공장지대 용적률 규제 완화…당산·도봉 노후단지 재건축 사업성 ‘쑥’

9·7 주택공급 확대 방안 통해
준공업지역 용적률 특례 확대
공공기여 부담은 크게 줄여줘
용적률 250% 이상 단지 수혜
도봉삼환, 993가구 아파트로

준공업 지역에서 첫 용적률 완화 혜택을 받는 삼환도봉아파트 전경. [매경DB]

서울 성동구 성수동과 영등포구 당산동·양평동, 도봉구 도봉동 등 공장지대(준공업지역)에 있는 노후 아파트 단지 재건축이 활기를 띨 전망이다. 정부와 서울시가 이들 지역에 대한 용적률 규제 완화에 나서 임대주택 등 공공기여 부담이 줄어들 것으로 보이기 때문이다. 특히 현재 용적률이 250%에서 300% 사이에 있는 노후 단지들이 수혜를 볼 것으로 기대된다.

17일 국토교통부에 따르면 9·7 부동산 대책에는 준공업지역의 ‘용적률 특례’를 확대하는 방안이 담겼다. 주거지역과 같이 준공업지역도 별도 공공기여 없이 현황 용적률을 인정하고 허용하겠다는 게 핵심이다. 아울러 서울시는 지난 4일 준공업지역에 속한 노후 아파트가 재건축에 나설 때 법적 상한 용적률인 400%를 적용받을 수 있게 하겠다고 밝혔다.

용적률은 공간을 얼마나 빽빽하게 쓰는지에 대한 밀도를 나타낸다. 높을수록 도시 미관에 영향을 주기 때문에 재건축 과정에서 용적률이 오를수록 공공기여 의무가 더 생긴다. 현재 준공업지역의 경우 서울시가 조례상 적정하다고 보는 허용 용적률은 250%, 법적으로 최대한 늘릴 수 있는 상한 용적률은 400%다.

하지만 지금까지 준공업지역에선 법적 상한 용적률 400%를 잘 보장해주지 않았다. 주거지역이 아니라는 이유에서다. 게다가 공공기여를 계산할 때도 현황 용적률이 아닌 허용 용적률 250%를 기준으로 적용했다. 예를 들어 현황 용적률이 300%인 노후 단지라도 공공기여를 계산할 땐 250%로 봤다. 실제 늘어나는 용적률이 100%(300%→400%)뿐이지만 150%(250%→400%)가 오른다고 보고 임대주택 등 공공기여를 더 많이 받아낸 것이다.

앞으로는 현황 용적률을 그대로 인정해준다는 게 정부의 대책 내용이다. 늘어나는 용적률만큼만 공공기여를 하면 되는 셈이다. 또 서울시도 균형발전 차원에서 준공업지역 용적률 완화에 적극 나설 방침이다. 아예 도봉구 삼환도봉 아파트를 용적률 완화 첫 수혜지로 지정했다. 1987년 지어진 660가구의 노후한 이 단지는 이번 결정으로 최고 42층, 993가구의 고층 아파트로 거듭나게 된다.

전문가들은 준공업지역의 현황 용적률이 250%에서 300% 사이인 단지들이 수혜를 볼 것으로 분석했다. 김제경 투미부동산컨설팅 소장은 “현황 용적률이 그대로 인정되면 공공기여 부담이 줄어 재건축 사업성이 높아지는 효과가 생긴다”며 “특히 용적률 250~300% 단지들의 재건축 사업에 대한 기대가 높아질 것”이라고 말했다. 다만 김 소장은 “용적률이 300% 이상이거나 500가구 이하 소형 단지는 여전히 사업성이 잘 나올 수 있을지 의문”이라고 전했다.

현재 서울 준공업지역에 속한 노후 단지는 총 96곳이다. 영등포구가 34곳으로 가장 많고 이어 구로구(22곳), 강서구(21곳), 금천구(7곳), 성동구·도봉구(각각 6곳) 순이다. 이 가운데 성동구 성수2차대우(297%)·성수동아그린(279%), 영등포구 당산2가현대(299%), 양평한신(282%) 등이 용적률 250~300% 단지다. 도봉구 창동대우(284%), 창동쌍용(292%), 구로구 구로현대(250%) 등도 마찬가지다.