오피스텔 입주 ‘급감’…공급 위축 속 거래 늘고 신고가 이어져

2019년 11만728실 → 올해 1만2950실 입주량 급감, 매매거래는 증가세

| 서울=한스경제 한나연 기자 | 오피스텔 시장이 공급 급감과 수요 확대가 맞물리며 분위기 변화가 감지되고 있다. 입주 물량이 크게 줄어드는 가운데 아파트 대출 규제로 대체 주거지를 찾는 수요가 유입되면서, 주거용 오피스텔을 중심으로 가격 상승 흐름도 이어지는 모습이다.

특히 주거용 오피스텔은 상업지역 입지 특성상 생활 편의시설 접근성이 높고, 청약통장 없이 도심에서 내 집 마련이 가능하다는 점에서 실수요자의 관심이 집중되고 있다. 이에 따라 분양시장에서는 완판 사례가 잇따르고, 기존 단지에서는 신고가 거래가 이어지면서 오피스텔이 다시 실거주 대안으로 부각되고 있다는 분석이다.

오피스텔 공급은 '입주 절벽'이라는 표현이 나올 정도로 급감하는 추세다. 부동산R114에 따르면 올해 전국 오피스텔 입주 물량은 1만2950실로 역대 최저 수준이다. 이는 지난해 3만8957실의 약 33%에 불과하며, 2019년 11만728실과 비교하면 88% 줄어든 규모다. 이어 2027년 7155실, 2028년 5637실 등 공급 감소 흐름이 이어질 전망이다.

수도권 감소 폭도 두드러진다. 서울은 지난해 4234실에서 올해 1700실, 2027년 1224실로 줄어들고, 경기도 역시 같은 기간 1만6982실에서 3685실, 1580실로 감소할 것으로 예상된다.

공급은 줄어드는 반면 수요는 확대되는 양상이다. 부동산R114에 따르면 지난해 전국 오피스텔 매매거래는 3만2769건으로, 2024년(2만6055건) 대비 26% 증가했고 2023년(2만2477건)과 비교하면 1만건 이상 늘었다. 특히 전용 60~85㎡는 78%, 85㎡ 초과는 77% 증가해, 소형 투자형 상품보다 아파트 대체재 성격이 강한 주거용 오피스텔로 수요가 이동하는 흐름이 뚜렷했다.

이 같은 변화 배경에는 아파트 중심의 대출 규제가 꼽힌다. 정부가 지난해 6·27 대출 규제와 10·15 대책 등을 통해 아파트 주택담보대출 한도를 최대 6억원으로 제한하면서, 일부 내 집 마련 수요가 오피스텔로 이동했다는 분석이다.

수급 불균형이 심화되면서 주거용 오피스텔을 중심으로 가격 상승세도 나타나고 있다. KB부동산 3월 통계에 따르면 서울 오피스텔 중대형(60㎡ 초과 85㎡ 이하)은 전월 대비 0.49%, 대형(85㎡ 초과)은 0.45% 상승한 반면, 초소형은 0.06% 하락했다. 면적이 클수록 상승폭이 큰 것은 실거주 목적의 중대형 수요가 가격을 견인하고 있기 때문으로 풀이된다.

분양시장에서도 변화가 감지된다. 인천 청라국제도시 국제업무단지에서 공급된 주거용 오피스텔 '청라 피크원 푸르지오'는 지난해 7월 청약 이후 약 8개월 만에 1056실 전 물량이 소진됐다. 서울 서초구 방배동 '인시그니아 반포' 역시 전용 59~144㎡, 총 148실 규모 전 호실이 계약을 마쳤다.

상급지를 중심으로 신고가 경신도 이어지고 있다. 국토교통부 실거래가에 따르면 서울 양천구 '목동 파라곤' 전용 95㎡는 올해 3월 18억5000만원에 거래되며 신고가를 기록했다. 이는 전년 동기 대비 3억원 이상 오른 수준이다. 용산구 '대우월드마크' 전용 104㎡ 역시 올해 1월 18억1000만원에 거래된 이후 동일 면적 매물 호가가 20억원까지 형성돼 있다.

업계 관계자는 "최근 오피스텔 시장은 투자상품보다는 아파트 대체 주거상품으로 재평가되는 흐름이 뚜렷하다"며 "실수요가 유입되는 상황에서 입주 물량까지 감소하면 주거형 오피스텔의 희소성이 더욱 부각될 수밖에 없다"고 말했다. 이어 "서울과 수도권에서는 입지와 상품성이 검증된 단지를 중심으로 완판과 신고가 사례가 이어지고 있어, 당분간 공급 부족이 가격을 지지하는 요인으로 작용할 가능성이 있다"고 덧붙였다.