농막 그 이상,‘농촌 체류형 쉼터’ 궁금한 점!?

지난 1월 농촌 체류형 쉼터 제도가 본격 시행에 들어갔다.
도시민도 농지에 쉼터를 설치해 임시숙소로 활용할 수 있는 합법적인 길이 열린 것이다.

농촌 체류형 쉼터를
언제부터 설치할 수 있나?

2025년 1월 24일부터 농촌 체류형 쉼터의 설치가 가능해졌다. 농촌 체류형 쉼터 도입 내용이 담긴 농지법 시행규칙이 개정되어 공포됐는데, 공포 즉시 시행에 들어간 것이다.
농지법 시행규칙 개정에 따라 지자체의 조례도 개정돼야 한다. 발 빠른 지역은 이미 법 시행에 발맞추어 농촌 체류형 쉼터 설치신고를 받겠다는 공지를 내놓고 있다. 조만간 전국 지자체에서 접수를 시작하게 될 것으로 보인다.

쉼터와 기존 농막이
어떻게 다른지?

기존의 농막과 새로 도입된 농촌 체류형 쉼터의 공통점이 있다. 바로 농지에 설치할 수 있는 시설이라는 점이다. 이것 빼고는 많은 차이가 있기 때문에 설치 조건을 숙지해야 한다.
가장 큰 차이점은 숙소로 거주할 수 있는가, 아닌가 하는 여부다. 농막은 숙소로 사용할 수 없다. 농사를 목적으로 설치할 수 있는 간이시설로 분류돼 있기 때문이다. 농막에 거주한다면 현행법상 불법이다.
반면, 농촌 체류형 쉼터는 건축법에서 임시숙소로 분류되므로 임시거주가 허용된다.

농지전용 허가가 필요한가?

농지전용허가를 받을 필요가 없다. 농촌 체류형 쉼터의 설치 기준에 맞는 시설이면 설치할 수 있다.

농촌 체류형 쉼터의 설치 기준은?

농촌 체류형 쉼터를 설치하려면 시설 기준, 입지 기준, 안전 기준, 이렇게 세 종류의 기준을 맞춰야 한다.

연면적 기준

▶ 연면적 33제곱미터 이내의 가설건축물 형태로 설치
▶ 처마, 데크, 주차장, 정화조 같은 부속시설도 일정 면적까지는 연면적에 합산하지 않고 설치
▶ 주차장 1면 설치 허용
▶ 1층으로 설치. 1층 높이는 4미터를 넘으면 안 되며, 4미터 이내에서 최대 1.5미터까지 다락 설치는 허용

입지 기준

▶ 쉼터와 데크, 주차공간, 정화조를 합한 면적의, 두 배 이상의 농지를 보유해야 함.
ex) 쉼터 10평과 부속시설 10평일 경우, 농지는 20평의 2배인 40평 보유
▶ 쉼터를 설치하고 나머지 농지에서는 영농 활동을 반드시 의무적으로 실시
▶ 농지가 도로에 접해 있어야 함(주민들이 관습적으로 쓰고 있는 현황도로도 인정).
▶ 붕괴위험지역이나 재해위험지역으로 지정된 특정 지역, 개발제한구역과 같이 조례로 설치를 제한한 지역에서는 설치 불가

안전 기준

▶ 소화기와 단독경보형 감지기 같은 주택용 소방시설을 의무적으로 설치

신고 절차는 어떻게 되나?

농막처럼 지자체에 방문해서 가설건축물축조신고를 하면 된다. 간단한 신고서를 작성하고 간단히 그린 배치도와 평면도를 첨부해서 지자체(시·군·구) 건축부서에 제출하면 된다.
신청서를 접수받은 건축부서에서는 기준이 충족되면 신고필증을 교부한다. 신고필증은 신청서 접수일로부터 3일 이내에 교부하도록 되어 있다.
신고필증이 나오면 가설건축물관리대장과 농지대장에 등재하면 된다.

쉼터의 존치 기간은?

쉼터의 존치 기간은 건축법 시행령에서 정한 가설건축물의 존치 기간, 즉 3년을 따라야 한다.
최초 설치해서 3년을 쓴 다음 3회까지 연장해서 총 12년을 사용할 수 있다.
12년 후에도 안전이나 기능을 유지하고 환경이나 미관을 해치지 않는 범위에서 연장해서 쓸 수 있을 것으로 보인다. 연장 횟수는 지자체의 건축조례로 정한다.

취득세나 양도소득세를 내야 하는지?

농촌 체류형 쉼터는 건축법 시행령에서 가설건축물 형태의 임시거주시설로 분류되고 있고, 주택이 아닌 것으로 구분되고 있다. 따라서 주택을 양도할 때 발생하는 양도소득세와 종합부동산세 납부대상이 아니다.
다만 부동산에 해당하는 재산이기 때문에 취득세와 재산세는 납부해야 한다.

쉼터에 전입신고를 할 수 있나?

농촌 체류형 쉼터에 전입신고는 할 수 없다. 전입신고를 할 경우에는 상시거주 의도가 있는 것으로 간주해 쉼터를 임시숙소로 규정한 농지법을 위반한 것이 된다. 전입신고 시 쉼터를 철거하고 농지를 원상복구하라는 행정처분이 내려질 수 있다.

기존 농막을
계속 사용할 수 있나?

농막을 숙소로 사용하는 것은 여전히 불가하다. 만약 사용 중인 농막을 숙소로 쓰고 싶다면 농촌 체류형 쉼터로 전환하는 절차를 밟으면 된다.
기존 농막이 쉼터의 입지와 시설 기준을 충족하면 앞으로 3년까지는 전환해 주기로 했다.

농촌 체류형 쉼터 설치 시 주의할 점이 있다면?

최근 농막 관련 사기가 늘어나고 있어 주의가 필요하다. 중고장터 등을 통해서 중고 농막을 판매한다고 허위 사진을 올려놓고 돈만 받고 도주하는 사례가 발생하고 있다. 신축 농막을 싼값에 설치해 주겠다며 계약금을 받고 물건의 인도를 차일피일 미루다가 잠적하는 경우도 있다. 체류형 쉼터도 사기에서 예외가 아니기 때문에 구입 시에 각별히 주의를 기울여야 한다.