"집 팔았으니 끝?"… 전세 낀 집 매매, 보증금 승계사실 세입자에 알려야

양정아 한국공인중개사협회 이사

전세사기 문제가 사회적 이슈가 된 지 수년이 흘렀건만, 여전히 임차인들은 보증금을 반환받기 전까지 불안감을 떨쳐버리기 어렵다. 이에 정부는 임차인의 보증금 보호를 위해 임대인의 미납 국세를 확인할 수 있도록 제도를 보완하는 등 여러 대책을 마련해왔다. 하지만 문제는 임대차기간 중 집주인이 바뀌는 상황에서도 발생한다.

많은 임차인이 계약기간 중 소유자가 바뀌었다는 사실을 뒤늦게 알고 당황한다. 더욱 큰 문제는 집을 파는 매도인(전 집주인)조차 소유권을 넘기면 임대차와 관련된 책임도 모두 끝나는 것으로 오해하는 경우가 적지 않다는 점이다.

그러나 소유권을 넘기는 것과 임대차 관계에서 발생하는 책임은 구분해서 볼 필요가 있다.

주택임대차보호법상 대항력을 갖춘 임차주택이 양도되면 양수인은 원칙적으로 임대인의 지위를 승계한다. 임대인의 지위에는 보증금 반환채무도 포함되므로, 양수인이 임대인의 지위를 승계하면 종전 임대인의 보증금 반환채무는 소멸한다.

그런데 여기에는 중요한 예외가 있다. 과거 대법원은 '대항력 있는 주택임대차가 종료된 상태에서 임차주택이 양도된 경우에도 임차인이 임대인의 지위 승계를 원하지 않는다면, 양도 사실을 안 때부터 상당한 기간 내에 이의를 제기해 승계되는 임대차 관계의 구속에서 벗어날 수 있다'고 판단했다. 이 경우 종전 임대인의 보증금 반환채무는 소멸하지 않는다.

즉, 매도인과 매수인이 매매계약을 체결하면서 '전세보증금은 매수인이 승계한다'고 약정했더라도, 임차인과의 관계까지 완벽하게 정리되는 것은 아니다. 임차인의 의사와 구체적인 행동에 따라 임대인의 지위 승계 여부가 달라질 수 있기 때문이다.

임차인이 새 임대인의 지위 승계를 원하지 않는 경우에는 임대차 관계를 종료하고 보증금 반환을 요구할 수 있지만, 이는 임차인이 이를 안 시점과 이후의 행동 등 구체적인 사정에 따라 판단된다. 따라서 단순히 "집주인이 바뀌었으니 계약을 해지할 수 있다"고 이해해서는 안 된다.

실제로 법원은 임차인이 소유권 변동 사실을 안 뒤 어떤 행동을 했는지 등 구체적인 사정을 종합해 임대인의 지위 승계에 이의를 제기한 것인지 판단한다. 임차인의 특정 행동 하나만 떼어내 기계적으로 판단하는 것은 아니다.

따라서 임차인이 새 소유자에게 "보증금은 언제 돌려받을 수 있느냐"고 문의했다는 사실만으로 곧바로 임대인의 지위 승계를 받아들였다고 단정하기 어렵다. 반면 새 소유자와 새로운 임대차 계약을 체결하거나 임대차 조건을 새롭게 정하는 등 적극적인 행동을 했다면 승계를 받아들인 것으로 평가될 가능성이 있다.

결국 전세 낀 매물의 거래에서는 매도인과 매수인, 임차인 모두 소유권 변동과 임대차관계의 변화를 정확하게 이해할 필요가 있다.

매도인은 매매계약을 체결했다고 해서 임대차와 관련된 모든 법적 책임이 자동으로 사라진다고 생각해서는 안 된다. 특히 분쟁 예방을 위해서는 매매계약 체결 단계부터 임차인에게 소유권 변경 사실을 알리고, 승계에 관한 의사를 미리 확인받아 두는 과정이 필수적이다.

[양정아 한국공인중개사협회 이사]