임대차계약서에 '특약' 추가...은행은 확정일자 확인 후 대출[전세사기 대책]

기사내용 요약
정부, 전세사기 예방 및 피해지원방안 발표
'대항력 확보 전 근저당 설정 시 계약 해지'
'임대인 매매계약시 임차인에 사전 고지' 등
공인중개사협회 시스템 계약서에 특약 적용
은행 주담대 심사시 확정일자 확인 후 진행

[서울=뉴시스] 권창회 기자 = 3일 오전 서울 여의도 전경련회관 내 주택도시보증공사(HUG) 서부관리센터에서 전세사기 관련 간담회가 진행되고 있다. 2023.01.03. kch0523@newsis.com

[서울=뉴시스] 고가혜 기자 = 전세사기로 인한 피해 방지를 위해 앞으로 공인중개사 범용 임대차 계약서에 '대항력 확보 전 근저당 설정 시 계약을 해지할 수 있다'는 특약이 추가된다.

국토교통부는 2일 관계부처 합동으로 이러한 내용이 담긴 '전세사기 예방 및 피해 지원방안'을 발표했다.

그동안은 임대차 계약을 체결한 직후부터 ▲확정일자(계약서 작성 후신고 가능) ▲이사 ▲전입신고를 모두 마친 날로부터 익일 0시 경과라는 조건을 모두 갖춰 임차인의 대항력(우선변제권)이 발생하기 전까지, 임대인이 먼저 주택담보대출을 받는 경우 대출 근저당이 보증금보다 우선 보호돼 임차인이 예기치 못한 피해를 보는 경우들이 있었다.

여기에 매매 등으로 인해 임대인이 변경될 때도, 임대인이 직접 알려주지 않으면 임차인이 이 사실을 알 수 없어 적기에 대응하는 것이 곤란하다는 문제도 있었다.

이에 국토부는 앞으로 계약 체결 후에도 보증금이 안전하게 보호될 수 있도록 은행이 주택담보대출 심사 시 확정일자 확인 후 대출을 진행하는 사업을 확대한다는 계획을 밝혔다.

현재는 대부분의 시중은행에서 대출심사 시 전입신고 익일 0시가 지나 우선변제권이 확보된 보증금만 우선 차감하고 있는데, 앞으로는 확정일자 신고가 된 보증금을 국토부 부동산거래관리시스템(RTMS)에서 확인해 우선 차감한 후 대출을 실행하도록 하는 것이다. 이 사업은 우리은행에서 지난달 30일부터 시범사업을 진행 중인데, 오는 4월까지 다른 시중은행에도 확대될 예정이다.

또 국토부는 오는 2월 중으로 공인중개사 범용 계약서에 '대항력 확보 전에 근저당 설정 시 계약을 해지할 수 있다'는 내용의 특약도 반영할 예정이라고 밝혔다.

다만 표준임대차계약서는 지난해 11월 이미 한 번 개정이 된 만큼, 이번에는 등록 공인중개사의 97%가 가입된 한국공인중개사협회의 전산시스템 계약서(한방 계약서)를 개정하는 방식으로 특약을 적용한다는 것이 국토부의 설명이다.

아울러 임대인이 매매계약을 체결하는 경우 사전에 임차인에게 이 사실을 고지하도록 하고, 신규 임대인의 보증사고 이력 등으로 보증가입이 불가할 경우 계약해지 및 보증금을 반환받을 수 있다는 내용도 특약에 반영한다.

국토부 관계자는 "대법원 판례에 따르면 임대차 기간 중에 집주인이 사전 고지 없이 매매 계약을 체결할 경우 임차인은 (계약 기간이) 1년 남았다고 해도 집주인 변경에 따른 임대차 계약 해지 권한이 있다"며 "판례에 따라 처리할 수 있다"고 설명했다.

이어 기존 계약에 대한 소급여부와 관련해서는 "해당 제도가 시행된 후 체결되는 계약부터 적용되는 것으로 보면 될 것 같다"고 답했다.

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