주택가격 고평가, 2021년 2분기 정점 찍고 내리막

한은 Z-스코어 지수 2021년 2분기 1.5 기록 이후
지난해 2분기 0.8… 기준금리 인상 따른 부담 원인

주택 매매가격과 임대료 대출금리 등을 종합적으로 고려해 주택가격 고평가 정도를 보여주는 지수가 2021년 2분기 정점을 찍고 하락 중인 것으로 나타났다.

부산지역 아파트 전경. 국제신문 DB

한국은행은 국제통화기금(IMF) 등에서 주택가격 수준 평가를 위해 활용하는 ‘Z-스코어 지수(Z-score index)’를 국내에서 산출한 결과 2021년 2분기가 1.5로 최근 10년 동안 가장 높았다고 25일 밝혔다. 이 지수는 주택가격의 고평가 내지 저평가 정도를 종합적으로 보여주는 지표다. 지수가 0보다 높으면 장기 평균에 견줘 고평가, 낮으면 저평가됐다고 판단한다.

한은은 2012년 1분기부터 지난해 2분기까지 KB부동산이 제공하는 전국 가구 가격속득비율(PIR)과 가격임대료비율(PRR), 예금은행 주택담보대출 금리를 이용해 지수를 산출했다. 그 결과 Z-스코어 지수는 2012년 1분기 -1.3 등 마이너스를 기록하다가 2016년 2분기(0.1) 플러스로 전환했다. 이후 2019년 2분기(0.2)까지 낮은 수준을 보이다가 2019년 3분기부터 상승세를 이어가 2021년 2분기에 1.5로 고점을 찍었다. 하지만 같은 해 3분기에 1.4로 하락 전환한 뒤 4분기 1.4, 지난해 1분기 1.1에 이어 2분기에는 0.8까지 내려왔다.

Z-스코어 지수가 2021년 2분기 정점을 찍었다는 것은 당시 주택가격 고평가 정도가 가장 높았다는 의미다. 이후 한은의 잇따른 기준금리 인상으로 주택담보대출 금리가 오르면서 Z-스코어 전체 지수는 하락세를 이어가고 있다.

Z-스코어 지수가 가장 높았던 2021년 2분기 지수 세부 항목별로 살펴보면 PIR은 2.1, PRR은 1.4, 대출금리는 1로 분석됐다. 하지만 지난해 2분기의 경우 PIR는 2.1로 같았고, PRR는 1.3으로 소폭 낮아졌지만 대출금리 지수가 -1.1로 계산돼 전체 지수를 끌어내렸다. 실제 한은이 집계한 예금은행 주택담보대출 금리(가중평균·신규취급액 기준)는 2021년 2분기에는 2.72%였지만, 지난해 3분기 4.43%까지 치솟았다.