2025년 상가주택, 다가구주택 진단
쉽지 않은 경제 상황이지만, 수익과 주거를 함께 잡고자 하는 건축주에게 상가주택이나 다가구주택은 포기하기 어려운 주거 형태다. 그렇다면 2025년 요즘 이런 수익형 주택의 상황은 어떨까? 전문가에게 의견을 들어본다.
Q 가까운 이슈부터 챙겨보겠습니다. 부동산 관련해서는 단연 ‘6.27 부동산 대책’을 꼽을 수 있을 것 같습니다. 이 대책이 상가주택이나 다가구주택 등 소규모 수익형 주택에는 어떤 영향을 미치리라 보십니까.
- 임채우 KB국민은행 WM스타자문단 팀장 : 영향은 받겠지만, 치명적이지는 않을 것 같습니다. 상가주택이나 다가구주택을 짓고 살려는 사람들은 ‘아파트를 생애 첫 내 집’으로 마련하는 세대와는 조금 거리가 있습니다. 젊은 건축주들도 있지만, 수익형 주택을 생각하는 사람들의 상당수는 월세 등의 수익으로 노후 준비를 하려는 분들이지요. 이번 정책은 아파트 시장을 겨냥하기에 수익형 주택들이 직접적으로 영향을 받지는 않을 것입니다. 그럼에도 수익형 주택을 짓기 위한 자본을 아파트 주택담보대출로 끌어온다고 하면 대출 6억원 한도 규제에 걸리는 것이니만큼 이에 대한(추가 자본 확보 등) 준비는 필요할 것으로 보입니다. 예를 들어 서울 밖 신도시 같은 곳에 대지 70평, 연면적 150평 정도 되는 상가주택을 짓는다고 하면 그래도 최소한 20억원은 필요할 테니까요.
- 이범식 EOS건축그룹 대표이사 : 저는 상당히 영향이 크다고 보고 있습니다. 강남 3구부터 시작해서 아파트 시장에 과열 조짐이 보이자 강력한 대책을 쏟아낸 게 이번 ‘6.27 부동산 대책’인데, 일단은 정부의 의도대로 시장은 급속히 냉각되는 듯 보입니다. 문제는 수익형 주택의 수요는 과열된 아파트 시장에서 이탈해서 오는 수요가 한축을 담당하기 때문에 건축주로서는 오히려 부동산 활황이 도움이 된다는 것입니다. 아파트를 오른 값으로 팔아서 상가주택 건축비를 충당하는 셈이지요.
Q 수익형 주택의 수익은 아무래도 은행 금리나 대출 의해 크게 좌우된다고 해도 과언이 아닐 것 같습니다. 향후 금리나 대출 전망은 어떻게 보고 계십니까.
- 임채우 : 일단 이제 하반기 정도에 한두 번에 걸쳐 0.5% 포인트 정도 내릴 것으로 예상합니다. 지금 아파트 주택담보대출이 대략 3% 후반대에서 4% 포인트 정도로 나오는데요, 0.5% 포인트 정도 더 내려가면 3.5% 포인트 정도를 바라볼 수 있겠습니다. 다만, 앞서 말씀드린 금리는 ‘아파트’ 주택담보대출 이야기고, 수익형 주택에 대한 대출금리는 아파트의 금리보다는 가산금리가 붙어 조금 더 높을 수 있음을 생각해야 합니다.
- 이범식 : 금리도 금리지만, 대출 비중이 너무 작습니다. 예전에는 토지감정가의 80%, 건축 자금의 80%를 대출해 줬다고 하면, 지금은 토지감정가의 100%만 대출해줍니다. 예를 들어 땅값 10억원에 건축 비용 10억원이라고 하면 과거에는 16억원이 대출이 나왔지만, 지금은 10억원만 대출이 승인된다는 것이지요. 그래서 접근이 더 어려워졌습니다. 결국 자기 자본이 있어야 한다는 것인데, 앞서 말씀드린 것처럼 아파트값이 올라야 상가주택에 접근해볼 수 있는 상황입니다.
