# 매물 증가 집값 하락 신호인가?
집 값이 다시 빠지는 느낌입니다. 서울 아파트 매매 거래량을 보면 지난해 7~8월 증가했다가 다시 감소하고 있습니다.
제가 서울 송파구 아파트 실거래가를 볼 땐 헬리오시티를 기준으로 말합니다. 헬리오시티를 말하는 이유는 9천세대가 넘는 대규모이고, 거래량이 빈번하기 때문에 시장을 파악하기에 좋습니다. 2021년 헬리오시티 30평대는 23억8천만원으로 최고가를 찍었습니다. 이후 2022년 말에 16억까지 하락했는데요. 집값이 빠르게 하락할 수 있다는 걸 보여줍니다. 그러다가 2023년도에 굉장히 빠르게 회복했고, 지난해 8월 21억을 찍고 다시 내려가고 있습니다.
이 부분으로 강남3구의 아파트가 빠르게 하락하고, 회복할 수 있다는 것을 알 수 있습니다. 흥미로운 지점은 전고점을 넘지 못했다는 겁니다. 2023년엔 여러가지 호재가 있었는데 대규모로 정책이 완화됐고, 금리 인하 기대감, 정책 대출도 이뤄졌습니다. 다만 이런 호재임에도 불구하고, 과거 고점을 못 넘겼는데요.
그 이유는 서울 아파트구입물량 지수 때문입니다. 2022년 기준 아파트를 살 수 있는 사람들이 3%밖에 없습니다. 집값이 너무 비싸 감당할 수 있는 가격대가 아니라는 겁니다. 이것이 가격이 지속적으로 못 오르는 이유입니다. 현재 아파트 가격 변동성을 일으키는 것은 수요 감소입니다. 사줄 사람이 없습니다. 가격이 오르고 대출을 해준다고 말해도 대출을 받아서 살 수 있는 사람이 제한적입니다. 대출 증가도 많이 줄었습니다.
그렇다면 서울 아파트는 누가 팔고 있을까요? 집을 10년 이상 보유한 사람들의 매도가 증가하고 있습니다. 10년 이상 보유했다는 것은 집값이 2배 이상 뛰었다는 겁니다.
다만 이때 다주택자가 집을 팔면 무주택자가 집을 삽니다. 다주택자는 이익을 보고 파는 것인데 무주택자는 비싼 값에 집을 사게 되는 셈입니다.
말하고 싶은 건 다주택자나 투자 목적으로 집을 가지고 있던 사람, 장기보유한 사람 등 매도 물량의 증가세가 추세적으로 이어질 가능성이 크다는 겁니다. 잔고 상에서 이익을 얻은 사람들이 드디어 집을 팔기 시작했고, 이런 상황에선 집값이 오르기 힘듭니다. 하락 정도는 하반기로 갈 수록 커질 수 있습니다. 매물이 증가하고, 먼저 팔기 위해 가격폭을 낮출 겁니다.