명일동 재건축 7개 단지 총정리

강동구 명일동 재건축이 박차를 가하고 있습니다. 주요 단지들이 연이어 안전진단을 통과하며 군불을 피우는 가운데, 고덕현대가 명일동 일대 최초로 신통기획안을 확정했죠. 이번 기회에 일대 재건축 현황도 정리해 보겠습니다.

신통기획 확정한 고덕현대, 50층으로 940세대 짓는다

서울시는 지난 7월 28일 명일동 고덕현대아파트 재건축 신속통합기획안을 확정했다고 밝혔습니다. 37,658㎡ 면적에 약 940세대 규모입니다. 용적률300%로 높이는 50층 내외에 달하는 마천루로 계획되었습니다.

이번 신통기획의 특별한 부분은 통합개발 구상에 있습니다. 원래 고덕현대는 연접한 명일한양과 통합재건축을 하느냐 마느냐로 시끌시끌했죠. 아직도 해결되지 않은 이 문제에 대한 서울시의 해법은 그냥 개별 재건축으로도 통합개발 효과가 나게 하는 것이었습니다. 덕분에 초고층 개발도 가능해졌다는 설명입니다.

서울시는 곧 개통하게 될 9호선 한영외고역 쪽으로 은하수공원을 이전 배치하는 구상을 밝혔고요. 단지 서쪽으로 녹지와 걷기 편한 길을 조성하고, 북쪽으로는 근린생활시설을 배치해서 가로를 활성화한다는 계획입니다.

고덕현대아파트는 현재 총 524세대 규모 7개 동 아파트입니다. 전용 84㎡가 6월에 최고 11.9억, 131㎡는 최고 15.3억 원에 거래됐고, 현재 호가는 각각 14억, 16억 원입니다. 평균대지지분은 21.7평으로 주변에서 가장 넉넉한 편입니다.

박차 가하는 ‘명일동 재건축 4인방’ 신동아, 우성, 한양

고덕현대와 함께 신동아, 우성, 한양을 묶어서 ‘명일동 재건축 4인방’이라고 부르기도 합니다. 입주 시기와 단지 구성도 비슷해서 같은 부류로 묶이고 있죠. 상업지역을 감싸고 있어서 생활 인프라도 준수한데, 여기에 학원가까지 형성되어 있어서 관심을 많이 받는 단지들입니다.

이 중 신동아와 우성은 안전진단 절차를 모두 마무리했습니다. 신동아는 앞서 3월에 이미 안전진단 절차가 끝났다고 하고, 우성도 5월에 강동구가 2차 안전진단이 불필요하다는 결론을 내렸다는 소식입니다.

신동아는 1986년 입주한 570세대 규모 아파트입니다. 5호선 고덕역 역세권에 자리 잡은 단지로 최고15층 규모고 용적률은 179%입니다. 평균 대지면적은 20.6평 수준으로 준수합니다.

구성은 전용 81㎡, 112㎡, 127㎡입니다. 5월에 127㎡가 16억 원으로 실거래됐고, 81㎡가4월에 9.6억 원으로 거래됐습니다. 같은 타입 현재 호가는 최소 14억까지 치솟았습니다.

명일우성도 구성이 비슷합니다. 1986년 입주했고 572세대 규모입니다. 최고 15층, 용적률 182%이고 평균 대지면적은 20.3평입니다. 명일동 4인방 중에 유일한 초품아입니다.

전용 84㎡와 133㎡로 구성되어 있습니다. 거래가 꽤 활발한데요. 전용 84㎡는 6월에 12.5억 원, 133㎡는 6월에15억 9,300만 원으로 실거래가 성사됐습니다. 현재 호가는 실거래가와 비슷한 수준입니다.

명일한양은 지난해 말부터 진행한 정밀안전진단 결과가 나왔고, 현재는 강동구의 판단을 기다리고 있는 것으로 알려졌습니다. 강동구가 우성처럼 적정성 검토가 불필요하다고 판단한다면 본격적으로 재건축 절차를 시작하게 됩니다.

한양도 1986년 입주했습니다. 540세대 규모로 최고 15층, 용적률은 175%입니다. 평균 대지면적은19.7평입니다. 5호선 고덕역이나 명원초와 거리가 있는 편이지만, 단지 동남쪽 사거리에 9호선 한영외고역이 들어설 예정입니다.

