경기 광명시 신축 아파트 시장이 뜨겁다. 59㎡ 기준 거래가가 14억원을 돌파하면서 '준서울' 광명의 위상을 다시 확인시켜주고 있다. 특히 10·15 부동산 대책의 규제망을 피한 일부 단지들은 고분양가 논란에도 불구하고 완판 행진을 이어가며 시장의 관심이 집중되고 있다.
>> 철산동 일대, 광명 부동산 시장 주도
광명시에서 가장 높은 거래가를 기록하고 있는 곳은 철산자이더헤리티지로, 59㎡ 기준 14억원에 실거래가 신고됐다. 2025년 5월 입주 예정인 이 단지는 3,804세대 규모로 철산동 재개발 사업의 핵심 단지다.
바로 인근의 철산역 롯데캐슬&SK VIEW 클래스티지 역시 13억원에 거래되며 광명 시세를 견인하고 있다. 2022년 입주를 완료한 이 단지는 1,313세대 규모로, 철산역 도보 5분 거리에 위치해 가산디지털단지까지 지하철로 15분이면 도달할 수 있는 입지적 강점을 갖추고 있다.
철산센트럴푸르지오는 12.2억원으로 3위를 기록했으며, 광명센트럴아이파크와 철산자이브리에르가 각각 12억원에 거래되고 있다. 특히 철산자이브리에르는 최고가 11.35억원 대비 5.73% 상승한 가격으로, 꾸준한 가격 상승세를 보이고 있다.
>> 규제 피해간 단지들, 완판 행진
가장 주목받는 것은 규제 적용을 피한 신규 분양 단지들이다. GS건설이 광명 철산동에 분양한 '철산역 자이'는 전용 84㎡ 기준 15억1500만~15억7600만원으로 광명 역대 최고 분양가를 기록했으나, 1순위 청약에서 총 313가구 모집에 평균 37.96대 1의 경쟁률을 기록하며 높은 관심을 보였고 2029년 5월 입주 예정이다.
이 단지는 지난 9월 30일 1순위 청약에 1만1880명이 접수하며 강한 관심을 보였다. 10·15 대책이 나오기 전 분양으로 담보인정비율(LTV) 70%를 적용받을 수 있었던 점이 높은 경쟁률의 주요 원인으로 분석된다.
곧이어 이달 청약을 앞둔 '힐스테이트 광명11'도 뜨거운 관심을 받고 있다. 전용 84㎡ 예상분양가가 16억2600만~16억4100만원으로 광명 국평 아파트 분양가가 새로운 수준으로 올라서고 있다. 모델하우스 개관 사흘 만에 1만5000명이 다녀갔다.
>> 공급 폭탄에서 반등으로
광명 부동산 시장은 올해 상반기까지 공급 부담으로 침체기를 겪었다. 2024년 4,395가구, 2025년 9,346가구가 입주하며 적정 수요(1,450가구)를 크게 웃돌았다. 일부 단지에서는 분양가보다 5,000만원 낮은 마이너스 프리미엄(마피) 매물도 나왔다.
하지만 6·27 대출 규제 이후 분위기가 급변했다. 수도권 주택담보대출이 6억원으로 제한되면서 서울 대신 광명으로 수요가 몰리는 풍선효과가 나타났다. 한국부동산원에 따르면 광명 아파트값은 6·27 규제 이전 24주간 누적 변동률이 -2.17%였으나, 이후 최근까지 18주간 4.90% 상승해 전국 12위, 경기도 4위를 기록했다.
9월 셋째 주 기준 광명 아파트값은 0.28% 올라 성남시 분당구(0.34%)에 이어 경기도에서 두 번째로 높은 상승률을 보였다. 8월 첫째 주까지 8주 연속 상승세를 이어가며 누적 상승폭이 1.09%에 달했다.
>> 프리미엄 급등, 최고가 경신
분양권 시장도 활기를 띠고 있다. 광명자이힐스테이트SK뷰 51㎡는 8억6050만원에 거래돼 지난 4월 거래가(8억3020만원)보다 3,030만원 상승했다. 광명푸르지오센트베르 59㎡는 지난달 28일 최고가인 9억1000만원에 거래됐다.
11월 입주 예정인 광명센트럴아이파크 49㎡ 분양권은 분양가보다 1억3661만원 높은 8억51만원에 팔렸고, 준공 임박 상태로 높은 프리미엄을 형성하고 있으며, 2027년 10월 입주하는 광명롯데캐슬시그니처 49㎡ 분양권은 분양가보다 8,910만원 높은 7억7410만원에 거래됐다.
광명자이힐스테이트SK뷰와 광명롯데캐슬시그니처는 2027년 7월과 10월 입주 예정으로, 프리미엄이 각각 4억~5억원대를 형성하며 높은 인기를 끌고 있다.
>> 입지 강점 재평가
광명이 다시 주목받는 이유는 명확하다. 지역번호 02를 사용하는 '준서울'로, 서울 강서구·양천구와 인접해 있다. KTX 광명역에서 서울역까지는 KTX로 17분 소요되며, 광명 신축 아파트 단지에서 광명역까지의 접근성은 위치에 따라 달라진다.
여기에 신안산선, 월곶판교선을 비롯해 여러 철도노선 신설이 추진되고 있으며, 신안산선의 경우 2025~2027년 개통 예정으로 교통 인프라가 확충될 전망이다. 수도권에서 보기 드물게 신축 아파트가 많은 지역이면서도, 강남·서초 등에 비해 상대적으로 낮은 가격대를 형성하고 있어 실수요자들에게 매력적인 대안으로 떠오르고 있다.
분양업계 관계자는 "규제지역의 일반 거래는 매물이 사라져 거래가 어렵고 목돈을 한꺼번에 마련해야 하지만, 청약은 당첨만 된다면 2~3년 동안 계약금·중도금·잔금 분납 구조로 자금 부담을 나눌 수 있어 지금 상황에서 훨씬 매력적인 내 집 마련 옵션"이라고 설명했다.
>> 앞으로의 전망
광명 부동산 시장의 상승세는 당분간 지속될 것으로 전망된다. 2025년 하반기와 2026년까지 입주 물량이 계속 나오지만, 서울 및 수도권의 공급 부족 현상이 이어지는 가운데 광명의 입지적 강점이 재평가되고 있기 때문이다.
특히 조정대상지역·투기과열지구·토지거래허가구역 등 '삼중규제'가 적용되면서, 오히려 규제 이전에 분양받거나 청약에 당첨된 수요자들에게는 유리한 시장 환경이 조성되고 있다. 향후 광명11R구역, 12R구역까지 2028년 입주가 예정돼 있어 대규모 신축 단지 공급이 계속될 전망이다.
현재 광명시 신축 아파트 59㎡ 기준 평균 거래가는 약 10.94억원으로, 서울 접근성과 대단지 신축 아파트를 고려하면 상대적으로 합리적인 가격대를 형성하고 있다는 평가다.
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