“이건 사기” vs “투자 기법”…‘갑론을박’ 무자본 갭투자, 당신의 생각은?

임대 만기 도래, 보증금 반환 놓고
“세입자에 선 공지 안했다면 사기”
“미래지향적 투자, 사기 몰이는 과해”

전세사기 피해 [사진 = 연합뉴스]

대한민국 임대시장을 덮친 ‘전세사기’가 좀처럼 근절되지 않고 있다. 세입자 피해도 눈덩이처럼 커지고 있는데, 정치권에서는 전세사기특별법 등 피해자 지원을 위한 대책을 마련하고 있지만, 한순간에 전재산을 잃은 세입자들은 여전히 힘든 생활을 이어가고 있다.

전세사기 가해자들이 집을 매수하기 위해 주로 활용한 방범이 ‘무자본 갭투자’라는 사실이 알려지면서, 국내 최대 부동산 커뮤니티에서 이와 관련 “사기다”, “아니다”를 놓고 갑론을박이 펼쳐져 관심을 끌고 있다.

무이자 갭투자는 시세차익을 목적으로 주택 매매가와 전세가의 차액(gap)이 적은 집을 고른 후, 주택 매입 전후로 바로 전세 세입자를 구하는 방식을 말한다.

14일 부동산 업계에 따르면, 최근 국내 최대 부동산 커뮤니티인 부동산 스터디에는 ‘갭 투자가 사기인 이유’라는 제하의 게시물이 올라왔다.

해당 글을 작성한 A씨는 “내가 전세보증금을 안고 집을 샀는데, 전세보증금을 돌려줄 돈이 새로운 세입자에게서 받아서 주는 방법밖에 없다면? 만일 새로운 세입자가 없으면 집을 팔아야만 돈을 돌려줄 수 있다면?”이라고 물었다. 그러면서 “이것은 집 계약 시점부터 변제능력이 없기 때문에 사기죄로 보는 것이 타당하다”고 주장했다.

A씨는 “이런 부동산 투자로 돈을 번 사람들이 더 돈을 벌기 위해 사람들을 끌어 들이다 보니 점점 여러 사람들에게 퍼진다”면서 “한 두 명의 미꾸라지가 물을 휘졌는다고 흙탕물이 되는 것이 아니고, 미꾸라지가 점점 많아 진 것이 문제”라고 짚었다.

갭 투자는 정상 거래라고 주장하는 갭투자 집주인 측 법조인의 언급도 소개했다. ‘갭 투자’는 민사법상 허용되는 거래 방식이고, 임대차 보증금의 액수는 시장의 거래가격과 당사자의 선택에 따라 자율적으로 결정된다는 점, 임차인이 임대차보증금 중 일부를 돌려받지 못할 수 있는 위험은 임대차 계약관계에 내재된 위험에 해당한다는 점 등이 그것이다.

즉, 임차인이 종국적으로 임대차보증금 중 일부를 회수하지 못하게 됐다 하더라도 임대차 보증금을 지급받은 행위를 사기죄에 해당한다고 단정할 수 없다는 요지다. 이에 대해 A씨는 “세입자가 위험을 안고 들어왔으니 (전세금을) 못 받아도 사기는 아니라는 주장인데, 과연 세입자들이 이런 위험 알고 들어갔을까”라고 반문했다.

A씨는 현재 문제되는 것은 모든 갭 투자가 아닌 비정상적인 무자본 갭투자라고 지목했다. A씨는 “임차인에게는 계약 종료 시 임대차 보증금 반환을 받지 못할 위험 유무가 계약 체결 여부를 결정하는 중요한 요소”라면서 “임차인으로서는 임대인에게 임대차 계약기간이 종료되는 시점에 임대차보증금을 반환할 의사와 능력이 있음을 신뢰해 계약을 체결하게 된다. 따라서 ‘임대차 보증금의 반환’은 ‘임의적인 이행’을 의미하는 것으로 봐야 한다”고 적었다.

A씨는 이어 “강제 집행은 원칙적인 변제 방식인 임의적인 이행이 불가능할 경우 사용하는 최후의 수단이며, 임대차 부동산은 임대차 보증금 반환 채무의 담보 역할을 하는 것일 뿐”이라며 “통상 임차인들은 계약 만기 시 임대인이 자력으로 임대차 보증금을 반환할 것을 믿고 계약을 체결하는 것이지, 처음부터 임대차 목적물인 부동산의 경매대금에서 임대차 보증금 상당액을 배당받을 것을 예정하고 임대차 계약을 체결하는 것이 아니다”라고 지적했다.

그러면서 사기죄는 범죄 행위 당시를 기준으로 판단하고, 이후 사정 변경은 고려 대상이 아니라면서 “새로운 세입자가 들어와야만 변제할 수 있거나, 경매가 돼야만 변제할 수 있었다면 사기죄에 미필적 고의가 있다고 봐야 한다”고 재차 강조했다.

해당 게시물은 게재 당시 부동산 커뮤니티를 뜨겁게 달궜다. 회원간 갑론을박도 치열하게 벌어졌다.

갭투자와 사기가 무관하다는 회원들은 “전세 기간 지나면 주거효용을 계속 누리고. 여차 하면 팔아서 보증금을 반환하면 된다”, “사기의 성립 요건이 없다. 미래지향적인 투자를 사기로 몰아가는 건 아니다”, “자본주의나 사회 시스템에 대한 기본 이해 없다”, “억울하면 은행에서 돈 빌려서 집 사면 되지 않나”, “대출 받기도 집값 떨어지는 것도 싫어 전세살면서 사기라니” 등의 댓글을 남겼다.

해당 게시물에 반대하는 댓글이 올라오자 A씨는 댓글창에 장문의 반박글을 남겼다. 그는 “‘임대차 계약기간이 종료되는 시점에 임대차 보증금을 반환할 의사와 능력이 있음을 신뢰하여 계약’ 이 문구가 판례 문구다. 임대인이 ‘새로운 세입자 구하기 전에는 세입자 보증금 못 돌려준다’고 말했다면 거짓이 없기 때문에 아무런 문제없는 것은 명확하다. 아무도 그런 말을 하지 않아 사기라는 것이다”라고 본인 주장을 재차 강조했다.

A씨는 이어 “‘은행에서 집을 담보로 대출받아 보증금을 줘야지’, ‘새로운 세입자를 구해서 줘야지’ 이 모든 게 위험을 강제로 임차인에게 넘기는 행위”라면서 “이것을 말하지 않았다면 거짓말 한 것”이라고 꼬집었다. 그러면서 최근 몇 년 사이에 하급심 전세사기 판례가 나오기 시작했는데, 곧 대법원에서 명확하게 선을 그어줄 것으로 예상된다고도 했다.