한때 31억원을 넘어섰던 서울 송파구 대단지 아파트 가격이 최근 다시 28억~29억원대로 내려앉았다.
올해 초 전용 84㎡가 31억원을 넘기며 신고가 행진을 벌였으나, 이후 30억원 안팎의 거래가 이어지더니 8월에는 28억9,000만원과 29억원짜리 거래까지 튀어나왔기 때문이다.
단편적인 가격 하락만 보면 집값 급락처럼 느껴질 수 있지만, 실제 최근 거래 흐름을 차분히 뜯어보면 시장의 진짜 모습은 조금 다르게 다가온다.
송파구 가락동 헬리오시티 전용 84㎡는 올해 들어 가격대 편차가 유독 크게 벌어지고 있다.
지난 2월 31억5,000만원으로 최근 1년 내 최고가를 찍은 뒤, 6월 30억8,000만원, 7월 30억1,500만원 등으로 거래되다 8월 들어 28억9,000만원과 29억원 매물이 손바뀜됐다.
불과 8일 사이인 8월 7일에 31억원으로 거래됐던 물건이 15일에는 29억원에 체결되기도 해 최고가 대비 2억5,000만원이나 낮은 가격을 기록했다.
하지만 이 단지 전용 84㎡ 전체가 일제히 28억원대로 주저앉았다고 해석하기는 무리인데, 같은 8월 중순에도 여전히 31억원대 거래가 함께 공존했기 때문이다.
실제로 같은 전용 84㎡ 안에서도 거래 가격의 스펙트럼이 무척 넓게 나타나는 중이다.
6월에는 26억원부터 30억8,000만원까지, 7월에는 29억원부터 30억1,500만원 사이에서 고루 거래가 체결됐다.
8월 역시 28억9,000만원부터 31억원 사이의 가격들이 뒤섞여 쏟아졌다.
따라서 단순히 31억에서 29억으로 폭락했다고 단정하는 것은 시장을 오독하는 셈이며, 세대별 층수나 동향, 그리고 계약 시점의 미세한 차이에 따라 가격이 갈리는 자연스러운 현상으로 봐야 한다.
실제로 최근 1년 간 체결된 전용 84㎡ 거래 89건을 분석해 보면 최고가는 31억5,000만원인 반면 8월 평균 거래가는 29억6,300만원으로, 작년 10월 평균가와 비교해도 오히려 1.8% 높은 수준을 유지하고 있다.
가격 변동만큼이나 눈여겨봐야 할 핵심 지표는 단연 거래량이다.
최근 6개월 동안 헬리오시티의 전체 매매 거래량은 112건을 기록해, 직전 6개월간의 71건에 비해 약 58%나 급증했다.
월별로 보면 5월 38건, 6월과 7월 각 10건씩의 활발한 거래가 이어졌다.
비록 8월 들어 거래량이 5건으로 다소 주춤해지기는 했으나, 매수세가 완전히 말라붙었다고 평가하기에는 최근의 누적 거래 흐름이 꽤 탄탄하다.
결국 지금의 주택 시장은 매수자와 매도자가 서로 눈치를 보며 호가를 조율하는 과도기적 국면에 가깝다.
매매 시장뿐만 아니라 임대차 시장 역시 꾸준히 실속을 차리는 모양새다.
9월 들어서도 헬리오시티 전용 84㎡는 전세가 13억3,000만원과 13억5,000만원 등에 무난히 계약서를 썼고, 보증금과 월세를 섞은 다양한 형태의 월세 거래도 끊이지 않고 신고되고 있다.
비록 최근 6개월 전세 거래량(216건)이 직전 6개월(373건)에 비해 42% 줄어들긴 했지만, 9월 현재까지도 실수요 중심의 임대차 계약은 꾸준히 순환하는 중이다.
따라서 현재의 시장 분위기를 매매가가 완전히 무너지고 거래마저 얼어붙은 빙하기로 해석하는 것은 사실과 거리가 멀다.
올해 초 시장 전체를 발칵 뒤집었던 23억8,200만원짜리 저가 거래의 실체도 정확히 짚고 넘어갈 필요가 있다.
당시 헬리오시티 전용 84.99㎡가 시세보다 6억원 이상 낮게 거래되면서 소위 8억원 급락설이 대두되었지만, 전문가들은 증여세와 양도소득세 절감을 위한 특수관계인 간 저가 양도일 가능성이 높다고 입을 모았다.
즉 일반적인 시장 상황을 대변하는 정상 거래가 아니었기 때문에 이를 현재의 객관적인 시세로 편입시키는 것은 부적절하다.
9월 25일 현재 드러난 실제 지표들을 종합해 보면, 전용 84㎡는 여전히 28억9,000만원에서 31억원 사이에서 튼튼하게 거래선이 유지되고 있다.
연초 최고가 대비 숨고르기에 들어간 것은 맞지만, 이를 당장 집값 붕괴의 신호탄으로 보기에는 근거가 턱없이 부족하다.
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