뉴스를 틀면 심심치 않게 나오는 부동산 PF 대출 관련 이슈들.

혹자는 이렇게 생각하실 겁니다. '도대체 부동산 PF가 뭔가?'

제가 펨코의 수준을 낮게 생각하는 건 아닙니다. 혹시 부동산 PF가 무엇인지, 개발 프로세스가 어떻게 되는지

궁금하셨을 분들을 위해 간단하게 소개하는 글을 씁니다.

(흔히 볼 수 있는 한국의 아파트)

이러한 아파트의 총 사업비는 수백억원에서 수조원까지도 육박합니다.

하지만 대부분의 시행사들은 영세합니다. (시행사는 개발의 주체입니다. 각 주체에 관한 글도 추후에 쓰겠습니다.)
이런 거대한 사업비를 자기자본만으로 조달할 수는 없겠죠. 그렇기에 타인자본, 즉 '대출'이 필요합니다.

그런데 분명 시행사는 영세하다고 했는데 이만큼의 대출을 일으킬 만큼 신용이 좋을까요?

또 아직 아파트가 올라가지도 않았는데 담보로 낼 만한 물건이 있을까요?

그렇기에 바로 부동산 PF 대출이 필요합니다.

기업의 신용이나 담보로 대출이 이루어지는 기업금융과는 다르게

부동산 PF 대출은 바로 미래의 상환재원과 미래에 지어질 건물 등을 담보로 이루어지는 것입니다.

부동산 PF, 즉 프로젝트 파이낸싱(Project Financing)이라는 이름도 이 특징에서 유래합니다.

이렇게 대출된 금액은 토지를 구입 비용, 공사 비용 등으로 사용됩니다.

이러한 PF대출의 상환은 보통 분양불로 이루어집니다.

신축아파트를 분양하고, 수분양자들은 그 대금을 지불하고, 사업 주체는 그 대금으로 원리금을 상환합니다.

(이것이 현재 후분양 제도가 활성화 되어있지 않은 이유입니다. 공사비 조달이 어렵고, 시공사 등의 주체도 부담을 느껴 공급이 줄어들겁니다.)

이렇게만 보면 PF대출은 참 좋은 툴입니다. 어마어마한 레버리지 효과를 볼 수도 있고, 막대한 자본금이 없는

회사라도 PF 대출을 통해 주택을 공급할 수 있게끔 하여 전체 주택 공급을 늘릴 수도 있습니다.

그런데 PF 대출 부실 문제가 터지고 제도를 정비해야 한다는 여론이 생기는 이유는 무엇일까요?

속편에 간단하게 다루어보겠습니다.

흥미로우셨다면 추천 부탁드립니다!