단지는 84㎡, 106㎡, 119㎡ 구성입니다. 6월에 전용84㎡가 13.5억 원, 119㎡가 15.5억 원으로 실거래됐습니다. 호가는 84㎡가 14억 원, 119㎡가 15.7억 원까지 나와 있습니다.

매머드급 잠재력 삼익그린 2차, 내홍 수습 중

삼익그린2차는 최근 들어 내홍이 일단락되는 모양새입니다. 2017년에는 신탁방식으로 사업을 추진하다가 동의율이 부족해서 돌아왔고, 지난해까지 조합과 비대위 간에 소송전까지 있었는데요. 올해 들어 새 조합장을 선출하면서 진정국면에 든 것으로 보입니다.

1983년 입주한 단지입니다. 최고 15층에 용적률은 171%입니다. 명일역 역세권이고 고명초등학교 초품아에다 무엇보다도 세대수가 2,400세대로 이미 매머드급이죠. 당초 계획은 최고 35층 규모로3,350세대(분양 2,740세대)를 새로 짓는다는 것이었는데, 오래된 계획이라 일정 부분 수정은 있을 전망입니다.

평균 대지지분은 16평 수준이고, 전용 42㎡부터 128㎡까지 7개 타입이 있습니다. 전용 84㎡는 5월에 12.9억 원에 실거래됐고, 전용 42㎡도 6월에 8억 3천만 원에 실거래가 됐습니다. 7월에 5억 원대 거래가 있는데 추이나 호가를 보면 대세 하락으로 보기는 어려워 보입니다.

안전진단 재도전 착수한 고덕주공9단지

고덕주공9단지는 안전진단 재도전에 착수했습니다. ‘21년에 정밀안전진단 적정성 검토에서 C등급으로 유지보수 판정을 받고 사업에 제동이 걸렸는데요. 올해 5월에 새로 정밀안전진단 용역업체를 선정하고 절차에 들어갔습니다.

이 단지도 상당한 규모를 자랑합니다. 1985년 입주한 최고 15층 14개 동 1,320세대 아파트입니다. 용적률은 181%입니다. 왕복 2차로 하나만 건너면 바로 대명초등학교고, 길동공원과 9호선 한영외고역 예정지도 가깝습니다.

5개 타입이 있지만 전부 전용 83㎡로 대지지분 차이는 거의 없습니다. 평균 16.5평입니다. 6월에 A타입이 최고 11.7억 원으로 실거래됐고, 호가는 최저 12억 원 수준입니다.

안갯속 삼익가든, ‘5동 빼고 간다’ 토지분할 진행 중

삼익가든(삼익맨숀)은 ‘21년에 사업을 반대하던 5동을 떼버리고 조합설립인가를 받았는데, 기대만큼 사업에 진척이 없습니다. 현재는 토지분할을 위한 소송전을 진행 중인 것으로 알려졌습니다.

단지는 1984년 입주했고 10개 동 768세대 규모입니다. 전용 57㎡부터 146㎡까지 8개 타입으로 구성되었습니다. 최고 15층에 용적률은 174%입니다. 5호선 굽은다리역과 길동공원이 가깝습니다. 조합은 용적률 300%에 지상35층 높이로 14개 동 1,169세대 규모 아파트를 새로 짓는다는 계획입니다.

평균대지지분은 17.5평입니다. 5동의 전용 146㎡ 60세대는 세대별로 대지면적이 35평씩이고, 전용 82㎡는 20평씩입니다. 사업이 아직 안갯속을 헤매고 있어 매수세는 약한 편입니다. 4월에는 82㎡와 72㎡가 10억 원으로 실거래가 성사됐습니다. 호가는 72㎡가 10억 원, 82㎡가 11억 원 정도입니다.

명일동 일대는 최근 거래량이 붙고 있습니다. 지난해만 해도 월평균 1~2건에 불과하던 거래량이 상반기에는 월평균 27건으로 부쩍 늘었죠. 주공9단지, 삼익그린2차, 우성 같은 단지들은 제법 거래도 붙고 있습니다. 재건축에 관심이 있으시다면 추이를 지켜보는 것도 좋겠습니다. 물론 서두르지 않고, 신중하게 말이죠.