Q 지금 말씀하신 금리 상황과 전망이 향후 수익형 주택의 수익률 목표를 생각했을 때 적절할까요.
- 임채우 : 사실 애초에 상가주택이나 다가구주택 등의 수익률이 그렇게 높지 않다는 것을 염두에 두어야겠습니다. 한창 상권이 형성 중인 신도시 같은 데서도 잘 나와야 연 4% 정도입니다. 보통은 3% 중반대를 생각하는 편이지요. 그나마 부동산 시장에서 수익형 주택을 매물로 거래할 수 있다고 보는 수익률을 4%로 봅니다. ‘대출’금리와 비교했을 때는 그래서 크게 기대하기는 어렵다고 말씀드리는 이유입니다. 여기에다 지방세도 내고 유지관리 비용도 들어가야 하면 크게 매력적이지는 않지요. 그런데, ‘예금’금리와 비교하면 이야기가 조금 다릅니다. 요즘 1금융권 은행 정기예금 금리가 2% 초반이니까 그것과 비교하면 그래도 나쁘지 않은 수익률이라고 볼 수도 있을 것 같습니다.
Q 수익형 주택에 대한 부동산 시장은 어떻습니까.
- 임채우 : 앞서 말씀드렸듯 수익률이 받쳐주는 상가주택이어야 부동산 시장에서도 가치가 있습니다. 일단 매매 자체는 활발하지는 않습니다. 단순히 물건만 따진다면 20억원 들여서 신도시에 상가주택 짓는 것 보다 그 돈으로 서울 마포에 아파트를 사는 게 5년 뒤 시세차익은 더 좋을 테니까요. 다만, 이건 당사자의 라이프사이클하고도 관련이 있는데, 본인이 노후 준비가 필요한 세대라고 하면 시세차익은 크지 않더라도 안정적인 수익과 주거가 해결되는 상가주택이 맞는 선택일 수도 있습니다.
- 이범식 : 수익형 주택은 크게 두 가지로 구분됩니다. 하나는 투자 수단으로 선택해 전체 세대를 임대하는 유형, 다른 하나는 최상층에 건축주가 실거주를 겸하는 유형. 현재 수익형 주택 건축시장에는 오로지 후자만이 남아있고, 전자는 부동산 경기가 하락하면서 크게 위축된 상황입니다. 또한, 요즘 부동산과 임대 시장에서 중요하게 생각해야 할 부 분이 근래 연이은 전세 보증금 사고입니다. 그래서 아파트가 아닌 주거 형태에 비교적 큰 돈이 묶이는 전세로 들어가는 것을 꺼리는 분위기가 조성되고 있지요. 은행 대출로는 모자란 부분을 전세금을 받아 건축 자금에 충당하려는 건축주에게는 다소 불리한 환경이라고 볼 수 있겠습니다.
Q 수익형 주택의 수익을 따질 때는 투자금, 즉 건축비도 중요하겠습니다.
- 임채우 : 전문 분야는 아니지만, 간접적으로 전해 듣기로는 상승압력이 상당한 것으로 알고 있습니다. 세계적으로 정세 불안이 계속되고 있고 인건비도 계속 상승하고 있고요. 보합이 되었든 강보합이 되었든 상승을 하든 그 이상이 되지, 하락하지는 않을 것 같습니다.
Q 수익형 주택 중에서는 상가주택과 다가구주택 중 어느 쪽이 임대가 잘 되겠습니까.
- 임채우 : 두 유형 사이에 결이 조금 다르긴 합니다. 일단 상가주택 같은 경우는 임대 금액이 크다 보니 1층 상가에 공실이 생기면 수익률이 수치상으로 확 떨어져 보이는 문제가 있습니다. 상가주택은 그래서 수익성 자체보다는 공실을 만들지 않는 게 중요하고 그만큼 상가 임대가 잘 될 수 있는 입지를 찾아야 합니다. 예를 들면 코너 땅이나, 기존 상권과 가까운 위치에 있다거나 해야 상가주택은 임대에 있어 메리트를 얻을 수 있습니다. 다가구주택 같은 경우는 주거용이기 때문에 인테리어나 구조 등 주거의 쾌적성이나 전철역 접근성 등 편의성이 임대 성공을 좌우합니다. 비슷한 것 같아도 상가주택과 다가구주택의 임대 전략이 다를 수밖에 없습니다. 더욱이 설계나 임대 전략에 따라서도 변수가 생길 수 있어 단언하기 어렵습니다. 정말 단순히 상가주택의 상가와 다가구주택의 임대 세대 중 어느 쪽이 좀 더 임대가 잘 나가나를 묻는다면, 보편적으로는 다가구주택의 임대가 상대적으로 잘 빠지는 편입니다.
