서울 강남3구와 용산구 전체가 토지거래허가구역으로 지정되면서 집값 하락세를 보이던 위례신도시 주민들의 불만이 고조되고 있다. 정부와 서울시는 지난 3월 19일 강남3구와 용산구 일대 2200여 단지, 40만여 가구를 토지거래허가구역으로 지정하는 '주택시장 안정화 방안'을 발표했다.
위례신도시, 집값 하락에도 규제 직격탄
위례신도시는 송파구 장지동, 하남시 학암동, 성남시 수정구 창곡동으로 구성되어 있으나, 이번 조치로 송파구에 속한 장지동만 토지거래허가구역으로 지정됐다. 문제는 위례신도시 일대 집값이 하락세를 보이고 있음에도 불구하고 송파구에 속했다는 이유만으로 규제 대상에 포함됐다는 점이다.
"집값이 1억이나 떨어졌는데 왜 우리까지 규제하냐"는 위례 주민들의 항의가 이어지고 있다. 특히 같은 위례신도시 내에서도 하남시와 성남시 지역은 규제를 받지 않는 반면, 송파구 지역만 규제 대상이 되어 형평성 문제가 제기되고 있다.
구(區) 단위 규제의 부작용 현실화
전문가들은 구 단위로 토지거래허가구역을 지정한 것에 대해 시장 왜곡 효과를 우려하고 있다. 규제지역과 비규제지역으로 나뉘면서 거래에서 확연한 차이가 발생할 수 있으며, 이러한 왜곡이 커질수록 나중에 규제를 해제했을 때 더 빠르고 강하게 반등할 가능성이 있다는 지적이다.
또한 "규제지역과 인접한 비규제지역 집값이 오히려 더 높은 아이러니한 상황이 벌어지고 있다"는 분석도 나오고 있다. 예를 들어 용산구와 마포구 사이에 있는 지역의 경우, 규제지역임에도 비규제지역보다 가격이 낮은 단지에 거주하는 실수요자들에게는 역차별이 될 수 있다는 것이다.
풍선효과 우려와 시장 반응
정부의 이번 조치로 인해 규제를 피해 투자 수요가 다른 지역으로 이동하는 '풍선효과'가 나타날 것이라는 전망이 지배적이다. 전문가들은 "서울 주택 수요가 규제에서 벗어난 한강 변 지역으로 이동할 가능성이 크다"며 "영등포(여의도), 마포, 광진, 강동, 동작, 서대문구 등에서 갭투자가 활발해질 수 있다"고 예상하고 있다.
또한 "정부가 찍어준 투자처라는 인식 때문에 규제로 묶여 있는 아파트 대신 재개발지역에 있는 연립·다세대나 상가 등에 투자하는 풍선효과가 나타날 수 있을 것"이라는 관측도 나오고 있다.
정책 신뢰도 하락과 향후 전망
서울시가 지난 2월 잠실·삼성·대치·청담동 지역의 토지거래허가구역을 해제한 지 불과 35일 만에 더 넓은 지역을 토지거래허가구역으로 지정하면서 정책 신뢰도에 대한 우려가 커지고 있다. 이러한 '온탕 냉탕' 식 대처가 시장 변동성을 키울 수 있다는 지적이 나온다.
토지거래허가구역 지정 기간은 올해 9월 30일까지 6개월이지만, 정부와 서울시는 상황에 따라 기간 연장을 적극 검토하겠다고 밝혔다. 또한 마포·성동·강동 등 주변 지역으로 풍선효과가 나타나 집값이 오르면 토지거래허가구역을 추가 지정할 계획이다.
시장에서는 강남3구와 용산구의 토지거래허가구역이 6개월 이후에도 풀리기 쉽지 않을 것으로 전망하고 있다. "강남 규제완화의 폭발성을 경험한 정부로선 더욱 몸을 사릴 수밖에 없을 것"이라는 분석이 나오고 있다.
이번 토지거래허가구역 지정으로 단기적으로는 시장이 진정될 가능성이 있지만, 장기적으로는 규제 회피 수요가 인접 지역으로 확산될 가능성이 높다. 특히 법원 경매나 신규 분양시장의 경쟁률이 높아질 것으로 예상된다.
위례신도시 주민들의 불만은 계속될 전망이며, "송파구, 덕 보는 것 없이 불이익만 받고 있다"는 목소리와 함께 "차라리 분구해달라"는 요구까지 나오고 있다. 정부의 부동산 정책이 실제 시장 상황을 제대로 반영하지 못하고 있다는 비판이 커지고 있는 상황이다.
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