민간 '신탁·리츠'도 도심복합사업 참여…용적률 특례 적용

[서울 아파트 (사진=연합뉴스)]

내년 2월부터 민간이 주도하는 도심 공공주택 복합사업에도 특례가 적용됩니다.

국토교통부는 내년 2월 시행되는 '도심복합개발 지원법'의 하위법령 제정안을 입법예고한다고 오늘(27일) 밝혔습니다.

개정법은 한국토지주택공사, LH 등이 시행하는 공공 도심복합사업을 신탁사와 리츠(부동산투자회사) 등 민간도 시행할 수 있도록 했습니다.

문재인 정부 때 나온 도심복합사업은 도심지에 자리 잡고 있지만 사업성이 낮아 민간 주도 재개발이 어려운 곳을 용적률 상향 등의 특례를 줘 고밀 개발과 주택 공급 속도를 높이는 사업입니다.

조합이 주도하는 일반 정비사업과 달리 공공이 사업 시행자로 참여합니다.

그러나 공공이 토지를 수용하는 사업 방식에 대한 주민 반발이 곳곳에서 이어졌고, 주택 건설 위주라 도시 내 거점 조성에 한계가 있다는 점 때문에 윤석열 정부는 2022년 발표한 '8·16 부동산 대책'에 도심복합사업을 민간 중심으로 개편하겠다고 발표했습니다.

민간 도심복합사업은 조합 설립 없이 사업 기간을 단축할 수 있다는 점은 공공 도심복합사업과 같지만, 민간 사업자가 토지주 동의를 얻어 시행하는 방식이라 토지를 수용하지 않습니다. 주민 3분의 2, 토지 2분의 1 이상 동의를 얻어야 합니다.

교통이 편리해 상업·문화거점이 될 수 있지만 낙후된 지역은 '성장거점형', 주택공급이 필요한 노후 역세권·준공업지는 주택공급 위주의 '주거중심형'으로 개발해 특례를 차등화합니다.

'성장거점형'은 노후도와 관계 없이 도심, 부도심, 생활권 중심지역 또는 대중교통 결절지로부터 500m 이내인 지역 등에서 시행할 수 있습니다.

'주거중심형'은 역 승강장 경계로부터 500m 이내인 역세권이나 주거지 인근에 있어 정비가 필요한 준공업지역에서 가능합니다. 전체 건축물 중 지은 지 20년 이상 지난 노후 건축물 비율이 40% 이상이며, 시도 조례로 정하는 비율 이상인 지역에서 추진됩니다.

건폐율과 용적률은 법적 상한선까지 올릴 수 있습니다.

준주거지역에서는 용적률을 법적 상한의 140%까지 완화해주도록 했습니다. 서울의 경우 준주거지역 법적 상한 용적률이 500%인데, 이를 최대 700%까지 올려줄 방침입니다.

용적률 상향에 따라 개발 이익의 일부는 공공주택으로 공급해야 하고 공급 주택의 60% 이상을 공공분양주택으로 제공할 수 있습니다.

공공이 아닌 민간이 주도하는 도심 공공주택 복합사업에도 심의 기간 단축, 용적률 상향 등 각종 특례를 주는 '민간 도심복합사업'이 내년 2월부터 시행된다.

용적률을 법적 상한의 140%까지 완화하되, 이에 따른 개발 이익 일부는 공공주택으로 공급하도록 했다.

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