10월 16일부터 서울 전역과 경기 12개 지역이 투기과열지구로 재지정돼요.
LTV 40%, DSR 강화, 전세대출까지 빚으로 계산돼 사실상 갭투자는 불가능해졌어요.
연립·다세대까지 토지거래허가 대상에 포함돼 “편법 투자” 길도 막혔습니다.
① 투기과열지구 전면 확대
기존: 강남3구(강남·서초·송파) + 용산구만 남기고 모두 해제(‘23.1월)
이제: 10월 16일부터 서울 전역 + 경기 12개 지역 다시 투기과열지구 지정→ 사실상 수도권 대부분이 규제지역으로 복귀
② 대출 규제: LTV·DSR 총정리
1. LTV (주택담보인정비율)
아파트 담보로 얼마나 빌려주나
6·27 대책 이후 수도권/규제지역 내 ‘6억 한도’ 유지하면서 아파트 시가에 따라 차등
15억 이하: 최대 6억
15억~25억: 최대 4억
25억 초과: 최대 2억
실거주 의무: 대출 후 6개월 내
만기: 최대 30년
생애최초 주택대출 : LTV 70%, 6개월 내 실거주 (디딤돌대출은 1개월 내) 유지
생활안정자금 대출 : 한도 1억, 다주택자는 불가 (변동 없음)
2. DSR (총부채원리금상환비율)
소득 대비 상환 능력 기준
금리 급등 대비 ‘스트레스 금리’ 강화: 예를 들어 금리가 갑자기 높아지면 상환이 힘들어질 수 있는 상황을 대비해 ‘스트레스 금리’를 붙여 처음부터 대출을 적게 해주는 것.
→ 수도권·규제지역은 하한선을 3%로 상향→ 실질 대출 가능액 감소 (예: 3억 → 2억 수준)
③ 전세대출 규제 강화
소유권 이전 조건부 전세대출 금지→ 갭투자 차단 (세입자 보증금 끼고 계약 시, 보증금은 전액 현금이어야 함)
1주택자의 전세대출 한도 2억→ 내 집은 전세주고 수도권·규제지역 내에 전세로 거주할 경우 적용
전세대출도 DSR에 포함→ 전세대출이 ‘빚’으로 계산돼 다른 대출 한도 축소→ 10월 29일부터 시행
④ 신용대출 규제
6·27 대책 유지 + 강화
신용대출 한도 = 연소득 이내(내 연봉이 7천만원이면 그 이하로만 대출이 나옴)
1억 초과 신용대출 → 1년간 규제지역 내 주택 매입 금지
⑤ 토지거래허가구역 확대
기존: 강남3구 + 용산, 아파트만 대상
변경: 서울 전역 및 경기 12개 지역(규제지역)으로 확대→ “아파트 1개동 이상 포함된 연립·다세대”도 허가대상
배경:재건축·재개발 단독·다가구, 한남더힐·유림빌라 등 고급빌라가 ‘토허가’ 회피 → 투자 과열→ 연립·다세대까지 포함시켜 차단
의무:
취득 후 2년 실거주 필수
거래 시 자금조달계획서 제출 (허가 필요)→ 갭투자 완전 봉쇄
10월 20일부터 시행: 단, 20일 이전 계약자는 실거주의무·허가 면제
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