지난 1월 23일 이재명 대통령이 다주택자 양도세 중과 유예 조치를 연장하지 않겠다고 공식 발표하면서 한국 부동산 시장은 거대한 변곡점에 직면했습니다. 이번 결정으로 인해 오는 5월 10일부터는 조정대상지역 내 다주택자가 주택을 매각할 때 대폭 인상된 세율이 적용되며 이는 시장 참여자들의 매수 및 매도 심리에 즉각적인 냉각 효과를 불러일으키고 있습니다. 정부는 다주택자의 매물 유도를 통한 공급 확대를 꾀하고 있으나 시장 전문가들은 오히려 매물 잠김과 똘똘한 한 채 현상의 심화를 경고하고 있습니다.
정책의 시간표와 다주택자 양도세 중과 부활의 실체
부동산 시장이 가장 민감하게 반응하는 지점은 역시 세금 부담의 급격한 변화입니다. 이번 조치는 지난 2022년 5월부터 한시적으로 시행되어 온 양도소득세 중과 유예를 종료하고 원래의 고율 과세 체계로 회귀하는 것을 의미합니다. 구체적으로 살펴보면 조정대상지역 내 2주택자는 기본세율에 20퍼센트포인트를 더하고 3주택 이상 보유자는 30퍼센트포인트를 가산하게 됩니다.
여기에 지방소득세까지 합산할 경우 3주택 이상 보유자의 최고 실효세율은 82.5퍼센트에 달하게 되어 사실상 시세 차익의 대부분을 세금으로 납부해야 하는 상황에 놓입니다. 한국은행이 2026년 1월 발표한 금융안정 보고서에 따르면 이러한 세제 변화는 자산가들의 매도 의사결정에 가장 강력한 하방 압력으로 작용하며 이는 단순한 심리 위축을 넘어 실제 자산 포트폴리오의 대대적인 재편을 강요하는 수치입니다.
100일의 기한과 토지거래허가구역의 물리적 한계
정부가 제시한 유예 종료 시점인 5월 9일까지는 이제 불과 100일 남짓한 시간만이 남아 있습니다. 하지만 현장에서는 이 기간 내에 거래를 완료하는 것이 물리적으로 불가능하다는 목소리가 높습니다. 특히 서울 주요 지역이 토지거래허가구역으로 묶여 있다는 점이 결정적인 걸림돌로 작용하고 있습니다.
일반적인 아파트 거래는 계약부터 잔금 치르기까지 보통 3개월에서 4개월의 시간이 소요됩니다. 토지거래허가구역 내 주택은 구청의 허가 절차에만 최소 2주 이상의 시간이 추가로 필요하며 매수자의 실거주 요건 검토 등 까다로운 행정 절차가 수반됩니다. 결과적으로 지금 당장 매물을 내놓더라도 5월 초까지 잔금 납부를 마칠 수 있는 매수자를 찾기란 극히 어려운 구조입니다. 이는 다주택자들로 하여금 급매를 통한 처분보다는 차라리 보유하거나 증여하는 쪽으로 눈을 돌리게 만드는 주요 원인이 됩니다.
다주택자 양도세 중과 영향 아래 놓인 시장 공급 분석
현재 시장에는 정부의 기대와 달리 매물 폭탄 대신 짙은 관망세가 흐르고 있습니다. 부동산 빅데이터 플랫폼 아실의 2026년 1월 통계를 보면 대통령 발표 직후 서울 아파트 매물 건수는 5만 6,777건으로 이전 대비 미미한 증가에 그쳤습니다. 이는 다주택자들이 취득세와 양도세 사이에서 저울질하며 시장 상황을 예의주시하고 있음을 보여줍니다.
표 1: 주택 보유 수별 양도소득세율 적용 구조 (2026. 5. 10 시행 예정)
매물 잠김과 증여 비중 확대라는 역설적 결과
과거의 사례를 비추어 볼 때 과도한 양도세 중과는 매물 출현보다는 매물 잠김 현상을 초래해 왔습니다. 양도세 부담이 커질수록 다주택자들은 집을 파는 대신 자녀에게 물려주는 증여를 선택하게 됩니다. 법원등기정보광장의 자료에 따르면 2025년 서울 집합건물 증여 등기는 8,491건으로 전년 대비 약 30퍼센트 가까이 급증했습니다.
이러한 흐름은 이번 다주택자 양도세 중과 부활 예고 이후 더욱 가속화될 것으로 전망됩니다. 특히 강남 3구와 같은 핵심 입지의 주택일수록 미래 가치 상승에 대한 기대감이 크기 때문에 높은 세금을 내고 시장에 매물을 내놓기보다는 증여를 통해 자산을 수성하려는 경향이 뚜렷해질 것입니다. 결국 시장에 나오는 매물은 입지가 상대적으로 떨어지는 외곽 지역에 국한될 가능성이 크며 이는 서울 내 양극화를 더욱 심화시키는 단초가 될 수 있습니다.
똘똘한 한 채 현상의 고착화와 향후 시장의 향방
다주택을 유지하기 어려운 환경이 조성될수록 투자자들은 여러 채의 지방 주택보다는 확실한 수익이 보장되는 서울 핵심지의 신축 아파트 한 채로 자산을 집중하게 됩니다. 실제로 통계청의 2025년 주택소유통계를 보면 강남구와 서초구의 다주택자 비율은 여전히 서울 내 최고 수준을 기록하고 있습니다. 이들이 자산을 정리하더라도 가장 나중에 팔거나 끝까지 보유할 자산은 서울 핵심지의 주택입니다. 따라서 이번 양도세 중과 부활은 전체적인 주택 가격 하락보다는 거래량 급감 속에서 핵심 지역의 가격이 방어되는 비정상적인 시장 구조를 만들 위험이 있습니다.
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