대표적인 수익형 부동산인 아파트 상가가 고금리 영향으로 직격탄을 맞고 있다. 저출산과 부동산 경기 침체, 소비 성향 변화와 함께 곳곳에 공실이 넘쳐나고 있다.

12일 한국자산관리공단에 따르면 대구 수성구 신매동 시지코오롱하늘채스카이뷰(686가구) 아파트 상가 6개가 세금 체납으로 인한 매물로 등록됐다. 전체 상가의 10%에 이르는 물량이다. 공매로 나온 상가 소유권은 모두 신탁사가 보유하고 있었다. 정상적으로 분양이 이뤄지지 않아 공매가 진행된 것으로 보인다. 지난 2022년 입주를 시작한 단지 내 상가에는 분양 홍보관이 여전히 있었고 채워진 곳보다 빈 곳이 더 많아 보였다.

오는 6월 입주를 앞둔 수성구 두산동 호반써밋수성(469가구)은 지난 2021년 아파트 상가 분양에 나섰지만 분양 실적은 10%대에 그쳤다. 입주예정자협의회에 따르면 상가 분양에서 거액의 손해를 본 시행사는 준공을 불과 2개월 앞두고도 준공에 필요한 도로 확장 등 승인 조건들을 완료하지 않아 논란이 됐다.

호반써밋수성 인근의 수성레이크푸르지오(332가구) 상가도 입주한 지 2년이 지났지만 1층 입구 커피숍을 제외하고는 대부분이 공실이었다. 얼마 전까지 운영하던 편의점은 문을 닫고 인근으로 이전했다. 상가 소유권은 아직까지 분양이 거의 이뤄지지 않은 듯 대부분 신탁사에 귀속돼 있었다.

인근의 한 공인중개사무소장은 "대구 신축 아파트 대부분이 이런 상황"이라며 "지금은 해결됐지만 얼마 전까지 상가 대부분이 세금 체납으로 인한 가압류 등기가 걸려 있었던 탓에 거래가 잘 되지 않았다"고 설명했다.

◆ 안정적 투자처에서 애물단지로

과거 아파트 상가는 안정적인 투자처로 각광받았다. 하지만 부동산 활황기에 우후죽순처럼 만들어진 상가들은 준공되는 시점에 고금리에 의한 장기 침체를 맞고 있다. 여기에 저출산과 온라인을 선호하는 소비 성향 변화도 영향을 미쳤다. 아파트 상가를 채우던 학원 등이 사라지며 더욱 공실이 많아졌다. 시지코오롱하늘채스카이의 한 입주민은 "입주한 지 꽤 됐지만 요즘 배달도 잘 되고 인근에 상권이 잘 발달돼 있어서 아파트 상가가 비어도 크게 불편하진 않다"고 말했다.

너무 비싼 가격도 침체의 원인으로 지목된다. 아파트 상가 분양 대금은 보통 시행사의 대표적인 수입원이다. 아파트, 오피스텔 분양 대금으로 시공비를 마련하고 상가 분양 대금으로 시행 수익을 챙기는 것이 일반적이기 때문이다.

수도권과 대구를 오가며 아파트 상가를 주로 취급한다는 한 부동산중개인은 "대구 아파트 상가 분양가는 경기도 평택 같은 중심지보다 비쌀 때가 많다. 3.3㎡당 5천만~6천만원에 달하는 분양가에서 40% 정도 할인해도 찾는 사람이 없다. 분양자들은 대출 이자에 허덕이고 임차인들은 비싼 임차료를 견디지 못하고 나가는 실정이다"고 설명했다.

대구의 새로운 랜드마크로 떠오르고 있는 범어네거리의 수성범어W(1천868가구) 상가도 잔금 완납은 약 90%에 이르지만 공실률은 약 30%를 유지하고 있다. 범어W 상가의 한 공인중개사무소장은 "범어네거리, 만촌네거리 등에 있는 1층 대로변 상가는 분양가가 3.3㎡당 1억원이 넘는다"며 "면적 대비 월세가 비싸서 병원도 입점을 꺼리고 있다. 임차인을 구하지 못한 분양자들이 직접 커피숍 등을 차리기도 하는데 대출 이자 내기에도 버겁다"고 말했다.

◆ 결국에는 가격?…투자 가늠할 통계 부족

저렴한 가격으로 조기에 분양을 완료한 단지도 있다. 올해 6월 입주를 앞두고 지난 3월 상가 21개를 일반분양한 달서구 본리동 달서SK뷰(1천196가구)는 계약 첫날에 상가 계약을 모두 마쳤다. 달서SK뷰코너공인중개사무소 오세인 소장은 "당시 분양가가 3.3㎡당 2천만원 후반~3천만원 초반으로 아주 저렴하게 나왔다"며 "입지도 괜찮은 데다 분양가도 파격적이어서 하루 만에 완판됐다. 어려운 경기를 반영해 저렴한 분양가로 상가를 활성화시키려는 전략이 먹혀들었다. 이미 임차인을 구한 상가도 많이 있다"고 설명했다.

수익형 부동산은 시장 상황에 따라 부침이 잦아 투자에 주의가 필요하다. 문제는 시장 동향을 정확하게 보여줄 통계가 부족하다는 점이다. 수익형 부동산 시장에 대한 정확한 정보를 제공하기 위해 분기마다 상업용 부동산 임대동향 조사 결과를 발표하고 있는 한국부동산원은 전국 상업용 부동산을 오피스, 중대형 상가, 소규모 상가, 집합 상가로 구분해 임대가격지수, 임대료, 투자수익률, 공실률 등을 파악하고 있다.

하지만 아파트 상가는 조사 대상에 포함되지 않는다. 한국부동산원의 상업용 부동산 통계는 전체 상가에 비해 표본이 부족하다는 지적이 끊이질 않는다. 한국부동산원 관계자는 "임대 면적이 50% 이상인 건물이 조사 대상"이라며 "아파트는 상가보단 아파트가 주된 용도이기 때문에 기준에 부합하지 않다"고 말했다.

구민수 기자 msg@imaeil.com

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