11월부터 임대 사업자의 반환보증 가입 때 ‘공시가 126%’ 적용

국토부, 관련 규정 행정예고… 부채비율은 90%가 기준
기존에 등록한 임대주택에는 2026년 7월까지 시행 유예

정부가 오는 11월부터는 전셋값이 공시가격의 126% 이하일 때만 주택 등록임대 사업자의 ‘임대보증금 반환보증’ 가입을 허용하기로 했다. 주택도시보증공사(HUG)가 인정하는 감정평가액도 집값 산정 기준으로 활용할 수 있게 한다.

9일 국토교통부는 이 같은 내용을 담은 ‘공시가격 및 기준시가 적용 비율’ 고시안을 행정예고했다. 임대보증 가입 기준으로 활용되는 공시가격 인정 비율이 전세보증금 반환 보증과 달리 주택 유형, 가액별로 차등화돼 있어 주택 가격을 적정하게 산정하기 어려운 문제를 해결하자는 취지에서 마련됐다.

부산지역 주택가.

이에 따라 9억 원 미만 공동주택은 공시가격의 150% 이하, 단독주택은 190% 이하 등으로 세분됐던 임대보증의 공시가격 적용 비율은 140%로 통일된다. 다만 오피스텔은 현행대로 120%를 유지한다. 현재는 공시가격이 2억 원인 빌라를 가진 집 주인이 임대보증에 가입하려면 3억 원(150%)까지 집값으로 인정했다. 또 부채비율(임대보증금과 근저당권 등의 설정액을 주택 가격으로 나눈 값)은 100%가 적용됐다.

하지만 앞으로는 공시가격 140%, 부채비율 90%가 기준이 된다. 부채가 있는 공시가격 2억 원인 빌라라면 전셋값이 2억5200만 원(공시가격의 126%) 이하여야 임대보증에 가입할 수 있다는 의미다. 그러나 기존에 등록한 임대주택에는 2026년 7월 1일까지 시행이 유예된다. 신규 임대 사업자에게는 다음 달 중 적용될 예정이다.

이와 함께 국토부는 임대 사업자가 공시가격이 너무 낮아 집값을 제대로 인정받지 못했다고 판단하면 HUG에 이의를 신청할 수 있게 했다. 주장이 받아들여질 경우에는 공시가격 적용 비율이나 시세(KB부동산·한국부동산원 부동산테크)가 아닌 감정평가액을 1순위로 해서 집값이 매겨진다. 아울러 임대차 계약 시작일부터 종료일까지 보증이 가능하도록 내달부터는 1년 또는 2년 부분 임대보증 상품을 없앤다.

주택 등록임대 사업자의 보증보험 가입은 민간임대주택법에 따른 의무 사항이다. 이를 어기면 보증금의 최대 10%를 과태료로 내야 한다. 지자체는 보증보험에 가입하지 않은 기간이 3개월 이하이면 보증금의 5%, 6개월 이하면 보증금의 7%, 6개월을 넘기면 10%를 과태료를 매긴다. 다만 과태료 총액이 3000만 원을 넘을 수는 없다.