 양도하는 비사업용 토지에 대해 그동안 장기 보유에 따른 혜택을 주던 장기보유특별공제를 아예 배제하는 것이다.
둘째는 기본세율에 더해지는 양도소득세 중과세율을 현행 10%포인트에서 20%포인트로 대폭 상향 조정하는 방안이다.
즉, 오래 가지고 있을수록 세금을 깎아주던 당근은 사라지고, 위반성 토지에 매기는 페널티는 두 배로 늘어나 세 부담이 눈덩이처럼 불어나는 구조다.
비사업용 토지의 양도소득세는 단순한 땅값에 세율을 기계적으로 곱해서 산출되지 않는다.
취득가액, 필요경비 등을 차감한 순수 양도차익을 기준으로 과세표준이 정해지며, 보유 기간이나 사업용 여부에 따라 천차만별로 달라진다.
정부안대로 장기보유특공이 폐지되고 중과세율이 20%포인트로 오르면 동일한 양도차익이라도 과거보다 세금이 훨씬 무거워진다.
일부 자산가들의 최고세율 구간에서는 지방소득세를 합산할 경우 최고 부담세율이 무려 71.5% 수준에 이를 수 있다는 관측까지 나오는 등 파장이 예고되어 있다.
개편 소식이 전해지자 시장 일각에서는 세금이 폭탄처럼 불어나기 전에 2027년 안에 땅을 무조건 처분해야 하는 것 아니냐는 불안 섞인 목소리가 터져 나오고 있다.
그러나 정부가 시장의 급격한 충격을 완화하고 조세 저항을 줄이기 위해 1년의 유예 기간을 두어 2028년부터 시행하는 방안을 내놓은 것일 뿐, 당장 내년까지 강제로 매도해야 하는 의무가 생긴 것은 아니다.
무엇보다 농사를 안 짓는 땅 = 무조건 비사업용 토지라고 단정할 수 없으므로, 내 땅의 실제 이용 현황과 거주·경작 요건부터 차분히 따져보는 것이 우선이다.
이번 세제 개편이 유독 은퇴자들에게 치명적으로 다가오는 이유는 자산과 현금의 괴리 때문이다.
통계청 2025 고령자 통계에 따르면 65세 이상 고령자 가구의 평균 순자산은 4억 원을 웃돌지만, 66세 이상 은퇴연령층의 상대적 빈곤율은 39.8%에 달하며 월평균 연금 수급액은 70만 원 선에 턱없이 못 미친다.
지방에 묶여 있는 농지나 임야는 당장 현금으로 바꾸기 어렵고 매각하더라도 막대한 세금까지 떼이고 나면 노후 생활비로 쓸 수 있는 실질 소득은 턱없이 부족해지는 구조적 모순에 직면하게 된다.
현시점에서 토지 소유자들이 취해야 할 최우선 행동은 내 명의의 땅이 세법상 비사업용 토지로 분류되는지 정확히 진단하는 것이다.
취득 당시 가격, 필요경비, 예상 매도가격을 대입해 실제 양도차익을 가늠해보고, 농지나 임야라면 정당한 사업용 토지로 인정받을 수 있는 요건을 갖추었는지 점검해야 한다.
다만 2026년 8월 법제처에 입법예고된 이번 소득세법 개정안은 아직 확정된 법률이 아니라 국회 심의 과정에서 내용이 바뀔 수 있다.
섣부른 매도나 형식적인 꼼수 전환보다는 정부안의 최종 국회 통과 여부를 예의주시하는 냉철한 태도가 필요하다.
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