[이은별의 별주부전] 200만원 월급 받는 2030, 서울에 집 사는 법

청년 대상 대출과 저축, 전세 등의 정책 직접 따져보니
서울 외곽 5억 아파트 기준, 6~8년 현실 플랜이 보이기 시작해

청년이 공인중개소 앞을 구경하는 모습. [사진=제미나이]

5년 전 인턴으로 일하던 시절, 당시 최저임금에 따라 월급 180만원 정도를 받았습니다. 월세로 50만원을 내고 생활비를 아끼고 아껴 쓰고 나면 통장에 남는 돈은 거의 없었습니다. 보증금 대출 이자까지 오르자 집에 들어가는 돈이 많다는 생각이 들었습니다.

무엇보다 불안했던 건 거주 자체였습니다. 전·월세 계약은 보통 2년마다 끝나기에 계약 만료되면 이후 집을 어디로 해야 할지, 보증금이 오르지 않을지 걱정해야 했습니다. 높은 월세와 생활비, 불안정한 주거 환경 속에서 자연스레 내집마련을 꿈꾸게 됐습니다.

하지만 동시에 "서울에 정말 내 집이 생길 수 있을까"라는 막연한 의문도 들었습니다. 막상 계산을 해보려 해도 수십억을 호가하는 아파트는 너무 멀게 느껴졌습니다. 실제로 올해 기준 대기업을 제외한 상당수 신입사원의 초봉은 세전 3000만원 중반 수준입니다. 월급 200만원대를 받는 청년들에게 내집마련은 여전히 막막하게 느껴집니다.

그런데 실제 계산기를 두드려 보고 차근차근 준비해 나가면 아예 불가능한 꿈이 아닙니다. 게다가 청년을 대상으로 한 정책을 잘 활용하면 내집마련이라는 꿈에 도달할 수 있을 것입니다.
 

서울 소형 평수 아파트 시세 현황[그래픽=제미나이]

우선 서울 외곽 구축 아파트나 재건축 기대 단지들을 살펴보면 3억원 안팎의 아파트가 거래되고 있습니다. 구로구 오류동에서는 ‘금강펜테리움’ 전용 41㎡(17평형)가 3억5000만원에 시세를 형성하고 있습니다. 동북권인 도봉구 도봉동의 ‘서원아파트’ 전용 49㎡(21평형)은 3억8000만원, 중랑구 신내동의 ‘신내9단지’ 전용 39㎡(16평형)는 2억8000만원에 거래되고 있습니다.
 

3억원 아파트 마련 위한 재원 계획 및 저축 로드백 [그래픽=제미나이]

현재 생애 최초 주택 구입자는 주택담보대출비율(LTV) 최대 70%까지 적용받을 수 있습니다. 3억원의 아파트를 구매한다고 가정하면 LTV로만 따졌을 때 최대 2억4500만원까지 대출이 가능하다는 의미입니다.

하지만 현실에서는 LTV보다 총부채원리금상환비율(DSR) 규제가 먼저 한도를 결정하게 됩니다. 특히 지난해 7월부터 시행된 스트레스 DSR 3단계에 따라 수도권 주택담보대출에는 가산금리 1.5%가 적용됩니다.

예를 들어 연봉 3500만원 수준의 차주가 수도권에서 변동금리 주택담보대출을 받을 경우, 실제 금리 4%에 스트레스 금리 1.5%를 더한 5.5% 기준으로 대출 한도가 산정됩니다. 이 경우 30년 만기 기준 실질 대출 가능 금액은 약 1억8000만원 수준에 그치게 됩니다. 결국 3억원을 위해 최소 1억2000만원의 자기자본이 필요합니다.

그렇다면 월급 250만원을 받는 청년은 3억 아파트를 구매하기까지 얼마동안 저축을 해야할까요. 직접 계산해보니 월세 50만원, 생활비 50만원 수준으로 지출을 관리한다고 가정하면 월 150만원 정도를 저축하는 시나리오가 가능합니다. 물론 요즘 같은 고물가 시대에 100만원으로 한달 살기는 정말 쉽지 않습니다.

단순 적금만으로 계산하면 1억2000만원을 만드는 데 약 6년 6개월정도 걸립니다. 하지만 청년 정책 금융상품과 투자 등에 넣으면 기간을 줄일 수 있습니다. 예를 들어 월 50만원은 청년미래적금에 상품에 넣고 나머지 저축액을 ETF 등 장기 투자한다고 가정하면 6년 안에 목표 금액에 도달할 가능성이 생깁니다. 여기에 연봉 상승분을 추가 저축하고 전세대출을 활용해 저축금액을 높이면 기간을 5년 안팎까지 단축할 수 있을 것으로 보입니다.
 

청년을 대상으로 한 4가지 정책 [그래픽=이은별기자]

더 빠른 자기자본 마련을 위해서 가장 먼저 고민해봐야 할 점은 사실 주거비입니다. 월세는 매달 큰 부분의 현금을 고정 지출하기 때문에 자산 형성 속도를 크게 늦춥니다. 그래서 △청년 버팀목 전세대출 등을 활용한 전세 전환을 추천합니다.

청년 버팀목 전세대출은 만 34세 이하 무주택 세대주를 대상으로 하며 최대 1억5000만원까지 가능합니다. 기본 2년에 최장 10년까지 연장할 수 있어 청년층이 자기자본을 모을 시간을 벌어주는 역할을 합니다.

예를 들어 보증금 2억원짜리 전세 계약에서 보증금의 80% 수준을 연 2%대 금리로 빌리면 월 이자는 20만원대 수준으로 낮아집니다. 기존 월세 대비 최소 20만원 가량을 아낄 수 있는 셈입니다.

청년의 서울 내 집 마련은 쉽지 않지만 꾸준한 저축을 기반으로 부동산 공부를 차근차근 해나간다면 언젠가 현실로 이뤄낼 수 있을 것입니다.