- 이범식 : 맞습니다. 다가구주택의 임대는 크게 걱정하지는 않습니다. 요즘 상가주택이나 다가구주택이 지어지는 토지는 LH나 경기도시개발공사 등이 택지 개발 지구 등에서 공급하는 곳이 대부분입니다. 그러다 보니까 거주환경 자체가 좋습니다. 이런 데 지어지는 다세대주택은 구도심으로부터의 이주 수요가 항상 있다 보니 지어지기만 하면 임대는 잘 나가는 편입니다. 다만, 지금은 경기가 좋지 않다 보니 건축이 쉽지 않은 것이지요. 주변을 수소문해 보면 땅을 소유한 분들은 매우 많습니다.
Q 수익형 주택을 짓지 않고 매입을 한다고 할 때는 어떤 것을 염두에 두어야 할까요.
- 임채우 : 기본적으로는 신축과 마찬가지처럼 입지가 중요하겠습니다. 그리고 그 바로 다음은 너무 오래된 매물을 피할 것을 권하고 싶습니다. 오래된 수익형 주택은 유지관리에 과도한 비용을 투입하게 될 수 있으니까요. 10년 이내 건축물이 좋지 않을까 싶습니다.
Q 앞서 상가주택은 공실을 만들지 않는 게 중요하다고 말씀하셨습니다. 그런데 상가건물 임대차보호법이 있어서 건축주 입장에 서는 세입자 고르는 게 굉장히 신중할 수밖에 없지 않습니까.
- 임채우 : 맞습니다. 상가건물 임대차보호법은 최장 10년까지 갱신 요구권을 보장하고 있어서 그 기간 안에는 일정 비율 이하로만 임대료를 올릴 수 있습니다. 그래서 어떤 건축주는 자기가 원하는 상가 수익률을 맞추기 위해 특정 월세를 고집하는 경우가 있습니다. 그렇게 원하는 임대료에 맞춰줄 임차인이 나타날 때까지 1~2년 정도 공실 상황을 감수하기도 합니다. 하지만, 이런 전략은 생각보다 그리 현명한 게 아닐 수 있습니다. 그렇게 늦추다 보면 주변 다른 상가들에 전부 입점해버려 새로 들어올 업종이 별로 남아 있지 않게 되는 상황이 생길 수 있다는 것이지요. 나중에 임대료를 내려도 임대가 원하는 시점에 원하는 가격으로 나가지 않을 수 있습니다. 그 사이 건축물 유지관리 비용이나 은행 금리도 부담이고요.
Q 요즘 상황에 맞춘 임대 전략은 무엇일까요.
- 임채우 : 주변에 형성된 시세가 있으니까 그 금액에 일단 임대료를 맞추는 것이 좋겠습니다. 나중에 시간이 흘러 상권이 활성화되면 상가는 2~3년 만에도 권리금 주고 바꿔나가든지, 잘되어서 확장하기 위해 나가든지, 아니면 가게를 접는 경우가 많으니까 너무 걱정할 필요가 없습니다. 내가 원하는 수익률에 미달하더라도 주변에 임대료를 맞추는 것을 권합니다. 목표 임대료를 맞추기보다는 공실을 없애는 게 우선입니다.
취재협조_ 임채우 KB국민은행 WM스타자문단 팀장 | 이범식 EOS건축그룹 대표이사 https://eosgroup.co.kr
취재_ 신기영
ⓒ월간 전원속의 내집 2025년 8월호 / Vol. 318 www.uujj.co.kr
