민간임대 공급, 5년 새 80% 급감…시장 위기 초읽기
민간임대주택 시장이 최근 5년간 붕괴에 가까운 공급절벽에 직면했다. 2018년 약 33만 가구가 공급됐던 민간임대주택은 2023년에는 약 6만 6천 가구에 그쳐 80% 이상이나 급감한 상황이다. 신축 분양시장 침체, 정부 규제 강화, 건설비 상승 등의 여러 요인이 맞물리면서 건설사와 사업자 모두 공급 확대에 소극적이게 된 것이 주요 원인으로 꼽힌다. 이처럼 공급이 극단적으로 위축되면서 임대시장 입주 희망자들의 불안감도 커지고 있다.
정책의 급변, 민간임대의 흥망을 좌우하다
불과 8년 전만 하더라도 민간임대주택은 정부 정책에 힘입어 급속도로 증가했다. 2017년 시행된 임대주택 등록 활성화 방안은 다양한 세제 혜택과 대출 규제 완화로 사업자들의 진입을 견인했다. 2018년엔 등록 물량이 33만 가구에 달해 한 해 만에 10만 가구 넘게 늘었다. 그러나 2020년 다주택자 규제 강화 국면에서 단기임대(4년), 장기일반 매입임대 폐지 등 고강도 대책이 도입되며 인식이 달라졌다. 이후 공급은 급격히 줄어 정책이 시장 수급 구조에 미치는 영향이 결정적임을 증명했다.
‘전세사기 쇼크’와 안전 선호, 수요는 꾸준히 증가
임대주택 공급이 줄어드는 와중에도 수요는 끊이지 않는다. 최근 전세사기나 깡통전세 문제 등 불안 요소가 커지면서 안정성과 신뢰성이 부각된 민간임대주택에 실수요자가 몰리고 있다. 특히 2030세대, 신혼부부, 젊은 직장인들이 보증금 반환 보장과 임대보증보험 의무화 등 제도적 안전장치를 이유로 민간임대를 주거 대안으로 적극 고려한다. 부산 래미안 포레스티지, 용산 남영역 롯데캐슬 헤리티지 등은 청약에서 단기간 완판 또는 높은 경쟁률로 눈길을 끌었다. 실수요자들은 불확실성을 피해 합리적이면서도 안심할 수 있는 임대차를 찾는 경향이 뚜렷하다.
‘신분평 더웨이시티’ 청약 전쟁…민간임대주택 인기 실감
가파른 수요 증가는 실제 청약현장에서 극명히 드러난다. 충북 청주의 ‘신분평 더웨이시티 제일풍경채’에서는 장기민간임대 793가구 모집에 1만 351건이 몰렸다. 견본주택 오픈 첫 주말 3일 동안 2만 3천여 명이 방문하는 등 인파가 몰렸다. 10년 임대료 동결, 확정 분양가, 분양전환 가능성 등 임차인 보호 장치가 강점으로 꼽히며, 안정적 주거를 원하는 실수요층의 열광을 받았다. 임대시장 불안정성이 커질수록 민간임대주택의 청약광풍은 더욱 거세질 것으로 예상된다.
공공임대와의 차별성, 실수요자는 왜 민간임대를 선택하나
공공임대주택은 까다로운 청약 조건으로 접근성이 낮은 반면, 민간임대는 유연한 자격기준과 다양한 상품구성으로 틈새수요를 공략한다. 임대보증보험 가입 의무, 임대차계약신고, 임대 의무기간 준수 등 잠재적 리스크를 막을 수 있는 조항이 실수요자 신뢰도를 높인다. 10년 이상 임대 후 저렴한 분양전환, 초기 세금 부담 없는 구조, 시장가격 대비 합리적인 임대료 설정 등 실용성과 현실성이 민간임대를 돋보이게 한다. 실제로 내 집 마련 사다리로 민간임대를 선택하는 청년층과 신혼부부가 증가하고 있으며, 시장 내 제도적 신뢰 기반이 점차 확산되고 있다.
수급불균형의 장기화, 정책·시장 모두가 고민할 과제
민간임대주택 시장은 수요가 폭증하는 만큼, 근본적 공급난이라는 고질적 문제를 안고 있다. 공급 감소, 수요 증가, 시장 왜곡이라는 삼중고 속에서 소규모 사업자 중심의 시장 편중과 미분양 위험, 임대료 불안정 등이 심화되고 있다. 정책적으로도 지속적 공급 확대 없이는 임대시장 전체의 안정성을 담보하기 어려워, 정부와 업계가 실효성 있는 활성화 방안을 강구해야 한다. 당장의 인기와 청약 열기 너머, 민간임대 공급부진이 중장기적으로 주거 안정과 사회적 안정을 위협하지 않도록 선제 대응이 필요한 시점이다.