'재개발 사업'이란 정비사업 중 하나로서, 정비기반 시설이 열악하고 노후 불량 건축물이 밀집한 지역에서 주거 환경을 개선하거나 상업지역, 공업지역 등에서 도시 기능의 회복 및 상권활성화 등을 위해 도시 환경을 개선하는 사업을 말합니다. 쉽게 말해 재개발 될 지역에 내가 빌라, 아파트, 도로 등을 소유하고 있다면 재개발 이후 새 건물의 입주권을 받을 수 있다는 얘기에요.
재개발 투자는 알면 알수록 무궁무진한 궁금함이 생기게 됩니다. 부동산 투자 중 특히 재개발은 특히 더 어렵고 두려운 마음이 있으실 거라 생각합니다. 클래스101 기리아리의 재개발 클래스에서는 재개발 투자를 시작하시는 분들을 위해 재개발 기초부터 실전까지 알려드립니다. 이번 글에서는 서울, 인천, 대전, 부산 재개발 지역 투자 포인트, 용어 정리를 쉽게 알려드리겠습니다.
서울, 인천, 대전, 부산
재개발 지역 확인하는 방법
재개발 지역에 투자를 해보고 싶은데 재개발 될 지역을 어떻게 알고 미리 투자할 수 있을지 고민되실 겁니다. 대부분 재개발 지역을 검토하실 때 검색사이트나 블로그, 카페 등을 통해 정보를 많이 얻으시는데요. 이런 방법 말고도 공식적으로 운영하는 홈페이지들이 굉장히 많습니다. 지금부터 각 지역별로 어떤 사이트들을 통해 정보를 얻을 수 있는지 알려드릴게요.
✔ 서울 재개발 구역 확인
제일 먼저 서울 재개발 구역 먼저 확인해 보겠습니다. 서울 재개발 구역은 정비사업 정비몽땅 홈페이지에서 확인이 가능해요. 구/동별 진행 구역 및 추진속도와 사업현황 등을 확인할 수 있어요.
> 서울 재개발 구역 확인 경로
정비사업 정보몽땅 → 정보공개현황 → 사업장검색 → 구 선택 → 동 선택 → 사업구분 및 진행 단계 선택 → 구역 선택 → 재개발 구역 별 사업현황 & 주요 추진경과
✔ 경기도 재개발 구역 확인
경기도청 홈페이지에서 확인 가능해요. 시별 진행 구역 및 사업유형, 추진단계, 위치, 구역 크기 등 확인이 가능합니다.
> 경기도 재개발 구역 확인 경로
정보공개 → 사전정보공표 → 공표목록에 '정비사업' 입력 → 574번 도시정비사업 추진현황 게시판
✔ 인천 재개발 구역 확인
인천 재개발 구역은 인천시에서 운영하는 추청분담금 정보시스템 홈페이지에서 확인하실 수 있어요. 구별 구역명, 위치 및 면적, 사업유형, 진행 단계 등 확인 가능합니다.
> 인천 재개발 구역 확인 경로
새소식 → 인천광역시 도시정비사업 추진현황 → 첨부파일 엑셀 파일
✔ 부산, 대전, 울산 재개발 지역 확인
부산 재개발은 부산광역시 정비사업 통합홈페이지에서, 대전 재개발은 대전 도시재생도시계획정보에서, 울산 재개발은 울산시 도시/주택/토지에서 확인하실 수 있습니다.
재개발 지역에 투자할 때
반드시 알아야 할 핵심 용어
재개발 지역에 투자 할 때 용어가 헷갈려서 정리가 필요하신 분들 있으셨죠. 지금부터 반드시 알아야 할 핵심 용어에 대해 정리해드릴게요. 용어만 잘 알아도 재개발 사업을 잘 이해할 수 있고, 뉴스를 볼 때도 훨씬 수월해져요. 달리 말해 투자를 하기에 더욱 유리해진다는 말이기도 하죠. 이제 하나하나 알아볼까요?
✔ 감정평가액/비례율/권리가액
1. 감정평가액(종전 자산 평가액) : 조합원 소유 부동산의 가치를 평가한 금액입니다. 실제 시장가치가 아닌 사업 진행을 위해 평가 받는 금액이에요.
2. 비례율 : 재개발 지역의 사업성을 나타내는 지표로 인식합니다. [(종후 자산 평가액 - 총 사업비) / 종전 자산 평가액] x 100으로 계산해요. 종후 자산 평가액이란 총 분양 수입(조합원, 일반, 상가, 임대아파트 등)을 말하고, 총 사업비는 공사비, 금융비, 기타사업비 등을 포함합니다.
3. 권리가액 : 사업 완료 후 최종적으로 인정받을 수 있는 조합원 소유 부동산의 가치 평가 금액입니다. (감정평가액 x 비례율)로 계산합니다.
✔ 비례율 이해하기
1. 들어오는 수입 > 나가는 지출 : 비례율 증가, 사업성 상승
2. 들어오는 수입 = 나가는 지출 : 비례율 100%
3. 들어오는 수입 < 나가는 지출 : 비례율 감소, 사업성 하락
비례율 상승은 종전 자산 평가액은 낮추고, 종후 자산 평가액은 높이고, 총사업비는 낮추는 방법을 통해 가능합니다.
✔ 분양가 / 분담금 / 이주비 / 이사비 / 현금청산자
1. 조합원 분양가 : 조합원에게 분양하는 아파트 가격입니다. 소유 부동산의 가치를 평가한 금액이기도 하죠. 일반 아파트의 경우보다 15~20% 낮게 측정되는 경우가 많습니다. 34평 기준으로 저렴한 곳은 2억 8천, 높은 곳은 6~7억 정도 합니다.
2. 조합원 분담금 : 조합원이 분양받은 아파트를 취득하기 위해 추가로 납부해야 하는 금액입니다. 예를 들어 볼게요. 해당 구역에 조합원이 갖고 있던 빌라가 감정평가액이 1억 원이 나왔는데, 이 조합원이 25평 새 아파트를 신청했어요. 조합원 분양가가 25평 아파트 기준으로 2억 5천이 나왔다고 하면 1억 5천을 추가로 납부해야 합니다.
3. 이주비 : 공사기간 내 조합원들의 주거비 마련을 위해 조합원들에게 대출해주는 돈입니다. 사업비로 이자를 충당해요.
4. 이주촉진비(이사비) : 이주를 촉진시키고자 지급하는 돈입니다. 조합에 따라 금액이 상이해요.
5. 현금청산자 : 보유한 자산에 대한 감정평가를 진행하여 현금으로 보상받는 구역 내 소유자입니다.
✔ 핵심 용어 구조 및 원리
조합원 분양가는 권리가액과 추정 분담금으로 구성됩니다. 권리가액은 (감정평가 x 비례율)으로 구성되고요. 이주비는 감정평가액의 40%~60% 지급해요. 감정평가액은 고정인자입니다. 비례율에 따라 권리가액과 추정분담금 유동적이고, 분담금 납부방식 조합마다 상이합니다.