강남구 평균 월세 98만 원 1위
초고가 아파트 월세 확산
10·15 대책 영향 전세 매물 ‘뚝’
서울 원룸 월세 상승세가 계속되고 있다. 특히 강남구 평균 월세는 98만 원에 달하며 서울 평균치(72만 원)를 훨씬 웃돌았다.
부동산 정보 플랫폼 ‘다방’에 의하면 지난 9월 서울 전역 전용면적 33㎡ 이하 연립·다세대 원룸 평균 월세는 72만 원 수준으로 나타났다. 이는 70만 원으로 집계된 전월보다 2만 원(3.6%) 상승한 수치다.
서울시 자치구별로 살펴보면 25개 구 중 9곳의 월세가 평균치를 넘긴 것으로 나타났다. 최고가는 강남구로 평균 월세가 서울 평균치보다 26만 원(약 37%) 높았다. 강남구는 지난 6월부터 4개월 연속 평균 월세가 1위를 차지했다.
서울 평균 가격 이하였으나 월세 상승폭이 가장 두드러진 곳은 구로구다. 한 달 새 구로구의 월세는 14만 원(25.1%) 상승해 평균 71만 원으로 집계됐다.
전세보증금은 서초구가 2억 8,617만 원을 기록하며 2개월 연속 최고가를 달성했다. 반면 전세보증금이 하락한 중랑구와 광진구에서는 월세가 상승하는 현상이 나타났다.
전세의 월세화로 실수요 시장 내 월세 매물은 가파르게 증가하고 있다. 또한 서울 아파트 시장에서도 직장인 연봉과 맞먹는 수준의 초고가 월세가 확산 중이다.
27일 국토교통부 실거래가 공개 시스템에 의하면 지난 24일까지 서울에서 체결된 아파트 월세 계약은 8만 9,363건이었다. 이 중 월세가 1,000만 원 수준의 계약이 187건을 차지했다.
올해 서울에서 가장 높은 가격에 체결된 월세 계약은 성동구 성수동 1가의 ‘갤러리아포레’에서 맺어졌다. 지난 6월 해당 단지 내 전용면적 241㎡에 보증금 1억 원, 월세 4,000만 원의 조건으로 새 임차인이 들어섰다.
갤러리아포레는 2008년 분양 당시부터 3.3㎡(평) 당 4,535만 원의 최고 분양가로 화제를 모은 바 있다. 성수동 초고가 아파트 ‘3 대장’으로 ‘아크로서울포레스트’, ‘트리마제’와 함께 손꼽히며 현금자산 100억 원 이상 고소득층을 대상으로 마케팅을 진행하기도 했다.
갤러리아포레에 이어 두 번째 높은 월세로 거래된 곳은 ‘3 대장’ 아파트 중 하나인 아크로서울포레스트였다. 지난 4월 전용면적 198㎡를 보증금 5억 원, 월세 3,700만 원의 조건으로 계약 맺어진 바 있다.
국세청의 발표에 따르면 지난해 근로소득 신고 근로자 1인당 평균 급여는 4,332만 원인 것으로 나타났다. 직장인 1인 연봉 수준의 월세 거래가 나타나고 있는 현상이 목격되고 있다.
서울 및 경기 12개 지역을 대상으로 한 ‘토지거래허가제도’ 관련 10·15 대책 발표 후 전세 시장은 공급에 난항을 겪고 있다. 공급이 감소하자 자연히 전셋값이 천정부지로 상승하는 모양새다. 한국부동산원에 따르면 지난 20일 기준(10월 셋째 주) 서울 아파트 전셋값은 0.13% 오르며 1년 새 가장 큰 폭으로 뛰었다.
지난 10·15 대책에서 1주택자 전세대출에 DSR 규제가 새로 도입되었다. 갭투자자의 자금줄이 사실상 끊어지며 공급 부족과 갭투자 차단 문제가 동시에 발생하게 되었다. 결과적으로 더 심화할 전세난에 부동산 업계 내 우려가 끊이지 않고 있다.
기존의 부동산 시장은 구조적 신규 공급 부족 문제가 존재했다. 부동산 R114 등에 의하면 2026년 전국 신규 입주 물량 역시 2025년 대비 41% 하락이 예상됐다. 결국 기존 부동산 시장이 갖고 있던 공급 부족 상태가 정책적 충격을 흡수하지 못하고 상황을 악화시켰다는 분석이 제기되고 있다.
악재가 계속되는 부동산 시장에 정책적 규제는 끊일 새가 없다. 임차인에게 최대 9년의 거주 기간을 보장하는 ‘임대차보호법 일부 개정안’이 지난 2일 발의되며 통과 시 추가 부동산 가격 폭등 여부에 대한 시장의 관심이 쏠리고 있다.
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