'생숙→준주택' 조건 낮춘 국토부 "특혜 아니다"

[일문일답]생숙 합법사용 지원방안 발표
이행강제금, 2027년까지 '조건부' 유예
비용만 들이면 주차장 면수 확대 등 가능

"특혜가 아니라 규제 방법을 유연하게 가져가는 것이다."

장우철 국토교통부 건축정책관의 말이다. 16일 '생활숙박시설(생숙) 합법사용 지원방안'을 발표한 자리에서다. 이번 대책의 골자는 생숙의 오피스텔 용도변경을 지원하고 신규 생숙의 주거 전용 가능성은 원천 차단하는 것이라고 국토부는 설명했다. 

그동안 오피스텔 용도변경의 걸림돌로 꼽혔던 주차장 면수 확대, 복도폭 확대 등의 조건이 확 풀렸다. 소유자들이 비용을 들여 외부에 주차장을 짓거나, 복도폭은 유지하더라도 화재 시설 등을 보완하면 오피스텔 변경이 가능해진 것이다.

장우철 국토교통부 건축정책관이 16일 정부세종청사 국토부 기자실에서 '생활형숙박시설 합법사용 지원방안'을 설명하고 있다./사진=채신화 기자

내년 9월까지 용도변경 신청을 하면 2027년까지 이행강제금이 유예된다. 2021년 이후 벌써 세 번째 이행강제금 유예다. 이와 관련해 '특혜' 지적이 나왔다. 장 정책관은 "오피스텔 전환하려면 주차장 기준, 복도폭 등을 만족시키기 위해 세대당 3000만원(예시)가량 더 내놔야 한다" 특혜가 아니라고 선을 그었다. 

생숙 수분양자를 보는 시각이 바뀌었다는 지적에 대해서는 "서민주거안정, 민생경제 위기 속에서 안타까운 점들을 고려했다"며 "정부 입장이 완전히 바뀐 건 아니고 규제 방식을 바꿔서 적정 비용 부담 전제하에 합법 사용 길을 터준 것"이라고 했다. 

다음은 장우철 국토교통부 건축정책관 등과 기자들의 일문일답이다.

- 생숙의 오피스텔 전환 시 주차장이 부족할 경우 비용을 납부하는 방법이 있다. 비용이 얼마 정도 드나.

▲ 지방자치단체 조례에 위임돼 있는 사항이다. 지자체별로 다르지만 해당 부지 공시지가와 최근 설치한 공용주차장에 실제 소요되는 비용 등을 감안해 산정한다. 

- 올해는 용도 변경 안 해도 이행강제금 부과하지 않는 건가.

▲ 올해 말까지 유예돼 있으니 올해는 부과 안 된다. 합법 사용 의지가 있는 분들(용도변경 신청자)은 용도변경 절차, 관련 법령 개정 등에 시간이 걸리기 때문에 내년 9월까지도 유예했다.

- 이번 대책으로 생숙 가격이 움직일 여지는 없나.

▲ 상당수 움직임이 있을 것 같다. 아직 숙박업 신고를 안 한 5만2000실은 당장 내년부터 이행강제금이 부과될 처지였기 때문에 이들이 가장 먼저 움직일 것으로 보인다. 다만 가격에 대해선 오히려 반대 걱정이 크다. 

생숙발 PF(프로젝트 파이낸싱) 위기라는 사업자 고충이 있고, 생숙이 위험상품으로 인식돼 소유주들도 제3자에 팔지 못하고 있다. 이번 기회로 합법 사용 길이 열렸기 때문에 사업자도 소유자도 숨통이 트일 것이다. 

- 생숙은 위험상품으로 취급돼서 금융 대출이 사실상 불가하다. 대책에 포함 안 한 이유는.

▲ 핵심 이해 당사자인 사업자, 소유자들이 가장 어려워하는 부분이 금융기관에서 생숙을 위험 상품으로 인식하는 것이다. PF 연장이나 중도금 대출 등도 금융기관이 타이트하게 관리한다. 이번 대책으로 사실상 핵심규제가 유연하게 바뀌고 합법 사용 길이 열렸기 때문에 대부분 (용도 변경을) 신청할 걸로 보이고, 그렇게 되면 낙인 효과도 많이 희석될 것이다. 

- 결국 건축법 개정이 필요한데. 내년 9월 유예 기간 전까지 개정이 안 된다면.

▲ 개정될 것으로 보인다. 국회 국토교통위원회 위원장을 찾아가서 설명했는데 적극적으로 관심을 표명하면서 지원해주겠다고 했다. 여당은 물론이다. 우선추진 법안으로 해서 갈 수 있다고 생각한다. 

- 건축법이 통과되면 오피스텔 복도폭 1.8m 기준이 없어지는 건가.

