큰돈 들인 리모델링, ‘권리금’ 주장 가능할까?

3년 전 전세계약을 맺을 때
집주인의 동의하에
제 사비를 들여 리모델링을 했습니다.
꽤 큰돈을 들여 한 리모델링이었기에
조금 아깝다는 생각도 듭니다.
만약 다른 곳으로 이사 가게 된다면
신규 세입자에게 권리금 주장이
가능할까요?

위 사연과 같은 궁금증 가지셨던 분들 꽤 계실 것 같은데요. 이와 관련해 부동산 전문 변호사 엄정숙 변호사(법도 종합 법률사무소 대표변호가)가 법률 상식을 알려준다고 하니, 지금부터 집중해 주세요~

결론부터 말씀드리면, 주택 임대차에서는 리모델링 비용을 권리금 목적으로 회수할 수 없는데요. 상가 임대차와 달리 주택 임대차에서는 권리금에 관한 규정이 없기 때문이에요. 따라서 세입자가 직접 리모델링을 하더라도 본인을 위한 투자일 뿐 권리금을 주장할 법적인 근거는 없어요.

‘권리금’이란 영업시설, 거래처, 신용, 영업상 노하우, 위치(바닥권리금)에 따른 이점 등에서 계산된 금전적 가치를 뜻하는데요. 원칙적으로 주택 임대차에서는 세입자가 처음 주택을 임차한 상태 그대로 사용하는 것이 바람직해요. 즉, 집주인의 동의 없이 함부로 용도나 구조를 변경할 수 없어요.

다만 집주인의 동의가 있다면 용도나 구조 변경이 가능한데요. 세입자가 직접 비용을 부담해 리모델링을 할 수 있어요. 하지만 이때 세입자 입장에서는 리모델링 비용을 하나의 투자로 생각해 계약이 종료될 때 이를 회수하고자 권리금을 주장할 수 있는데요. 주택 임대차에서는 권리금 회수는 3가지 원칙에 따라 회수가 어려워요.

#1. 권리금은 상가 임대차에서만 가능한 권리

- 상가 건물 임대차 보호법은 권리금에 관한 규정을 두고 있지만, 주택 임대차보호법에는 권리금에 관한 보호 규정이 없어요.

#2. 권리금은 영리 목적의 상가 임대차에서만 인정

- 주택 임대차는 주거를 목적으로 하기 때문에 영리 목적으로 볼 수 없어요. 이는 상가 임대차에서도 마찬가지로 직접 장사를 하지 않는 사무실 형태의 상가 계약은 권리금 회수에 제약을 두고 있어요.

#3. 권리금은 영업활동을 위한 △노력 △투자 △노하우 등의 금전적 가치를 의미

- 주택 리모델링은 영업 활동을 위한 금전적 가치가 아닌, 세입자 개인의 편의를 위한 투자이므로 권리금으로 주장이 불가해요.

한편 주택 임대차에서는 집주인이 원할 때 오히려 세입자에게 원상회복 의무가 있다는 사실을 명심해야 해요. 이는 주택 본래 상태를 유지하기 위한 법률상으로 규정된 세입자의 의무인데요.

만약 세입자가 직접 리모델링을 원한다면 임대차 계약 전 집주인과의 협의를 통해 이러한 의무와 권리에 대해 명확히 이해하고 계약에 임해야 낭패를 피할 수 있으니, 참고하셔서 피해보시지 않기 바랄게요~ ^^

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