[기자수첩] ‘노도강·금관구’ 이쯤되면 규제 풀어야

“올해 공시가격 보셨죠? 이 정도면 서울 전역에 지정했던 규제 지역을 일부 해제하는 걸 검토해야 하는 것 아닙니까?”

2026년 공동주택 공시가격(안)이 공개된 17일, 서울의 한 대학 부동산학과 교수의 말이다. 최근 서울 외곽에 매수세가 몰린다는 기사가 잇달아 나오고 있어 다소 급진적으로 들릴 수 있지만, 실제 집값 상승률을 까보니 충분히 설득력 있는 주장이라는 걸 알 수 있었다.

올해 공동주택 공시가격 변동률이 가장 낮은 도봉구(2.07%)와 가장 높은 성동구(29.04%) 차이는 26.97%포인트다. 성동구가 도봉구보다 1년 만에 무려 14배가량 집값이 오른 것이다. 성동구는 지난해 상승률(10.71%)보다도 3배 가까이 폭등하며 강남 3구(강남·서초·송파구)를 제치고 서울 내 상승률 1위를 차지했다. 그러나 도봉구는 지난해(1.57%)와 거의 유사했다.

두 지역에 지난해 공시가격이 똑같이 10억원인 아파트가 있었다고 가정해 보면 차이는 더 극명하다. 1년이 지나고 올해 두 지역의 아파트 가격은 어떻게 변했을까. 도봉구 아파트는 10억2070만원으로 2070만원 올랐지만, 성동구 아파트는 3억원 가까이 올라 12억9040만원이 된 셈이다.

도봉구만 유독 집값이 오르지 않은 게 아니다. 다음으로 변동률이 낮은 금천구는 2.80%로, 역시 지난해(2.39%)와 큰 차이가 없었다. 이어 노도강(노원·도봉·강북구)과 금관구(금천·관악·구로구) 중에선 강북구(1.76%→2.89%), 노원구(2.55%→4.36%), 구로구(1.85%→6.06%), 관악구(2.70%→8.44%) 순이었다.

비교적 서울 도심과 가까운 구로구와 관악구가 많이 오른 듯 보이나, 이 지역 모두 서울 25개 구 변동률 평균 18.67%에 턱없이 못 미친다. 12억원을 초과해 종합부동산세 대상이 되는 주택 수가 ‘0′인 구도 구로구를 제외한 노도강·금관이다. 반면 강남·송파·서초 등 강남 3구는 변동률이 10%대에서 20%대로 각각 두 배가량 뛰었다. 12억원 초과 주택 수도 늘면 늘었지, 줄지 않았다.

다시 5개월 전으로 돌아가 보자. 지난해 10·15 부동산 대책은 충격이었다. 서울 25개 구 전역을 조정대상지역, 투기과열지구, 토지거래허가구역 등 삼중 규제 지역으로 지정했기 때문이다. 당시 노도강·금관구 주민들은 크게 반발했다. 2021년 전고점 회복도 못했는데 강남과 같은 규제 지역으로 지정돼 피해를 보고 있다고 주장했다.

올해 들어 서울 아파트 거래 상당수가 노도강에 몰리고 있다고 하지만, 정말 가격이 많이 올랐을까. 실제론 지난해 주민들의 말처럼 아직도 전고점을 회복하지 못한 곳이 많다. 대표적으로 2438가구의 노원구 중계동 중계무지개아파트는 지난달 22건이 거래되며 주목을 받았다. 39㎡ 매물이 4억원대 중반에 거래됐지만, 2021년 6월 최고가 5억9900만원에 여전히 미치지 못했다. 59㎡도 지난달 28일 6억3500만원에 손바뀜했지만 역대 최고가였던 2021년 8월 8억원과는 아직 거리가 멀다.

이 지역 주민들은 3종 규제가 부동산 양극화를 심화하고 있다며 상대적 박탈감을 호소하고 있다. 똑같은 규제를 받는 다른 구들은 이미 전고점을 돌파한 지 오래지만, 이들 구는 강화된 실거주 의무에 가격대가 낮은 중소형 평수 위주로만 거래가 되다 보니 집값 상승 속도가 빠르지 않다.

한 노원구 공인중개사는 “보도자료 표를 보니 정부가 나서서 강남 3구, 한강 인접 자치구, 그리고 노도강·금관구가 있는 그 외 자치구로 급지를 나눠놨더라”면서 “이렇게 집값 상승률 격차가 심하게 벌어지는데 동일한 규제를 계속 적용해야 하는지 다시 한번 검토해 봐야 할 때라고 생각한다”고 했다.

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