A씨는 10년 전인 2014년 7월 오피스텔을 한 채 구입했다. 그리고 업무용으로 임대를 놓고 있다가 2022년 7월부터 주거용으로 임대를 놓았으며 2024년 5월 양도하게 된다. 양도 시점에서 A씨는 소유한 주택이 없었고 따라서 주거용 오피스텔은 주택으로 보는 규정으로 1세대 1주택 비과세를 적용하여 양도소득세 신고를 하였다. 하지만 시간이 흐르고 이 건에 대해 A씨는 1억이 넘는 세금을 추징당하게 된다.
출처 국세청

오피스텔 보유자의 고민

오피스텔을 보유한 사람들이 많이 고민하는 문제 중 하나는 1세대 1주택 비과세 혜택을 받을 수 있는지이다. 오피스텔은 주거용과 업무용으로 모두 사용할 수 있기 때문에, 오피스텔의 용도에 따라 1세대 1주택 비과세 혜택 여부가 결정된다.최근 국세청에서는 오피스텔을 주거용으로 사용하는 경우에도 1세대 1주택 비과세 혜택을 받을 수 있다는 해석을 내놓았지만, 여전히 논란이 있다.이번 기사에서는 오피스텔과 1세대 1주택 비과세에 대해 자세히 살펴보고, 오피스텔 보유자들이 1세대 1주택 비과세 혜택을 받을 수 있는 방법을 제시하고자 한다.국세청의 새로운 해석에 따른 사례를 통해, 오피스텔을 주거용으로 사용하는 경우에도 1세대 1주택 비과세 혜택을 받기 위해서는 어떤 조건을 충족해야 하는지에 대해서도 살펴본다.

1세대 1주택 비과세란?

양도소득세에 있어 1세대 1주택 비과세 규정을 잘 알고 있을 것이다. 세대를 구성하고 있는 세대주와 구성원을 모두 합해 주택을 한 채만 보유하고 있는 경우 그 1주택에 대해서는 양도세를 비과세하는 것이 1세대 1주택의 비과세 규정이다. 물론 12억이 넘는 고가주택은 그렇지 않다.

물론 거주 요건도 있지만, 이 글에서는 조정대상지역이 아니라고 가정한다.

오피스텔을 주택으로 보는 경우

세법에서는 상업용 건물도 주거 용도로 사용하는 경우 주택으로 보는 것으로 되어 있다. 이게 한참 문제가 많이 되었던 것이 주택 한 채와 오피스텔 한 채를 가지고 있는 세대가 오피스텔 임차인이 주거용도로 사용했을 때 오피스텔을 주택으로 보게 됨에 따라 기존 주택이 1세대 1주택에 해당하지 않는다는 것이었다. 결국 오피스텔 같은 업무용 건물도 실질적으로 주거용도로 사용하게 되면 세법상 주택으로 보게 되는 것이다. 이는 단순히 공부상의 용도로 정해지거나 주민등록 전입 신고 여부만으로 결정되는 것은 아니고 실질적인 용도에 따라 결정된다.

오피스텔과 1세대 1주택 비과세

그러면 오피스텔을 주택으로 보게 되는 경우 반대로 1세대 1주택 비과세 규정도 적용할 수 있을까? 물론 가능하다. 다른 주택이 없는 1세대가 해당 오피스텔 한 채만 보유하고 있으며 주거용도로 사용하고 있다면 당연히 주택으로 보아 1세대 1주택 비과세도 적용해 주어야 한다.

오피스텔에 적용하는 1세대 1주택 비과세 요건

그런데 앞의 사례에서 A씨는 왜 비과세를 받지 못하고 1억이 넘는 세금을 내야 했을까? 오피스텔을 가지고 있는 분들은 이 부분을 주의해야 하는데 바로 보유 기간이다. 1세대가 다른 주택이 없고 오로지 1개의 주택만 가지고 있었다는 것은 1세대 1주택 비과세 요건을 충족하며 취득한 지 10년이 되었기에 보유기간 2년도 만족하는 것으로 보인다. 그리고 양도 시점에서 오피스텔은 주거용으로 사용하고 있었다. 이런 점 때문에 A씨도 자신 있게 비과세로 신고했을 것이다. 하지만 오피스텔 같은 상업용 건물은 보유 기간 2년을 조심해야 한다. 업무용으로 사용하다 주거용으로 사용하는 경우에는 주거용으로 용도가 변경된 시점부터 보유 기간을 계산해야 하기 때문이다. 즉, 2년이라는 기간은 주택으로서의 기간이지 업무용 건물로서의 기간은 아니라는 뜻이다. 그러면 위에서 A씨의 보유기간은 얼마나 되는 것일까? 2014년에 취득했으니 약 10년이다. 하지만 1세대 1주택 비과세를 적용하기 위한 보유 기간의 기산일은 주거용으로 사용하기 시작한 2022년 7월이다. 이렇게 되면 양도하는 2024년 5월까지 2년이 채 되지 않는다. 이렇게 보유 기간이 충족되지 않았으므로 A씨는 세금을 내게 된다. 결과적으로 보면 약 2개월 정도만 더 있다가 팔았다면 거액의 세금을 내지는 않았을 것이다.

참고로 이런 경우도 생각해 보자. 최초에 업무용으로 사용하고 있던 오피스텔을 주거용으로 사용하다가 다시 업무용으로 사용한 후 양도하기 전에 주거용으로 사용하다 양도하는 경우 이때는 보유 기간을 어떻게 계산해야 할까? 이때는 주거용으로 사용한 기간을 모두 합해 2년 여부를 따져 보면 된다.대체로 보면 오피스텔을 소유하고 있는 경우 양도소득세에 대해서도 조금은 알고 있는 경우가 많아 보인다. 그런데 오피스텔에 1세대 1주택 비과세도 적용된다는 사실에 대해서는 알고 있는 사람이 많은 것 같지는 않다. 따라서 혹시라도 오피스텔에 비과세 적용을 생각하고 있다면 한 번은 위에서 얘기한 보유 기간에 대한 검토가 필요하다.

글 성우경 세무사, 택스 튜브[Tax Tube] @taxtube1
발행 에프앤 주식회사 MONEY PLUS
※2024년 7월호에 실린 기사입니다