공시가격 현실화율 동결해도 시세 반영하면 강남 아파트 보유세는 ‘쑥’… 내년 稅부담 전망은

은마아파트, 내년 보유세 32% 늘어난다
아파트값 하락세에 대부분 단지 보유세 부담 적어
중저가 주택 보유세 부담에는 큰 편차 없을 듯
文 현실화율 로드맵 ‘폐기 가능성’까지 열어둔다

정부가 내년 부동산 공시가격의 시세 반영률(공시가격 현실화율)을 올해 수준으로 동결한다. 내년 보유세(재산세 및 종합부동산세)는 시세에 따라 움직일 것으로 보인다. 올해 들어 전국적으로 아파트 가격이 하락했지만, 지난해보다 매매가격이 오른 서울 강남권 고가 아파트의 경우 공시가격이 높아지고 이에 따른 보유세 부담이 커질 전망이다.

서울 강남구 대치동 은마아파트의 경우 올해 시세 상승분이 공시가격에 그대로 반영된다면 내년 보유세로 올해보다 130여만원 더 내게 될 것으로 보인다. 하지만 서울에서도 대다수 중저가 아파트의 경우 보유세가 소폭 상승하거나 하락해 올해와 큰 차이가 없을 것으로 보인다.

21일 서울 남산을 찾은 시민이 서울시내 아파트단지를 바라보고 있다. /뉴스1

◇ 강남 고가 단지, 시세 오르면서 보유세도 ‘껑충’

21일 국토교통부는 중앙부동산가격공시위원회에서 ‘부동산 공시가격 현실화 계획 재수립방안’을 심의·의결했다.

내년 공시가격에 적용할 현실화율은 올해와 동일하게 현실화 계획 수립 이전인 2020년 수준으로 동결한다. 이에 따라 내년 아파트 공시가격 현실화율은 69%, 단독주택은 53.6%, 토지는 65.5%로 유지된다. 이는 기존 현실화 계획 평균 대비 공동주택 6.6%포인트(p), 단독주택 10.0%p, 토지 12.3%p가 하락한 수준이다.

조선비즈는 우병탁 신한은행 압구정역 기업금융센터 부지점장에 의뢰해 내년 주요 단지 세금 부담 추이를 분석했다. 서울 강남구 대치동 은마아파트 전용면적 84㎡를 보유한 1주택자는 내년 공시가격에 시세 상승분이 반영될 경우 종합부동산세와 재산세를 합한 보유세가 583만원으로 약 32% 늘어난다. 작년 보유세는 451만원이었다. 은마아파트 전용면적 84㎡의 현재 가격은 KB시세 일반가 기준 23억7000만원으로 지난해 말 21억5000만원까지 하락했다가 2억원 이상 올랐다.

서초구 반포동 아크로리버파크 전용면적 84㎡의 내년 보유세는 1128만원으로 올해(1078만원)보다 5.37% 더 내야 한다. 송파구 잠실동 잠실주공5단지 전용면적 82㎡의 내년 보유세는 632만원으로 올해(438만원)보다 50%까지 상승할 수 있다.

이는 강남3구(강남·서초·송파구)의 집값이 올해 들어 상승세를 보였기 때문이다. 한국부동산원이 발표한 ‘전국 주간 아파트 가격 동향 조사’에 따르면 올해 11월 둘째 주까지 강남은 0.73% 서초는 0.88% 송파는 3.58% 올랐다.

우병탁 부지점장은 “내년 공시가격 현실화율이 올해 수준으로 동결되면서 대다수 주택은 보유세가 과도하게 오르진 않을 것”이라며 “그러나 강남권 고가 주택의 경우 올해보다 공시가격 부담이 커지는 단지가 대부분”이라고 말했다.

내년 최종 공시가격은 올해 말 시세와 내년 현실화율을 반영해 결정된다. 다만, 정부가 시세 상승분을 공시가격에 충분히 반영하지 않을 경우, 이들 단지의 보유세가 크게 오르지 않을 수 있다는 전망도 나온다.

최근 1년간 전국 아파트 매매·전세가격 지수 및 변동률 추이. /한국부동산원 제공

◇ 전반적으로는 ‘보유세 부담’ 줄어들 것으로 보여

올해 집값이 전반적으로 하락하는 그래프를 그려온 만큼, 대부분 부동산 보유세는 소폭 하락할 전망이다. 한국부동산원에 따르면 전국 아파트 매매가격은 올해 4.98% 하락했다. 특히 중저가 주택의 보유세 부담에는 큰 편차가 없을 전망이다. 보유세가 오르는 곳도 상승 폭은 미미할 것으로 보인다.

노원구 상계동 상계주공 전용면적 49㎡의 내년 보유세는 시세 상승분이 공시가격에 반영될 경우 35만원으로 올해(32만원)보다 4% 오른다. 강북구 미아동 SK북한산시티 전용면적 84㎡는 내년 보유세가 54만원으로 올해(51만원)보다 5% 정도 상승하게 된다.

정부는 내년 보유세 부담이 올해와 비슷한 수준일 것이라고 봤다. 진현환 국토부 주택토지실장은 “올해 들어 주택가격 평균 상승률이 0%대이기 때문에 내년 공정시장가액 비율이 60%로 변동 없다는 전제 아래 보유세 부담은 올해와 큰 차이가 없을 것”이라고 말했다. 이는 아파트 외에 단독주택과 빌라 등을 포함한 분석이다.

김오진 국토교통부 1차관이 21일 오후 세종시 정부세종청사에서 2024년 부동산 공시가격 현실화율 적용 방안을 발표하고 있다. /뉴스1

◇ 새로운 공시가격 로드맵, 내년 하반기 중 발표

정부는 공시가격 현실화 로드맵을 ‘폐기 가능성’까지 열어두고 전면 재검토한다. 기존 현실화 계획을 수정·보완하는 수준에서는 한계가 있다고 봤기 때문이다.

정부는 현실화 로드맵이 시세 변동에 더해 현실화율 인상분까지 공시가격에 반영하는 구조인 만큼 국민이 통상적으로 기대하는 수준보다 매년 공시가격이 높게 산출되는 문제가 있다고 봤다.

지난 2020년 개정된 부동산공시법에 따라 정부는 공시가격 현실화 중장기 로드맵을 법정 계획으로 정하고, 3년마다 계획을 재검토해야 한다. 정부가 현실화 계획을 폐기하기로 하면 부동산 공시제도의 토대가 되는 ‘부동산 가격공시에 관한 법’ 개정이 필요하다.

문재인 정부가 만든 공시가격 현실화 계획을 폐기하는 방안도 검토한다. 진현환 실장은 “공시가격 현실화 계획은 부동산 가격 변동 폭에 정부가 추가로 ‘플러스알파(+α)’를 반영해 증세 목적이라는 국민의 의구심이 있다”면서 “폐기 가능성을 포함해 재검토할 예정이며, 폐기하면 다른 대안이 무엇인지도 종합적으로 검토하겠다”고 밝혔다.

정부는 현실화 계획에 대한 근본적인 개편방안을 마련해 내년 하반기 중 발표할 계획이다. 정부는 내년 1월 현실화 계획의 필요성과 타당성을 원점에서 재검토하는 연구용역을 실시할 예정이다.

- Copyright ⓒ 조선비즈 & Chosun.com -