세입자 중도 퇴거땐 집주인 동의 필요 … 재임대땐 5% 넘게 올릴 수 있어

전월세 연장 이야기 / 일반 재계약
같은 임대조건 유지의무 없어
갱신권 적용규정과 달라 주의

양정아 한국공인중개사협회 이사

2020년 임대차 3법 도입으로 계약갱신요구권이 시행되면서 임차인은 이른바 '2+2' 권리를 행사할 수 있게 됐다. 하지만 실제 현장에서는 임차인이 동일 주택에서 4년 이상 장기 거주하는 사례도 적지 않다.

그러다 보니 첫 임대차 계약 후 계약갱신요구권을 행사해 거주하다가 만기 2개월 전에 임대인과 임차인이 합의해 보증금을 시세대로 인상하고 계약서를 새로 쓰는 경우도 있다. 이를 편의상 일반 재계약이라고 한다.

일반 재계약은 동일 주택에서 횟수 제한 없이 여러 번 할 수 있는 가장 대표적이고 오래된 연장 방식이지만 계약갱신요구권 제도가 시행되면서 많은 혼선과 착오가 생기게 됐다.

이 계약의 특징은 첫째, 임대료 인상에 대한 5% 상한이 적용되지 않는다는 점이다. 주택임대차보호법의 5% 상한은 계약갱신요구권을 행사할 때만 적용되는 규정일 뿐 일반 재계약에서는 5%를 넘는 인상도 얼마든지 가능하다.

둘째, 임차인에게 자유로운 중도 해지 권리가 없다. 묵시적 갱신이나 계약갱신요구권 계약에서는 임차인이 언제든 해지를 통보하고 3개월 후 계약을 종료할 수 있다.

하지만 일반 재계약은 임차인이 계약기간을 채우지 못하고 나가면 임대인 동의를 얻어야 하며 일정한 책임을 부담하게 된다. 현실에서는 임차인이 중도 퇴거할 때 위약금 성격으로 중개보수를 부담하는 방식으로 처리하는 사례가 많다.

다만 한 가지 주의할 점이 있다. 만기 전 퇴거라고 해서 중개보수를 무조건 임차인이 부담해야 하는 것은 아니다. 법원은 "임차인이 중개보수를 부담하기로 한 약정이 없다면 새로운 임대차 계약의 중개보수는 임대인이 부담해야 한다"고 판시한 바 있다.

즉 '만기 전이니 당연히 임차인이 중개보수를 부담하겠지'라고 생각할 것이 아니라 계약 단계에서 이 부분을 분명히 짚어 둘 필요가 있다는 의미다.

계약 만기 전 중도 퇴거 시에는 한 가지 더 기억해야 할 부분이 있다. 간혹 임차인들은 중도 퇴거 시 임대인이 기존과 동일한 조건으로 다시 임대를 해야 한다고 주장하기도 한다. 그러나 이 역시 법적인 근거는 없다.

설령 임차인이 중개보수를 부담하더라도 임대인은 임대 조건을 인상할 수도 있고 매도를 선택할 수도 있다. 임대인에게는 계약 만기 시 보증금을 반환해야 할 의무는 있지만 임차인의 중도 퇴거를 위해 반드시 재임대하거나 임대 조건을 동일하게 유지해야 할 의무까지는 없는 것이다.

세 번째 역시 실무에서 자주 발생하는 상황이다. 재계약을 하면서 임대인이나 임차인의 사정으로 계약기간을 2년 미만으로 정하는 경우다. 주택임대차보호법은 2년 미만으로 정한 계약에 대해 임차인이 2년을 주장할 수 있도록 하고 있다. 이로 인한 분쟁이 의외로 많다.

예를 들어 임차인의 요청으로 1년만 연장하는 계약을 했더라도 이후 임차인의 사정이 바뀌어 "2년을 거주하겠다"고 주장하면 임대인은 이를 받아들여야 한다. 1년 조건으로 임대료를 낮춰주는 등 별도의 합의를 했더라도 법적으로는 의미가 없다. 1년 계약은 언제든지 2년 계약이 될 수 있다는 점을 기억해야 한다.

[양정아 한국공인중개사협회 이사]