7억7800만원 1주택자 상한 3% 적용땐 세부담 23만원 ↓

과표상한 도입… 세부담 얼마나 주나
집값 하락으로 공시가 시세 추월 속출
주택 56%가 세부담상한율 적용 받아
정부, 2024년 과표상한제 전면 도입
현행 세부담상한제는 사실상 폐지
세부담 줄지만 집값 하락 방어 부족

정부가 부동산 공시가격 현실화율(시세 대비 공시가격 비율)을 2020년 수준으로 되돌리기로 하면서 내년 서민 가계의 세 부담도 다소 줄어들 것으로 보인다. 다만 납세자의 세 부담이 완전히 2020년 수준으로 되돌아가긴 어렵다는 지적이 나온다. 최근 집값 하락세에도 아직 시세가 2020년 이전 수준으로 떨어지지 않았고, 종합부동산세 개편을 비롯한 세법 개정안이 처리되지 않은 만큼 일부 단지는 2020년 당시보다 높은 수준의 세금고지서를 받아들 수 있다는 것이다.

서울 강남구 삼성동 아셈타워에서 바라본 강남 일대 아파트 단지 모습. 연합뉴스

23일 정부가 제시한 부동산 공시가격 현실화율 수정 계획안에 따르면, 내년 아파트 등 공동주택 공시가격 현실화율은 올해 71.5%보다 낮은 69.0% 수준이 된다. 앞서 문재인정부가 2020년 9월 부동산 공시가격을 10년에 걸쳐 시세의 90%까지 끌어올리는 방안을 확정, 발표했다. 이에 따라 2020년 69.0% 수준이었던 전국 공동주택 평균 현실화율이 지난해 70.2%, 올해 71.5%로 높아졌다.

기존 목표대로라면, 내년에 72.7%까지 올라가야 할 현실화율을 계획 발표 이전 수준으로 되돌리는 만큼 사실상 문재인정부의 로드맵을 완전히 무력화하는 셈이다.

가격대별로 보면, 9억원 미만 아파트에 적용하는 현실화율은 68.1%, 9억원 이상∼15억원 미만 69.2%, 15억원 이상 75.3%다. 올해와 비교해 9억원 미만은 1.3%포인트, 9억원 이상 15억원 미만과 15억원 이상은 각각 5.9%포인트씩 낮아진다. 상대적으로 현실화율이 높았던 고가 주택이 수혜를 더 많이 보게 된다.

정부는 공시가격 현실화율 회귀를 전격 결정한 배경에 대해 이전 정부에서 급등한 세 부담을 조정하는 정상화 차원이라고 설명했다. 최근 금리 인상과 경기침체 우려로 집값이 가파르게 하락하면서 전국적으로 공시가격이 시세를 추월하는 역전 현상이 속출한 상황도 영향을 미쳤다.

정부가 재산세 부과 제도와 관련해 5% 이내의 과표(과세표준) 상한제를 도입하기로 한 것은 소득은 그대로인데 부동산 시장 과열로 재산세만 급격히 느는 현상을 막기 위해서다. 현재도 세부담상한제가 있어 일시적인 재산세 급등을 막을 수 있으나 한계가 있다.

원희룡 국토교통부 장관이 23일 오전 서울 종로구 세종대로 정부서울청사에서 부동산 공시가격 현실화 수정계획 및 2023년 보유부담 완화방안 브리핑을 하고 있다. 뉴스1

예를 들어 세부담상한율이 5%인 3억원 이하 주택이 갑자기 공시가격이 20% 올랐다면 첫해에는 5% 오른 재산세만 내게 된다. 그러나 매년 세 부담이 5%씩 오르기에 결국 4년이 지나면 재산세가 공시가격 상승분만큼 오르게 된다. 행정안전부는 “올해 전체 주택의 56.3%가 재산세를 과표나 세율이 아닌 세부담상한율(5∼30%)에 따라 결정받는 비정상적 구조”라고 설명했다.

이에 따라 정부는 과표상한제를 도입하고, 매년 소비자물가상승률, 주택 가격, 지방재정 여건 등을 종합 고려해 0∼5% 범위에서 과표 상승 한도를 정하기로 했다. 과표는 주택공시가격에 공정시장가액비율을 곱해 정한다. 여기에 세율을 곱하면 재산세가 된다.

공시가격이 올해처럼 17.2% 급등했을 경우 전년 과표가 2억5000만원(공시가격 5억5600만원)인 1주택자는 과표가 2억9300만원으로 상승해 재산세가 16만4000원 오른 89만8000원이 된다. 반면 정부가 과표상한율을 3%로 정하면 과표가 2억5900만원으로 낮아져 재산세도 76만7000원으로 줄어든다. 과표상한제가 없을 때보다 재산세를 13만1000원 덜 내는 셈이다.

과표 3억5000만원(공시가격 7억7800만원)인 1주택자의 경우 전년에 재산세 120만4000원을 냈으며, 올해는 과표상한제가 없을 경우 30만원 가까이 오른 150만3000원을 내야 한다. 그러나 과표상한율이 3% 이내로 억제되면, 재산세는 127만3000원으로 낮아져 23만원을 덜 낼 수 있다.

정부는 지방세법 개정과 시스템 변경이 필요해 과표상한제를 2024년부터 시행할 계획이라고 밝혔다. 과표상한제가 시행되면 현행 세부담상한제는 5년 유예 후 폐지한다.

전문가들은 1주택자의 세 부담을 완화할 수는 있겠으나, 집값 하락세를 막기에는 역부족이라고 평가했다. 박원갑 KB국민은행 수석부동산전문위원은 “1주택자를 중심으로 세 부담이 줄어들어 ‘영끌족’ 등의 고통을 다소 덜어줄 수 있을 것”이라며 “규제 완화의 연속으로 시장연착륙을 도와주는 효과는 있지만, 집값 하락 폭을 일부 줄일 뿐이지 고금리 상황에서 시장을 상승 반전시키기는 어렵다”고 전망했다.

박세준·송은아 기자