경기 부천 상동역 롯데캐슬 시그니처는 시행위탁사 미래도시가 올해 6월 1조5156억원 한도의 본 프로젝트파이낸싱(PF)을 조달한 이후 분양에 들어갔지만 전용면적 113·121㎡에서 161가구가 2순위까지 모집인원을 채우지 못했다. 본PF 실행으로 시공사 롯데건설의 기존 브리지론 관련 우발채무 2280억원은 해소됐지만 본PF 관련 신용보강은 유지됐다. 중대형 물량 판매와 분양대금 유입 속도가 사업자금 회수의 변수다.
113·121㎡ 161가구 미달, 20억원대 중대형 집중
상동역 롯데캐슬 시그니처는 기존 홈플러스 부천상동점 부지를 공동주택과 근린생활시설로 개발하는 사업이다. 경기 부천시 원미구 상동 540-1번지 일원에 지하 8층~지상 49층, 7개 동, 총 1859가구 규모로 조성된다. 한국자산신탁이 사업주체, 롯데건설이 시공사다.
특별공급 미달분을 포함한 일반공급 실제 접수 대상은 1536가구다. 1·2순위에 총 3028건이 접수됐다. 전용 84㎡ 6개 주택형은 순위 내 모집인원을 채웠지만 113㎡와 121㎡에서는 161가구가 미달됐다.
113㎡A는 219가구 모집에 116건이 접수돼 103가구가 미달됐다. 113㎡B는 84가구 모집에 38건이 접수돼 46가구, 121㎡는 171가구 모집에 159건이 들어와 12가구가 각각 미달됐다. 세 주택형 전체 474가구의 34.0%다.
중대형 최고 분양가는 20억원을 웃돈다. 113㎡A는 22억4200만원, 113㎡B는 22억4900만원, 121㎡는 23억4900만원이다. 84㎡ 주택형의 최고 분양가는 14억9900만~16억3800만원이다. 20억원대 분양가가 형성된 113·121㎡에 청약 미달이 집중됐다.
정당계약 기간은 이달 14~17일이었다. 2순위까지 신청자를 확보하지 못한 161가구는 정당계약 대상자가 배정되지 않은 물량이다. 해당 물량의 판매 속도는 분양대금 유입 시점을 좌우한다.
1.5조 본PF 조달, 브리지론 우발채무 2280억 해소
미래도시는 상동역 롯데캐슬 시그니처 개발사업을 위해 2024년 5월 7500억원 한도의 PF 대출약정을 체결했다. 당시 금융은 착공 전 사업비 조달 성격이었다. 올해 6월에는 착공·분양 자금 마련을 위해 1조5156억원 한도의 본PF를 조달했다.
본PF는 트랜치 A-1 7000억원, A-2 4600억원, B 2000억원, C 1556억원으로 구성됐다. 키움증권이 7706억원을 인수했고 우리투자증권과 대신증권, 삼성증권, 한국투자증권, 교보증권 등이 대주단에 참여했다. 후순위인 C 1556억원에는 롯데건설의 자금보충 약정이 제공됐다.
본PF 실행으로 롯데건설이 부담하던 미래도시 관련 브리지론 우발채무 2280억원은 해소됐다. 롯데건설의 2분기 말 PF 우발채무도 2조4262억원으로 지난해 말보다 7276억원 감소했다. 상동역 롯데캐슬 시그니처 개발사업과 홈플러스 동대문점 개발사업 등의 본PF 전환이 감소분에 반영됐다.
다만 상동역 롯데캐슬 시그니처 개발사업 관련 신용보강은 본PF에도 남았다. 롯데건설은 후순위 1556억원에 자금보충 약정을 제공하고 1조4150억원의 대출잔액과 관련해 조건부 채무인수·책임준공 약정을 맺었다. 조건부 채무인수는 리파이낸싱 미이행과 연결된 약정이다. 청약 미달 자체가 채무인수 조건은 아닌 만큼 분양 결과와 롯데건설의 채무인수 약정을 직접 연결할 수는 없다.
상동역 롯데캐슬 시그니처 개발사업은 관리형토지신탁 방식으로 추진된다. 미래도시가 위탁자, 한국자산신탁이 수탁자이자 사업주체, 롯데건설이 시공사로 참여한다. 관리형토지신탁은 위탁자 또는 시공사가 사업비를 조달하고 신탁사가 인허가와 분양계약, 사업자금 입출금을 관리하는 방식이다. 분양수입금은 사업비 지급 재원으로 사용된다.
본PF 조달로 기존 브리지론 관련 단기 자금부담은 낮아졌다. 분양 이후에는 분양수입금 확보가 본PF 상환재원 마련과 연결된다.
한국신용평가는 롯데건설의 단기사채 신용등급을 A2로 유지하면서 PF 우발채무를 주요 평가요소로 제시했다. 회사채 신용등급은 A, 등급전망은 안정적이다. 한국기업평가도 주요 사업장의 본PF 전환으로 롯데건설의 단기 차환·유동성 부담이 완화됐다고 평가했다. 상동역 롯데캐슬 시그니처는 본PF 조달로 기존 브리지론 부담을 줄였지만 중대형 물량 판매와 분양대금 유입 속도는 사업자금 회수의 변수로 남아 있다.
최민수 기자
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