"제주 아파트 값 20% 이상 부풀렸다고?"

한국경제연구원 조사 결과.. 전국 20~60% '거품'
5년 간 주택가 23% 상승, 고강도 규제 여파 탓
시장 마비·가격 급등 초래.. 서울 38%, 경기 58%
가격 하향세 조짐은 '착시'..매매시장 정상화 관건
주택공급, 규제 완화 통한 시장 기능 회복 시급

제주도내 아파트 시세 20% 이상이 이른바 거품이고, 전국적으로 높게는 60% 이상 과도한 가격 거품이 존재한다는 연구 결과가 나왔습니다.

올 들어 시세 이하 거래된 급매 거래 영향으로 주택가격이 내려가고 있는 것처럼 보이지만, 금리 상승 영향으로 거래물량이 급격히 줄어든 상황에선 주택가격이 하향 추세로 전환되었다고 판단하기는 시기상조라는 분석입니다.

■ 제주 아파트 시세 21% '거품'.. 지방 평균치 웃돌아

25일 한국경제연구원이 내놓은 '주택가격 거품 여부 논란과 평가' 보고서에 따르면, 제주도내 아파트단지 적정가격과 실제 거래가격 비교 결과 평균 21% 비싼 것으로 나타났습니다.

조사는 아파트 사용 승인일이 5년을 경과하고 20년 이내인 전국 200개 아파트 단지를 샘플로 선정해, 해당 아파트의 전세가에 '전월세전환율'을 적용하고 연간 수익을 산출한 후 산출 수익에 시장금리를 적용해 적정 현재가치를 도출하는 방식으로 진행했습니다.

조사 결과 서울은 현재 시세의 38% 이상, 경기는 58% 이상, 지방은 평균 19.7% 과도하게 평가돼 버블 현상이 관찰됐다고 밝혔습니다.

서울에서는 서초구의 가격이 시세의 50% 수준을 넘어 가장 높았고, 경기권에선 세종시 아파트 가격에 60% 거품이 낀 것으로 나타나 가장 높은 수준을 기록했습니다.

일부 지역을 제외하면 지방의 경우 주택가격 거품이 서울 등 수도권의 거품 수준엔 미치지 못하는 것으로 분석됐습니다.

■ 핀셋 규제 등 풍선효과 영향..임대료 부담 여전

한국경제연구원 측은 "국토에 비해서 인구밀도가 높은 우리나라 여건상 주택 시장가격에 평균 10~15% 정도 거품이 존재해 왔던 것이 사실이지만, 40%에 근접한 것은 지나친 수준"이라며 "극단적 버블현상까지 이른건 핀셋 규제에 따른 풍선효과 등 주택정책 실패의 결과"라고 지적했습니다.

더불어 주택 매매시장에는 이른바 '똘똘한 한 채' 등 새 패러다임 속에 '영끌·빚투' 현상까지 확산되고, 임대차시장에는 ‘20억 전세시대’ 개막과 함께 월세 가속화 등 임대료 부담이 심화됐다고 지적했습니다.

■ 올해도 전망 불투명.."극단적 규제 지양해야"

주택시장과 임대차시장 혼란은 지속될 것으로 내다봤습니다.

전세 월세화가 빠르게 진행돼 무주택자 부담이 늘고 있지만, 금리인상 기조에 매매시장 위축으로 뚜렷한 매물이 나오지 않는 탓입니다.

또 일부 급매물이 낮은 가격에서 거래되면서 주택가격 하향세를 내다보는 시각도 있지만, 이 역시 없는 물량에서 거래라 일종의 '착시'일 수 있다고 해석했습니다.

이승석 한국경제연구원 부연구위원은 "과거 부동산 정책 사례와 분석 결과에 비춰볼 때 주택공급에 대한 신호를 수요자들에 명확히 전달해야 할 필요가 있다"며 "동시에 주택시장 혼란과 왜곡을 초래해 온 극단적 주택규제는 철폐하거나 완화해 주택시장 기능을 신속 회복하는게 절실하다. 수요억제 정책은 예외 없이 실패했고 특정지역 시장가격 폭등과 계층 간 부익부-빈익빈 현상을 심화시킬 수 있음을 명심해야 한다"고 강조했습니다.

JIBS 제주방송 김지훈 (jhkim@jibs.co.kr) 기자