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성동구에 급매물 아파트가 있다고?
1월 들어 부동산 전망은 대부분 '상저하고'였어요. 상반기엔 내려가고 하반기엔 올라갈 것이다-라는 뜻이죠. 이렇게 분위기가 어수선한 상반기엔 거래량이 주춤하면서 급매 물건이 심심찮게 쏟아질 수 있어요.
이와 동시에 최근 트럼프발 관세전쟁에 불🔥이 붙었는데요. 서로 관세를 올리다 보면, 외국에서 들여오는 부품 가격이 올라가면서 건설사들의 심리도 위축될 거예요. 그렇게 공급이 주춤해지면 오히려 수요자들은 '공급 부족?=집값 상승'으로 생각하며 시장에 뛰어들 수도 있어요. 그럼 또 집값은 서서히 상승하겠죠📈.
그래서 정말 내집마련(실거주 혹은 투자) 계획이 뚜렷하다면 원하는 매물을 계속 모니터링하다가 급매가 나오는 순간 확-잡는 것이 기회가 될 수 있어요. 그런 측면에서 강남과 인접하여 뜨는(이미 뜬) 동네 성동구-옥수/금호 라인으로 급매물을 찾아봤어요. 순서는 손품을 팔고 진짜 급매인지 발품도 직접 팔았습니다🏃♂️.
- 당연히 평소 유심히 보던 동네부터 어슬렁거리기
- 직전보다 5천~1억 이상 떨어졌다면 우선 클릭
- 전 고점 대비 마이너스 50%라면 묻지도 말고 GO!
- 만약 3~40%라면 주변 상황과 비교분석해서 고려할 것
- 참고로 네이버에서 '급매'로 리스팅하는 방법이 있지만 정확하지 않음
- 같은 단지에서도 향과 층이 비슷한 매물과 가격 비교하기
- 괜찮은 물건을 발견했다면 부동산 방문해서 확인하기->이럴 경우 네이버에 올라오지 않은 찐 급매 물건을 더 발견할 수 있음
이름부터 '옥수'가 들어가 있으니 우선 브랜드 메리트가 있는 곳이에요. 90년생으로 36년차 된 고령 아파트죠. 566세대로 단지가 꽤 커요.
입지는?
아파트 단지 자체는 3호선 옥수역 7번 출구에서 바로 보입니다. 5걸음 정도죠. 그러나 단지가 언덕이기 때문에 몇 동인지에 따라 역세권 기준은 달라져요. 아래 사진 보시면 입구에서부터 언덕을 오르게 되죠.
그런데 이 바닥(동네)에서 이 정도는 언덕 축에도 못 껴요🙅♂️. 뒤로는 아파트 단지로 연결된 달맞이 공원(그린)이 있고 앞으로는 한강 공원과 인접하니 이만한 입지 찾기 힘들어요.
급매 가격은?
2개 매물이 나왔는데요, 평형에 따라 다릅니다.
1️⃣ 84㎡ 102동 : 1월 거래 16억 -> 급매 15억(-1억)
2️⃣ 71㎡ 106동 : 작년 9월 거래 14.6억 -> 급매 13.8억(-8천)
하나씩 살펴볼게요.
1️⃣ 국평(84㎡) : 시세 15억(-1억)
우선 이 아파트는 거래 자체가 그리 활발하지 않아요. 36년 차 됐으나 아직 재건축 추진이 되지 않고, 연차에 맞게 노후화됐죠. 그러다 보니 실거주로서의 망설임이 다소 큰 것 같아요.
가장 직전 거래가 16억이에요. 전 고점('22년 6월)이 16.8억이었으니 거의 회복은 했네요. 현재 급매는 저층으로 나온 15억인데요. 저층인 점을 감안해도 1억이나 떨어진 셈이죠.
*올 수리된 5층 매물은 16억
그럼 왜 급매일까?
15억 매물은 전세 5.2억이 껴있어요. '26년 4월 말 만기이니 약 1년 후에야 입주가 가능하죠. 그렇다는 건 우선 10억 정도 갭투자 해 놓고 1년 뒤 실거주를 계획해 볼 수 있는 건데, 갭이 꽤 큽니다🙄.
즉, 바로 실거주하지 못하지만 그렇기 때문에 급매로 나온 물건이니 상황에 맞게 잘 판단하시면 돼요. 그리고 102동은 입구에서 가장 끝, 그린과 맞붙어 있으니 단지 내에서도 많이 올라가야 될 거예요. 과연 실거주로 적합한지 여부도 잘 따져봐야 합니다.
2️⃣ 71㎡ : 시세 13.8억(-8천)
국평보다는 조금 작은 평수지만 입구 바로 앞에 있는 단지예요. 초역세권🚆을 누릴 수 있죠.
가장 직전 거래가 작년 9월 14.6억(꼭대기층)이었어요. 재밌는건 바로 2달 전 같은 층이 약 1억 낮게 팔렸네요. 전 고점('22년 5월) 2층이 15.8억에 팔렸음에도 여전히 회복을 못 하고 있어요. 게다가 그때보다 더 높은 층(11층)이 2억 낮게 급매로 나온 거예요.
그럼 왜 급매일까?
이것 또한 앞의 102동과 같은 이유예요. 월세를 안고 매매해야 하는 경우죠. 현재 세입자가 보증금 5천에 월세 170만 원으로 거주 중이에요. 그럼 이 금액을 뺀 만큼 우선 넣은 다음 내년 8월에나 입주 가능해요. 월 170만 원씩 받는다는 이점은 있지만 초기에 들어가는 투자금이 꽤 큽니다. 그렇기 때문에 급매로 나온거죠🤐.
투자 가치가 있을까?
36년 됐으니 당연히 재건축 얘기가 나올 때입니다. 그러나 아직 안전진단 단계에 있고 추진위설립 전이에요. 그렇다는 건 아~~주 긴 인내심을 갖고 기다려야 한다는 거죠. 뭐, 필 받고 속도가 붙는다면 지금의 13, 14억은 굉장히 저렴한 때가 될지도요💰.
부동산 가치를 매기는 건 단연 '입지'죠. 옥수 현대는 3호선 옥수역&경의중앙선을 역세권으로 끼고 있어요. 바로 동호대교를 타면 압구정 권을 누릴 수 있고 좌우로는 성수동과 한남동 권이 받쳐주고 있어요. 이러한 입지 때문에 옥수/금호 라인이 급부상한 이유예요.
직접 부동산 다녀온 썰 - 이거슨 찐 이야기 💬
킹두부는 손품만 팔지 않고 직접 현장에 갑니다. 부동산 중개인과 이런저런 얘기를 나누며 실질적 가치를 가늠하기 위해서죠.
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