다산·별내 ‘텅텅’ 구도심 ‘인기’… 남양주 상가 희비
신도시 곳곳 공실… 1층마저 ‘텅텅’
다산 16%나 비어 경기도 평균 3배 달해
도농동 다세대·연립 1층 수요 늘어
창업자들 ‘비용 효율형’ 선호 추세
‘임대문의’. 남양주 가운동 가운초등학교에서 중학교로 이어지는 길목 상가건물마다 임차인을 기다리는 벽보들이 덕지덕지 붙어 있다. 절반가량이 비어 있는 곳도 있고, 1층조차 공실인 경우가 심심찮다. 대규모 아파트 단지를 끼고 있는 상권도 사정은 비슷하다. 6천세대인 다산동 플루리움 아파트단지내 최대 상권으로 꼽히며 ‘공실’을 모르던 부영 애시앙도 현재는 빈 점포가 눈에 띈다.
최근 찾은 다산신도시와 별내신도시에서 이같은 현상은 더욱 두드러졌다. 1층뿐 아니라 상부층, 특히 지식산업센터 내 오피스텔 상가의 공실률이 높은 것으로 나타났다. 현대아울렛 인근 상가들도 임대 안내문만 붙어있을뿐 실제 입점은 이뤄지지 않고 있다.
상황이 이렇자 현장서 만난 자영업자들의 부담이 크다. 다산신도시에서 미용실을 운영하는 김인숙씨는 “보증금 5천만원에 월세 350만원이 부담스럽다. 직원을 쓰기 어려워 혼자 예약제로 운영 중”이라면서 “임대료를 일부 낮춰줘 버티고는 있지만 여전히 부담이 크다”고 덧붙였다.
실제 수치도 이를 뒷받침한다. 2025년 3분기 기준 다산신도시 집합상가 공실률은 16.1%로, 경기도 평균(5%대)의 세배 수준이다. 하남 미사지역과 비교해도 두 배 이상 높은 수치다. 상업용지 비율이 2기 신도시 평균보다 높은 3.6%에 달하는 등 상가 과잉 공급도 주요 원인으로 지목된다.
반면 구도심의 분위기는 사뭇 다르다.
도농동 일대 다세대·연립주택 1층 상가는 수요가 늘고 있다. 배달 음식점과 야식 전문점이 잇따라 들어서면서 공실을 찾기 어렵다. 이들 업종은 넓은 상가나 유동 인구에 크게 의존하지 않기 때문에 임대료가 저렴한 주택가를 선호한다.
비용 차이는 뚜렷하다. 신도시 상가는 보증금 수천만원에 월세 200만~300만원 수준이지만, 주택가 1층은 보증금 1천만원에 월세 70만~90만원선에서 형성돼 있다. 관리비 부담도 거의 없어 창업자들이 상대적으로 진입 장벽이 낮은 주택가 상권으로 이동하는 추세다.
1·2인 가구 증가와 배달 중심 소비 확산이 맞물리면서 도시의 상권 구조가 바뀌고 있다. 전통적인 ‘입지 중심 상가’보다 ‘비용 효율형 상가’가 주목받는 흐름이다.
이에 대해 다산신도시 백두산부동산사무실 장태수 공인중개사는 “다산신도시 상업지구의 경우 1층까지 공실이 발생하면서 임대료가 내려갔지만 문의가 거의 없다”면서 “오히려 도농동 등 원도심지역에 배달업체 등의 임대가 증가하고 있다. 유동인구 영향을 덜 받는 업종특성에 따라 비싼 임대료를 내야하는 신도시·신축건물보다는 저렴한 곳을 선호하는 추세다”라고 설명했다.
시 관계자는 “다산·별내신도시 상가 공실이 많은 것은 인지하고 있다”면서도 “정확한 공실률 통계는 아직 없는 상황”이라고 말했다.
남양주/이종우 기자 ljw@kyeongin.com
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