[땅집고] 재건축을 추진 중인 서울 양천구 목동과 신정동 일대 ‘목동신시가지’ 아파트 14개 단지 중 투자가치가 가장 높은 단지로 ‘목동 대장’ 7단지'가 꼽힌다. 다만 사업 속도가 가장 빠른 6단지보다 양천구청장의 ‘목동형 재건축’으로 용적률 혜택을 보는 1~4단지가 재건축 조건이 더 좋은 것으로 나타났다.
국내 최대 부동산 커뮤니티 ‘부동산스터디’에서는 이들 14개 단지 중 투자 가치가 가장 높은 단지가 어딘지 분석한 글이 화제를 모으고 있다. 글의 작성자는 ‘빙스포크’라는 닉네임을 사용하고 있으며, ‘빙스포크의 부동산 피크’라는 이름의 부동산 블로그를 운영 중이다.
작성자는 “모두 사업성이 우수한 단지들이지만, 세부조건을 비교해보면 숨겨진 투자포인트가 있을지 찾아봤다”며 “비슷한 가격의 매물이라면 예상 분담금이 작은 단지를 사는 게 유리하다”고 밝혔다.
목동신시가지 아파트는 1980년대 목동과 신정동 일대 조성된 아파트 단지다. 1~7단지는 목동, 8~14단지는 신정동에 위치한다. 현재 14개 단지 중 6·8·12·13·14단지는 정비구역 지정 고시가 완료됐고, 지난달 말에는 재건축 속도가가장 느린 1~3단지 정비계획이 공개됐다. 현재 2만6629가구는 최고 49층, 총 4만7000여가구로 재건축된다.
지역 주민들은 목동에 위치한 단지들을 ‘앞단지’, 신정동에 위치한 단지들을 ‘뒷단지’라고 부른다. 서울3대 학원가로 평가받는 ‘목동학원가’는 지하철 5호선 오목교역~목동역 인근, 앞단지 상가, 뒷단지 상가에 나뉘어 분포하고 있다.
빙스포크는 단지별로 제각각인 비례율 조건을 통일해 비교했다. 3.3㎡(1평)당 공사비 950만원, 총 사업비 중 공사비 비중 80%로 설정했다. 전용 84㎡ 일반분양가는 입지에 따라 차등을 뒀다. 목동역 초역세권인 7단지는 23억원, 앞단지(1~6단지)·역세권 8단지는 22억원, 뒷단지(9~14단지)는 21억원으로 추산했다.
현재 27평형 소유주가 재건축 시 84㎡(34평형) 선택 기준으로 분담금을 추산했을 때 투자가치가 가장 높은 곳은 4517만원 환급금이 발생하는 7단지다. 가장 조건이 좋지 않은 단지는 4억3000만원가량 분담금을 내야하는 13단지다. 그 외에 앞단지는 대부분 환급금, 뒷단지는 모두 분담금이 발생한다.
현재 35평형 소유주가 재건축 시 84㎡(34평형)를 선택할 때는 7단지가 6억6500만원의 환급금이 발생해 가치가 가장 높다. 대부분 단지가 환급금이 발생하는데, 13단지는 1억2000만원가량 분담금이 발생한다.
비례율 조건을 통일했을 때 투자가치가 높은 쪽은 앞단지다. 현재도 목동 대장주로 꼽히는 7단지는 재건축 시 거액의 환급금을 받을 수 있다. 현재 조합 설립 단계에 있는 6단지가 사업속도는 가장 빠르지만, 목동형 재건축인 ‘그린웨이’로 용적률 혜택을 보는 1~4단지의 조건이 더 좋은 것으로 나탔다.
그린웨이는 이기재 양천구청장이 제2종일반주거지역(용적률 100~250%)인 1~4단지의 용적률 상한을 위해 제시한 대안이다. 용적률 혜택을 본 만큼 임대주택을 늘리는 기부채납 방식이 아닌 공공성이 확보된 녹지축(공원)을 조성하는 제3의 방식이다.
빙스포크가 설정한 비례율 조건에서 현재 35평형 소유주가 재건축 시 84㎡(34평형)를 선택하면 1~4단지는 4억~5억원대 환급금을 받을 수 있다. 반면 6단지 예상 환급금은 3억3000만원가량이다.
글=이승우 땅집고 기자