[2026 경기도 부동산 전망·(上)] 빠르게 월세화… 세입자들 ‘버겁다’

작년 전세계약 비중 4.9%에 그쳐
가격 상승세… 89% 보증부 월세로
대출규제·실거주 의무 등 부담도

경기도 아파트 ‘전세의 월세화’가 가속화되며 올해 역시 ‘남의 집 살이’가 녹록지 않을 것으로 보인다. 사진은 수원 시내의 한 부동산 밀집지역 모습. /경인일보DB

10·15 부동산 대책 발표 이후 경기도 아파트 ‘전세의 월세화’ 우려는 현실이 됐다. 월세화가 빠르게 진행되며 서민 주거비 부담을 높이는 상황인데, 올해 역시 ‘남의 집 살이’는 녹록지 않을 것으로 보인다.

5일 부동산 업계에 따르면 병오년 새해에도 경기도 임대차 시장은 전세의 월세화가 가속될 것이란 관측이 나온다. 지난 대책으로 경기도내 12개 지역이 규제지역과 토지거래허가구역으로 묶이면서 주택 취득 후 2년간 실제 거주해야 하기 때문이다. 사실상 전세를 끼고 매매하는 갭투자가 불가능하기 때문에 임대 매물은 줄어든 상황 속 수요는 여전해 상승이 가파를 것이란 진단이다. 즉, 임대차 시장 역시 매도자 우위 시장이란 뜻이다.

국토교통부 실거래가 공개시스템을 분석한 결과 지난해 경기도 아파트 전·월세 갱신계약은 총 14만249건으로 집계됐다. 이중 전세 비중은 6천890건(4.9%)에 그쳤다. 도내 아파트 임대차 재계약 20건 중 1건꼴만 전세인 셈이다.

전세에서 월세로 조건이 바뀐 갱신계약도 적지 않았다. 2년 전 종전계약에서 월세가 0원인, 즉 전세를 의미하는 계약은 6만5천703건으로 나타났다. 올해 진행한 전세 재계약 과정에서 89% 가량이 보증부 월세로 넘어갔다.

이는 전세가격 상승과 관련이 깊다. 한국부동산원이 발표한 2025년 12월 5주(12월29일 기준) 주간 아파트 통계를 보면 지난 한해동안 경기도 아파트 전세가격은 1.97% 상승했다. 전국 상승률 1.32%를 뛰어넘는 수치다. 과천(8.27%), 안양 동안구(9.13%), 성남(5.0%) 등에서는 경기도 평균치를 넘기기도 했다. 지난해 12월 경기도 아파트 전세평균 가격은 3억5천790만원으로 2년전 3억3천6만원보다 8.4% 올랐다.

실제 국토교통부 자료를 보면 기존 보증금보다 상향한 가격에 전세 재계약을 체결한 사례를 심심치 않게 볼 수 있었다. 실거주 의무 강화, 전세대출 규제에 따른 신규 전세 물건 감소 등 다양한 요인이 맞물린 결과로 분석된다.

전세가격이 오름세를 보이다 보니 보증부 월세로 넘어간 사례도 쉽게 관측된다. 지난해 12월 과천자이 84.93㎡는 보증금 10억9천만원, 월 임대료 80만원에 임대차 재계약을 체결했다. 종전은 10억9천만원의 전세계약이었다. 또 수원의 한 아파트는 계약갱신청구권을 사용한 전세 재계약에서 보증금을 낮추되 매월 임대료를 44만원씩 지불하는 방식으로 조건이 변경됐다. 임차인 입장에서는 매달 현금 지출이 발생하는 상황으로 바뀐 것이다.

양지영 신한 프리미어 패스파인더 전문위원은 “임대차법이 시행된 지 6년차에 도래하는데 시장엔 공급이 많이 부족한 상황”이라며 “반면 대출 규제 등으로 매매시장으로 넘어가긴 쉽지 않아 임대차 시장에 수요가 몰리고 있다. 이런 여건들로 임대차 시장은 상승이 가팔라질 것으로 보인다”라고 말했다.

/윤혜경 기자 hyegyung@kyeongin.com