▲ 그대로 있다. 다만 (법에서) 건축물 용도를 29개로 구분한 건 1차 산업혁명 시대 매연·공해 등 보건위생 문제에서 탄생했다. 요즘은 AI(인공지능) 시대라 레지던스와 커머셜의 엄격한 구분이 설득력 없다. 그러나 신중하게 접근해야 하니 긴 호흡으로 연구용역을 거쳐 공청회하고 중장기 개선방향을 세울 거다. 오피스텔 복도폭 규제도 궁극적 취지가 대피 시간 확보였는데 그걸 충족한다면 규제를 합리화하겠다는 것이다.

- 오피스텔로 전환하면 미래 사용 가치가 올라간다. 생숙에 대한 특혜 아닌가.

▲ 아니다. 2021년, 2023년 발표한 건 오피스텔 용도변경 특례다. 규제 방법론을 유연하게 가져가는 거지 여전히 오피스텔로 전환하려면 주차장 기준을 만족시켜야 한다. 이를 위해 세대당 3000만원가량(예시) 더 내놔야 하고 시설물 설비 보강, 지구단위계획변경 등에도 비용이 든다. 

- 신규 생숙은 건축법 시행령 발표된 날로부터 주거 전용을 원천 차단하기로 했다. 시행령 발표 이전에 생기는 생숙은 어쩌나.

▲ 지금도 장치가 있다. 이미 허가·분양·준공 단계에서 타이트한 관리체계를 운영하고 있다. 숙박업 동의서에도 서명한다. 주거전용 가능성이 완전 열려 있는 게 아니다. 아울러 지자체가 신규 인허가를 최소화할 예정이다. 

- 지구단위계획 변경은 지자체 소관인데 협조 되나. 
▲ 오롯이 지자체 권한이지만 가이드라인에 판단 기준을 제시했다. 생숙 수급 상황 등을 보면서 선택하는데, 가급적 변경 권고를 유도하려고 한다. 

- 숙박업 신고를 한 기존 수분양자들 불만이 있을 것 같다. 그들이 다시 오피스텔 용도변경 요청한다면.

▲ 막지 않겠다. 본인이 판단하도록 하겠다. 최근 서울에 한류 관광객이 몰려서 숙박단가가 치솟았다. 오히려 숙박시설이 더 유리할 수도 있다. 오피스텔 전환하면 다주택 중과되고 복도폭, 주차장 문제 등을 해결하려면 비용도 더 든다. 세대당 2000만~3000만원이 더 들 수 있다. 그분들이 무조건 오피스텔이 유리하다고 판단하진 않을 것 같다. 

-생숙을 보는 시각이 많이 바뀐 것 같다. 기존엔 이행강제금 부과와 관련해 단호한 입장이었는데 갑자기 길을 확 터준 이유는.

▲ 그분들(생숙 수분양자들)은 한 채 갖고 있는 분들이 상당수다. 서민들이기도 하고 그분들의 주거 안정 문제를 고민해야 한다. 민생경제안정 관점에서도 생숙발 PF 위기도 있고 서민주거안정, 민생경제 위기 속에서 안타까운 점들을 고려했다.

그렇다고 정부 입장이 완전히 바뀐 건 아니다. 기존 용도변경 특례는 규제를 면제해준 거지만 지금은 규제 면제가 아니라 규제 방식을 바꿔서 적정 비용 부담 전제 하에서 합법 사용 길을 터준 거에 지나지 않는다. 

이해강제금 면제는 원래 일률적이었지만 지금은 합법사용 의지가 있어 (용도변경) 신청 행위로 이어지는 경우에 한해서 한시적으로 유예하는 것이다. 아울러 비용을 들여 용도변경 충족을 위해 비용을 투자하는 분들에게 길을 열어주는 거라 기존 정책과 전혀 배치되는 건 아니다. (정책 기조는) 일관성 있게 유지하고 있다. 

- 용도 변경하려면 수분양자들 100% 동의 필요한가. 

▲ 기존 주택은 법령상 건설 단계일지라도 설계 변경 시 80% 동의하면 된다. 유독 비주택 분야는 건축물 분양법에 따라 100% 동의 요건을 구한다. 이번 대책엔 포함 안 됐지만 다른 법제와의 형평성 관점에서 문제가 있다고 해서 국토부 주택토지실에서 별도 트랙으로 별도로 동의 요건 80% 법안을 연내 발의할 계획이다. 생숙을 타겟팅한 제도는 아니지만 현실화되면 생숙도 혜택을 볼 것이다. 

채신화 (csh@bizwatch.co.kr)

ⓒ비즈니스워치의 소중한 저작물입니다. 무단전재와 재배포를 금합니다.