디스아파트] 서울 성동구 용답동 ‘청계 리버뷰 자이’ | 청계천뷰 기대했더니 시장뷰…초등학교 가려면 1㎢나 가야 

[땅집고] GS건설이 서울 성동구 용답동에 ‘청계 리버뷰 자이’를 공급한다. 이 단지는 지하2층~최고 35층, 14개동, 1670가구 규모다. 일반분양 물량은 797가구다.

‘청계 리버뷰 자이’는 2020년 하반기~2022년 상반기 서울 강북권 아파트 시세 상승을 주도했던 ‘마용성(마포·용산·성동)’ 신축 아파트다. 이중 정비사업지가 가장 적은 성동구에 들어서 희소성이 높다. 여의도와 광화문까지 한번에 가는 5호선(답십리역) 초역세권 입지도 강점이다.

성동구에서 인프라가 가장 열악한 용답동에 들어서는 것은 단점이다. 단지 반경 1.5㎢에는 장안평중고차시장을 비롯해 3만㎡ 규모 중고차 매매단지가 있고, 답십리역(5호선)이 있는 천호대로를 지나면 자동차부품상가가 있다. 단지 좌측에는 축산물 냄새를 풍기는 마장동축산시장이 있다

■ 마용성 신축인데 역세권·대단지라니!

청계 리버뷰 자이’는 답십리역(5호선) 8번 출구와 맞닿아 있는 초역세권 입지다. 직주근접 아파트를 찾는 수요자에게는 매우 매력적인 단지인 셈. 5호선은 서울 3대 업무지구 CBD(종로), GBD(강남), YBD(여의도) 중 종로와 여의도까지 환승 없이 이동할 수 있다.

답십리역에서 광화문역까지는 지하철로 16분이 걸린다. 여의도역까지는 29분이 소요된다. 강남도 편하게 갈 수 있다. 답십리역에서 선정릉역(수인분당·9호선)까지는 21분이면 도착한다.

차량 이동도 수월하다. 단지에서 반경 1.5㎢ 안팎에 내부순환로, 동부간선도로 진출입로가 있어 강변북로나 올림픽도로 등 서울 주요 고속화도로를 이용할 수 있다.

단지 남서 측에 청계천이 있어 쾌적한 주거환경도 누릴 수 있다. 전 가구를 남동향·남서향으로 배치해 채광과 환기를 용이하게 했다. 인근에 고층 건축물이 없다는 점에서 대부분 가구에서 탁 트인 조망을 확보했다.

■ 중고차시장·축산시장 한가운데…인프라 ‘극악’

‘청계 리버뷰 자이’는 역세권·대단지 신축이라는 강점에도 불구하고, 예비 청약자들 사이에선 완판 가능성에 대한 의견이 분분하다. 성동구에서 주거 선호도가 가장 떨어지는 용답동에 들어서기 때문. 용답동은 송정동과 함께 예로부터 성동구 내 기피지역으로 평가받았다. 그러나 최근 송정동이 성수동 후광 효과를 받으면서 재평가된 이후, 꼴등 자리를 공고히 했다.

용답동이 이러한 평가를 받는 이유는 우측에 1979년 만들어진 장안평중고차매매단지가 위치한 영향으로 풀이된다. 이곳엔 폐쇄회로(CC)TV가 보편화되기 전인 2000년대 초반까지 도난·침수차를 파는 불법 중개차 중개인들이 많아 사건사고가 잇달았다.

좌측에는 국내 최대규모의 축산가공 및 판매시설이 밀집된 마장축산물시장이 있다. 10여년 넘도록 주차공간을 늘리고, 악취저감 시스템을 도입했으나 여전히 쾌적한 환경으로 평가받지는 못한다.

‘청계리버뷰자이’ 아파트 남측에는 다닥다닥 붙은 빨간 벽돌 주택이 밀집해 있다. 이 단지 북측에 ‘청계 SK뷰’(2025년 예정)가 들어서지만, 인근 왕십리뉴타운이나 답십리뉴타운처럼 아파트 간 시너지 효과를 기대하긴 어렵다.

■ 전 평형 분양가 10억 ↑…미친 옵션 가격은 ‘덤’

‘청계리버뷰자이’는 분양가 상한제 미적용 단지로, 전 주택형 분양가가 10억원을 초과한다. 전용면적에 따른 분양가(최고가 기준)는 59㎡ 기준 10억4420만원이다. 73㎡은 12억6730만원, 84㎡는 12억7710만원이다. 올해 8월 청약을 진행한 ‘청계SK뷰’ 59㎡ 분양가가 8억7600만~9억6990만원대로, 이 단지보다 1-2억원 저렴했다.

이 단지에서 270m 떨어져 있는 동대문구 답십리동 ‘래미안위브’ 전용 59㎡는 2021년 9월 12억6000만원에 팔렸지만, 3월 8억7500만원까지 하락한 뒤 10월 9억9500만원(7층)에 팔리면서 다시 10억선을 바라보고 있다. 같은 동 ‘힐스테이트청계’ 전용 59㎡도 10월에 10억1000만원에 손바뀜했다.

예비 청약자들 사이에선 옵션 가격도 화제다. 일반분양 물량이 가장 많은 전용 73㎡의 경우, 발코니 확장과 가전, 인테리어 옵션비가 무려 1억원에 달한다. 취득세 약 3900만원을 고려하면, 사실상 분양가 외에 1억5000만원 상당을 마련해야 한다.

글=김서경 땅집고 기자