[Remark] 주택임대소득이란?
주택임대소득은 사업소득 중 부동산업에서 발생하는 소득을 말합니다. 지난해 기준으로 본인이 근로소득만 있다면 종합소득세 신고 의무가 없지만, 주택임대소득 등 그 외 소득이 있다면 종합소득세 신고 대상이 됩니다.
국세청 홈페이지에 따르면, 주택임대업의 업종 분류는 주거용 건물 임대업(고가주택임대), 주거용 건물 임대업(일반주택임대), 주거용 건물 임대업(장기임대 공동단〮독주택), 주거용 건물 임대업(장기임대 다가구주택) 등 4가지로 나눠지는데요. 이 중 하나라도 속하면 주택임대소득으로 간주돼 신고를 해야 합니다.
다만, 1채의 주택만 소유한 사람이라면 주택임대소득을 비과세 받을 수 있는데요. 그렇다 하더라도 기준시가 12억원을 초과하는 고가의 주택이나 국외 소재의 주택에서 나오는 임대소득은 과세 대상이 되니 주의해야 합니다.
[Remark] 주택임대소득 과세대상인지 확인하는 방법은?
그렇다면 자신이 주택임대소득 과세대상인지 어떻게 확인해야 할까요? 먼저 부부 합산 보유주택이 1주택인지, 2주택 이상인지 구분해야 합니다. 본인이 만약 1주택이면서 국외 소재 주택을 보유하지 않고, 기준시가가 12억원을 초과하지 않는다면 과세 대상이 아닙니다. 기준시가가 12억원을 초과했다 하더라도 월세 수입이 없다면 역시 과세 대상에서 제외됩니다. 그러나, 12억원 이상이거나 국외 소재 주택를 보유한 경우, 임대 수입이 있다면 1주택이라도 주택임대소득 과세 대상이 됩니다.
2주택 이상일 경우, 월세 임대 수입이 있다면 주택임대소득 과세 대상입니다. 하지만, 2채의 주택을 소유하고 있는 경우, 본인이 1주택에 거주하고 나머지 주택을 전세로 임대한 경우라면 과세 대상에서 제외됩니다.
하지만, 3주택 이상인 경우에는 월세뿐 아니라 전세금도 과세 대상이 되는데요. 본인이 소형 주택(주거 전용 면적 40㎡ 이하이면서 기준시가 2억원 이하)을 넘는 주택 3채를 보유하고, 보증금이나 전세금 합계가 3억원을 초과 시 해당 보증금 또는 전세금이 과세 대상이 됩니다. 단, 비소형 주택을 3채 이상 보유하고, 보증금 또는 전세금 합계가 3억원 이하인 경우라면 보증금과 전세금은 과세 대상에서 제외됩니다.
[Remark] 세금 얼마나 내야 할까?
그럼 주택임대 소득세를 얼마나 내야 할지 계산법에 대해 알아보겠습니다. 주택임대 소득세를 계산하기 위해선 총수입금액이 2천만원을 초과하는 경우와 그렇지 않은 경우 2가지로 나눠 살펴봐야 하는데요.
여기서 총수입금액이란 월세와 보증금 등에 대한 간주임대료를 합한 금액을 뜻합니다. 또한, 거주자가 3주택 이상을 소유하고, 해당 주택의 보증금 등의 합계액이 3억원을 초과하는 경우 간주임대료를 계산해 총수입금액에 산입해야 합니다.
주택임대 총수입금액이 2천만원을 초과하는 경우, 다른 종합과세 대상소득과 함께 합산해 신고해야 합니다. 이렇게 계산된 종합소득금액에서 종합소득공제를 제외한 금액이 종합소득과세표준이 되고, 세율 구간(6~45%)에 따라 산출된 세액에서 세액감면과 세액공제를 제외하면 납부할 세액이 최종 결정이 됩니다.
주택임대 총수입금액이 2천만원 이하인 경우, 주택임대소득만 분리과세(세율 14%)하는 방법과 종합과세하는 방법 중 선택해서 신고할 수 있습니다. 분리과세를 선택한다면 등록임대주택과 미등록 임대주택에 따라 필요경비, 공제금액, 세액감면 등의 적용이 다르다는 점 참고하세요.
[Remark] 주택임대소득 신고 절세 꿀팁은?
이왕 내야 하는 세금 아끼면 좋겠죠? 주택임대소득 신고 전 절세를 위해 챙겨야 할 부분을 알아보겠습니다. 우선 공동소유주택의 경우, 주택 수를 확인해야 하는데요. 공동소유 주택은 원칙적으로 지분이 큰 사람의 소유로 계산합니다. 예컨대 본인이 총 4채의 집을 공동으로 소유하고 있더라도 모두 소수 지분이라면 과세대상 판단 시 주택 수에 포함되지 않습니다.
다만, 해당 주택에서 발생하는 임대소득 수입(주택의 총임대수입금액×지분율)이 연간 600만원 이상이거나, 기준시가가 12억원을 초과하는 주택의 지분을 30%를 초과해 소유하고 있다면 주택 수에 포함되니 주의해야 합니다.
또, 부부가 공동 명의로 주택을 소유했다면, 그중 1인 소유로 주택 수를 계산할 수 있는데요. 먼저 지분이 더 큰 자의 소유 주택으로 계산하고, 만약 지분이 동일할 때에는 합의에 따라 결정할 수 있습니다. 그러므로 부부의 지분이 동일하다면, 소득이 적은 사람의 소유주택으로 신고해야 세금을 절세할 수 있습니다.
마지막으로 주택임대 총수입금액이 2000만원 이하인 경우, 종합소득과세와 분리과세를 선택할 수 있는데, 둘 다 계산해 어떤 것이 더 유리한지 비교해 선택한다면 세금을 줄일 수 있습니다. 홈택스에서는 종합과세와 분리과세의 예상 세액 비교 서비스를 제공하고 있으니 신고 전 모의 계산을 해두는 것이 좋습니다.
지금까지 주택임대소득 신고와 관련해 다양한 정보를 살펴봤습니다. 주택임대소득 계산은 주택 수 계산부터 꼼꼼하게 해야 본인이 과세 대상인지 아닌지 알 수 있습니다. 만일 제대로 소득세를 신고하지 않거나 신고하더라도 납부를 제대로 하지 않으면 가산세를 추가로 부담할 수 있는데요. 본인이 과세 대상이라면 추후 불이익을 받지 않도록 5월 31일까지 신고 및 납부하는 것, 잊지 마세요!
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