롯데쇼핑의 13년 숙원 사업인 상암 DMC 롯데몰 개발이 마침내 본궤도에 올랐다. 서울시 심의 통과로 오는 2027년 착공해 2030년 준공한다는 목표다. 하지만 21조 원에 달하는 거대 차입금과 현금 창출력 대비 높은 레버리지 지표 등 롯데쇼핑이 안고 있는 재무적 과제가 대규모 프로젝트 가동과 맞물려 적지 않은 부담이 될 전망이다.
'초대형 롯데몰' 내년 첫 삽…2030년 준공 목표
9일 유통업계 및 서울시에 따르면 시는 최근 상암택지개발지구 지구단위계획 변경 및 특별계획구역 세부개발계획안을 수정 가결했다. 대상지는 마포구 상암동 1625 일대로 DMC 핵심 입지임에도 불구하고 2011년 구역 지정 이후 10년 이상 개발이 지연됐던 곳이다. 롯데쇼핑이 이 부지를 매입한 것은 2013년이지만 허가가 좀처럼 이루어지지 않아 지난 13년간 사업이 표류해왔다.
이번 사업 허가로 현재 공영주차장으로 활용 중인 대지 면적 2만 6441㎡ 부지에 지하 8층~지상 23층 규모의 쇼핑·문화·업무 복합 쇼핑몰이 들어설 예정이다. 이번 계획안에는 사업 실행력을 높이기 위해 기존 판매시설 비율 제한을 폐지하고 두 개로 분리됐던 획지를 하나로 통합하는 내용이 포함됐다.
롯데쇼핑의 주민 제안에 따라 추진되는 이번 사업은 내년 건축 심의와 허가 절차를 거쳐 본격화된다. 시는 마포구 및 롯데쇼핑과의 협의를 통해 건물 내 공공 공간 개방과 문화시설 확대 등 지역 상생 방안을 마련했으며, 성암로변에는 지하철 출입구와 버스정류장을 연계한 환승 체계도 구축할 계획이다.
늘어나는 CAPEXㆍ높은 채무…현금창출력 개선 관건
그러나 시장의 시선은 롯데쇼핑의 재무적 감당 능력에 쏠리고 있다. 현재 롯데쇼핑의 연결 기준 총 차입금 규모는 21조 원을 웃도는 수준이다. 회사는 2024년 대대적인 자산 재평가를 단행해 부채비율을 기존 190%대에서 120%대로 낮추며 표면적인 재무 구조 개선에 성공했다. 하지만 이는 토지 가치 상승에 따른 장부상 자본 확충일 뿐 상환해야 할 실질적 부채 규모나 현금 유출입에는 변화가 없는 회계적 착시라는 지적이 나온다.
문제는 롯데쇼핑의 현금 창출력이 비대해진 차입금 규모를 감당하기에는 여전히 역부족이라는 점이다. 실질적인 채무 상환 능력을 나타내는 지표인 조정순차입금/EBITDA는 지난해 9월 말 연결 기준 7.4배에 달한다. 통상 이 지표가 5배를 상회할 경우 현금 창출 능력 대비 차입금 부담이 과도한 것으로 평가되는데, 롯데쇼핑은 이를 웃도는 수준이다. 본업의 수익성 회복이 더딘 상황에서 이자 비용 부담까지 가중되고 있어 실질적인 재무 안정성 확보가 시급한 상황이다.
자본적 지출(CAPEX)의 역주행 가능성도 리스크 요인이다. 롯데쇼핑의 CAPEX는 2022년 5500억 원에서 2023년 8100억 원, 2024년 9060억 원으로 매년 급증해 왔다. 지난해에는 다시 6000억 원대로 규모를 줄이며 숨 고르기에 나섰으나, 상암 DMC 롯데몰과 같은 대형 복합 개발 사업이 본격화될 경우 CAPEX 수치는 다시 반등할 것으로 보인다.
한국신용평가는 리포트를 통해 “코로나19와 변화된 영업환경 영향 등으로 2020년 이후 영업현금창출 규모가 줄어든 데 반해, 점포리뉴얼 등 오프라인 경쟁력 회복과 온라인 부문 대응, 신성장동력 확보를 위한 지분투자로 높은 수준의 자금소요가 계속됐다”며 “유통시장 내 경쟁력 회복을 위한 투자부담 등을 감안할 때 단기간 내 가시적인 재무부담 감축은 어려울 전망”이라고 밝혔다.
이에 대해 롯데쇼핑 관계자는 "총 부채는 21조 이지만 이자를 지불하는 총차입금은 13조8000억원 수준"이라며 "재무안정성을 고려해 EBITDA 내 투자 계획을 지속관리하고 있으며 상암 투자비 역시 이 기조에 따라 재무부담을 최소화하는 범위내에서 집행할 예정"이라고 밝혔다.
이어 롯데못 건설과 관련해서는 "쇼핑, 문화, 업무기능을 복합한 미래형 복합문화공간으로 조성될 계획으로 상암을 비롯해 서울 서북권을 대표하는 랜드마크가 될것으로 내다보고 있다"고 덧붙였다.
김가영 기자
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