재개발 감정평가금액 올려 분양 평수 늘릴 수 있을까

[재개발 현장 머니S클래스] 소형 평형→대형 평형 늘리는 방법

[편집자주] 재개발에 대한 이해도를 높이는 동시에 올바른 투자 정보를 제공하기 위해 '재개발연구회'가 제보와 현장 취재 등을 통해 만드는 코너입니다. 현장의 숨은 이야기를 전하고 해당 입지에 대한 투자 가치와 성공 가능성을 분석합니다.

서울 강북구의 한 재개발 사업구역. 사진은 기사 내용과 관련 없음 /사진=김노향 기자

재개발이 진행되면 많은 토지등소유자의 관심은 감정평가액이다. 향후 조합원이 되어 배정받게 될 아파트의 분양가에서 감정평가액에 비례율을 곱한 금액을 차감해 추가분담금으로 내게 된다.

비례율은 정비사업(재개발·재건축)의 종후자산평가액 총액에서 비용을 뺀 후 종전자산평가액으로 나눈 값이다. 종후자산평가액은 쉽게 말해 분양수익이다. 비용에는 공사비를 포함한 각종 비용이 포함된다. 종전자산평가액은 조합원이 보유한 감정평가액의 합계를 뜻한다.

즉 조합원이 가진 땅의 가치 대비 정비사업 분양수익을 통해 얻을 수 있는 이익 지표인 셈이다. 재개발연구회 회원들의 문답을 통해 해당 내용을 살펴본다.

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조합원 관리처분 내역서를 받았는데 감정평가액이 낮아서 순위가 밀리고 소형 평형에 배정됐습니다. 감정평가액을 올리는 방법은 없을까요? 다른 조합원의 지분을 매입해서 감정평가액을 높이면 대형 평형을 배정받을 수 있을까요?

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정비사업에서 조합원의 권리가액은 일반적으로 '감정평가액×비례율'의 개념으로 통한다. 하지만 이는 잘못된 것으로 투자자들을 혼란스럽게 만든다.

감정평가액에 비례율을 곱한 값을 분양기준가액이라고 한다. 관리처분 내역서상 존재하는 권리가액의 법적 정의는 감정평가액의 합으로만 규정한다. 질문자의 의도와 같이 감정평가액 합을 높여 이익을 독점하는 행위를 차단하고자 물건의 종류에 따라 일정 시점 이후에는 합산 배제 요건을 정해 권리가액의 합이 증가되지 않게 하고 있다.

권리가액은 감정평가액의 합이지만 합산에서 배제하는 감정평가액은 제외한 후의 값이다. 최근 이슈화가 된 권리산정 기준일 후의 신축 빌라는 권리가액이 '0'이 되는데 이 역시 감정평가액은 존재하지만 합산하지 않는다. 토지와 건축물의 면적도 '0'으로 산정돼 현금 청산된다.

물건 종류와 기준 시기를 따져 다른 토지등소유자의 물건을 매입시 합산할 수 있다. 반대로 합산배제 규정에 적용되지 않는 물건을 시기에 맞게 다른 토지등소유자로부터 일부 매입해 감정평가액을 높이는 방법이 가능하다.

[도움] 글/자료조사 : 재개발연구회 전영진 자문위원

김노향 기자 merry@mt.co.kr