다산신도시 공실률 증가
“임차는 물론 매매도 씨 말라”
집합 상가 형태 공급 쑥대밭

최근 경기 남양주 다산신도시 현대 프리미어 캠퍼스. 지식산업센터로 공급돼 업무시설이 꽤 있는 건물이지만 1층 상가는 세 집 건너 한 집 정도만 주인을 겨우 찾은 것으로 파악된다. 인근 부동산 중개업자는 “상가를 1년간 공짜로 쓰게 해 준다고 해도 안 들어온다”라며 “임차는 물론이고 매매도 씨가 말랐다”라고 토로했다.

실제로 다산신도시를 찾은 이들에 따르면 오피스텔에 딸린 1층 상가 총 80개 호실 중 임차로 들어선 곳이 10곳에도 미치지 못하는 것으로 알려졌다. 즉, 공실률이 약 90%에 달하는 것이다. 부동산 중개업자에 따르면 1층 10평짜리 상가는 보증금 5,000만 원 월 임대료는 350만 원 선으로 확인됐다.

비싼 경우 월 임대료는 약 400만 원 선에 책정되었다. 한 달에 350~400만 원을 오가는 임대료는 비교적 높은 가격에 책정됐다. 이 탓에 상가들이 임차인을 찾기는 어려워 보인다. 실제로 종종 임대 문의가 들어오고 있기는 하나 높은 임대료 탓에 실제 계약까지 이어지기는 어려울 전망이다.

다만, 일부 임대인들이 월세를 1년간 내지 않게 해 준다는 파격 조건을 걸었음에도 임차인을 찾기 어렵다. 인근에 있는 아파트 단지 내 상가도 상황은 마찬가지다. 이에 부동산 중개업자는 “아파트는 분양이 다 됐는데, 상가는 팔리지 않아 시행사가 월세 세입자를 직접 찾는 상황”이라고 밝혔다.

최근 상가 경기는 코로나19 시기보다 더 심각해 지역과 규모도 가리지 않고 한파가 닥친 것으로 파악된다. 특히 정부가 기준금리를 내리면서 오피스텔 등 수익형 부동산 수혜가 예상되지만, 상가 시장에 만큼은 온기가 좀처럼 퍼지지 않고 있는 것으로 보인다.

이 중 집합 상가 형태의 공급이 많았던 수도권 신도시가 직격탄을 맞으며 ‘쑥대밭’이 됐다. 다산신도시의 일부 상가는 역세권이라는 이점에도 불구하고 고분양가 탓에 임대료까지 높게 책정되며 공실 폭탄을 맞았다.

일례로 지하 5층~지상 15층 규모로 주거형 오피스텔 531실과 4층 규모 상업시설로 이뤄져 있는 한 건물은 역과 5분 거리에 떨어져 있는 역세권으로 주목받았으나 고분양가 탓에 임대료까지 높게 책정돼 상가 대부분이 공실이다. 업계에 따르면 해당 상가의 분양가는 평당 1억 원이 넘는 것으로 파악됐다.

이에 따라 약 10평짜리 상가가 12억 원에 팔리는 등 분양가 자체가 워낙 높아 상가 분양받은 사람 관점에서 수익률을 고려했을 때 월세를 높게 책정할 수밖에 없다. 이어 다산신도시의 번화가로 꼽히는 다산역에서 떨어진 상가 중 절반 이상이 공실 상태로 알려졌다.

한국부동산원에 따르면 올 2분기 수도권 주요 신도시의 집합 상가 공실률은 10%대를 넘나들고 있는 것으로 파악됐다. 이를 지역별로 분석했을 때 남양주 다산이 14.5%로 가장 높았고 김포 한강(8.9%), 하남 미사(6.1%), 위례(5.7%) 순으로 높은 공실률을 기록한 것으로 확인됐다. 특히 인천의 경우 영종신도시 상가 공실률이 24.2%에 달하는 것으로 나타났다.

또한, 부동산 경매 정보 업체 지지옥션에 따르면 올해 1~10월 경매에 나온 수도권 상가는 7,196건으로 집계됐다. 다만, 이 중 낙찰에 성공한 사례는 1,393건(19.3%)에 불과한 것으로 알려졌다. 이에 전국 상가 경매 낙찰가율(경매가격 대비 낙찰가율)은 지난 4월부터 6개월 연속 50%대에 머물기도 했다.

한편, 남양주시 다산 1동 다산신도시 내 다산역 입구 근처에는 상가 건물 유리창에 임대를 알리는 문구가 적힌 벽보가 여럿 붙었다. 이에 다산·별내 신도시 상가들이 공실률 상승으로 위기를 맞았다는 평가가 이어진다.

인근 상인들은 처참한 상황을 호소하며 근본적인 대책을 요구하고 있는 것으로 파악된다. 이에 대해 김학천 다산 1동 공인중개사협회 분회장은 “다산신도시 상가 공실률이 10%대이지만 일부 상가는 임대료가 분양가 대비 5% 더 높게 책정돼 공실이 장기화하고 있다”라고 밝혔다.

전문가들은 다산 신도시가 공실 폭탄을 맞은 상황을 두고 “다산·별내 신도시의 높은 공실률 원인이 서울과 인접한 입지 때문에 발생한 상가 공급 과잉 및 비싼 분양가와 불경기로 인한 높은 금리, 금리로 인한 줄어든 투자금을 메우기 위해 책정한 높은 임대료 때문이다”라고 평가했다.

현재 상인들은 전반적인 경기 침체와 고금리의 여파 등으로 심각해진 상가 공실률에 대한 시의 근본적인 대책이 필요하다고 촉구하고 있다.

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