부동산 경매, 시세 확인은 했나요?
시세 확인은 필수!
앞서 부동산 경매에서 권리분석까지 마쳤어요. 가장 중요하면서 까다로운 부분이죠.
안전한 물건이다 라고 결론이 났다면 그 다음 무엇을 해야 할까요? 무조건 입찰하면 될까요?
그럼 절대적 하수입니다. 부동산 경매를 하는 이유가 시세보다 저렴하게 구매하려고 하는 거잖아요? 그럼 해당 집을 낙찰받으면 얼마나 이익을 낼 수 있는지 계산기 엄청 두들겨야 하죠.
경매 사이트에서 한 물건의 정보를 가져와 봤어요. 성동구에 있는 아파트인데요, 한 번 유찰이 됐네요. 유찰은 아무도 경매에 참여하지 않았다는 거예요. 그럼 1차 금액에서 2~30% 깎여서 2차가 진행됩니다. 유찰이 될수록 계속 가격은 낮아지죠.
그럼 왜 1차가 유찰됐을까요?
여러 이유가 있습니다. 앞서 살펴봤듯, 낙찰금 외 따로 떠안아야 할 임차인 보증금이 있다거나, 여러 권리관계가 얽혀있어 꽤나 복잡한 물건일 경우 등이에요.
가장 큰 이유는 가격!
부동산 사이트에서 해당 아파트를 검색합니다. 그럼 호가, 실거래가가 나와요. 6월 1일 기준으로 호가는 9억6천 정도, 실거래가는 지난 3월에 9억3천으로 나갔네요.
근데 경매에서 최처매각가격이 9억2천으로 나왔으니 메리트가 있을까요? 그냥 부동산 가서 바로 매매해도 얼마 차이 안나게 구매할 수 있잖아요. 그럼 뭐하러 (그 복잡한) 경매할까요? 그러니 유찰이 된겁니다.
최저매각가는 어떻게 정해지나?
오른쪽 상단에 감정가가 나와있죠? A 물건이 경매로 넘어가면 해당 법원이 감정인에게 부동산 평가를 맡깁니다. 그게 감정가예요. 이를 기준으로 경매 첫 최저금액이 정해지고, 입찰자들은 최소 이 금액보다는 높게 불러야 해요.
근데 간혹 이것이 시세라고 오해할 수 있는데요, 큰일납니다. 왜냐면 경매물건은 개시-매각까지 최소 5~6개월이 걸리고 유찰 때마다 1개월씩 지나가요.
부동산 시장이 널뛰기 하는 상황에서 감정가 매겨지고 훨씬 지났다면 시세랑 완전 다르게 갈 수도 있어요. 그러니 경매 입찰을 할 때는 시세보다 얼마나 저렴한지를 꼭 비교해야 해요.
임장은 필수!
부동산 앱에서 이리저리 체크는 했지만, 실제 보는 것과 판이하게 다를 수도 있어요. 생각했던 동네 분위기가 아니라든지, 해당 집을 방문했더니 내부 인테리어가 엉망이라든지... 이런 모든 경우의 수를 따져보고 입찰가를 정하는 것이 중요해요.
실제로 가봐야, 이 집을 낙찰받아 바로 전세를 놓을 수 있는 상태인지 알 수 있죠. 부동산도 들러보고, 실거래가, 전세로 얼마 정도 내놓을 수 있는지 등 오프라인 점검은 필수랍니다!
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