대출 전문가 김은진(레오비젼 대표) 대표를 자신의 상황에 맞는 최적의 대출 상품을 찾는 방법을 알아봤습니다. 아울러 경제 상황에 따라 변동하는 대출 규제와 정부 정책에 대한 분석을 통해 유연하게 대처하는 방법을 들어봤습니다.

2024년 대출 시장 변화

올해 전세가 만기된 분들이 내 집 마련으로 돌아선 분들이 많았어요. 대출 한도도 예전 전 정권에 비해서 많이 늘었고요. 예전에는 서울 전 지역이 40%밖에 안 됐지만, 지금은 거의 비규제로 풀려 대출 한도도 많이 나오니까 많은 분들이 대출을 받아서 내 집 마련을 많이 하셨어요.

그런데 지금은 규제를 한다기 보다는 은행에 가계대출을 좀 줄이라는 메시지를 전달하다 보니 은행에서 대출 받기가 좀 어려워졌어요. 그래서 7~8월에 비해 거래가 많이 줄어든 상황입니다.

최적의 대출 시기

그동안 반복이 됐던 게 연말엔 대출이 어렵고 연초에 대출이 풀리는 상황이었어요. 그런데 내년은 좀 두고 봐야 될 것 같습니다. 정부에서 대출 총량제를 강화할 생각이라 내년 1월이 됐다고 해서 대출이 다시 풀린다라고 단언하기는 어렵습니다.

또한 현재 모든 은행 대출이 막힌 게 아닙니다. MCI를 쓸 수 있는 은행이 제일은행이 남아 있고 DSR도 하나은행과 제일은행이 40년입니다. 그리고 전세대출도 하나은행과 제일은행은 가능합니다.

대출 종류부터 대출 잘 받는 순서까지 A to Z

신생아 특례 대출이 가장 좋고 디딤돌 대출, 보금자리론 대출, 그리고 1금융권 은행 대출을 알아보세요. 이후 보험사, 2금융권으로 점차 알아보면 좋은 조건을 찾을 수 있습니다.

1주택자 갈아타기는 무주택자 기준으로 똑같이 알아보시고 디딤돌 대출, 신생아 대출은 완전 무주택자인 분들만 가능합니다. 그래서 갈아타기를 하시는 분들은 보금자리론과 은행 대출을 확인하고 다주택자는 보험사 쪽을 알아보면 좋을 것 같습니다. 사업자 대출은 1금융권보다는 2금융권에서 진행을 하는 경우가 많습니다.

또한 주담대를 받을 때 가장 중요한 조건 중 하나가 주택수입니다. 상속으로 받은 집은 없는지, 내가 과거에 주택을 팔았던 기록이 있어서 생애 최초가 안 되는 사람인지 등은 체크를 하는 게 좋습니다.

대출은 크게 담보대출과 무담보대출 두 가지로 나뉩니다.

일례로 전세대출은 담보대출입니다. 담보가 없는 대출은 신용대출입니다. 본인의 급여를 보고서 대출을 해주는 게 신용대출이기 때문에 신용대출은 근로자가 받는 겁니다. 통상 급여의 1배에서 1.5배 정도를 신용으로 사용을 할 수 있는 게 신용대출입니다.

신용대출은 2가지 형식으로 지급이 되는데 일시불로 내 통장에 돈이 들어오는 신용대출과 직장인들이 많이 이용하는 마이너스 통장, 마통이 있습니다. 마통은 사용을 안해도 부채로 잡힙니다

DSR 적용 안 받는 대출의 비밀: 사업자 대출부터 전세 대출까지

사업자 대출은 DSR을 보지 않습니다. 또한 전세 대출, 정책 자금 대출, 중도금 대출, 이주비 대출은 DSR을 보지 않습니다. 때문에 청약에 당첨돼 납부하는 중도금 역시 DSR을 보지 않습니다.

하지만 중도금 대출을 실행하고 이후에 집을 사서 담보 대출을 받을 때는 본인이 갖고 있는 모든 대출을 다 합산해서 DSR을 계산합니다.

즉, 내가 중도금 대출, 이주비 대출, 전세 대출을 받을 때는 DSR을 안 보지만 기타 대출, 다른 대출을 받을 때는 영향을 미칠 수 있습니다.

대출의 기술: 신생아 특례대출부터 명의 활용법까지 대출 꿀팁

신생아 특례대출 잘만 활용하면 저리로 이용할 수 있습니다. 어떤 분은 금리 1.7%로 대출을 받았습니다. 여러분들도 이런 상품이 나오면 내가 해당자인지 확인하시는 것이 좋을 것 같습니다.

또한 생애 최초 대출은 금리 면에서는 혜택이 없지만 한도 면에서는 혜택이 좋습니다. 생애 최초는 80%까지도 대출을 해줍니다(방공제 적용). 전세를 낀 집을 살 때도 대출이 나오는데 물론 대출 한도가 6억으로 제한이 되어 있지만 규제 지역은 통상 50%밖에 대출이 안 되는데, 생애 최초는 80%까지도 대출이 가능합니다. 주의할 점은 디딤돌 대출의 생애 최초가 다르고 보금자리론의 생애 최초 대출 한도 등 조건이 다릅니다. 내가 생애 최초 대출이 가능하다면 디딤돌에 해당하는 생애 최초인지, 보금자리론인지, 아니면 은행 상품에 해당하는지를 확인해서 혜택을 누리면 좋을 것 같습니다.

명의 활용도 잘하면 대출을 유리하게 받을 수 있습니다. 예를 들면, 부부 공동 명의는 대부분의 은행이 부부는 거의 한 몸이라고 보고 한 사람이 지분을 가지고 대출하는 것처럼 똑같이 인정을 해줍니다.

만약에 형제 공동 명의나, 부모 자식 간 공동 명의 등은 부부 공동 명의가 아니기 때문에 은행에 따라서 제한을 두는 경우도 있지만 제한을 두지 않는 은행도 있습니다. 예를 들면, 혼인을 해도 혼인 신고를 조금 있다가 한다거나, 남남 공동 명인데 대출에 전혀 제한을 받지 않는다면, 혼인 신고를 안 해도 되는 상황이 더 유리할 수 있습니다.

그리고 부부 공동 명의도 대출은 한 사람이 받는 겁니다. 공동 명의도 한 사람이 대출을 받고 다른 한 사람은 담보를 제공하는 겁니다. 부부 공동명의여도 부부 중 한 명이 대출을 받는다면 다른 한 사람은 대출이 전혀 없는 것이기 때문에 또 다른 대출을 받을 수 있습니다.

전세대출 잘 받는 법

전세대출은 부부만 봅니다. 담보대출은 주택수를 계산할 때 등본상에 있는 직계존비속을 모두 봅니다. 만약에 부모가 있고, 아이가 집이 있다면 모두 주택수에 포함되기 때문에 분리를 하라고 얘기해 드리는데요.

전세대출은 부부의 주택수만 보기 때문에 아이가 대출을 받을 때 부모가 집이 있어도 무관합니다.

대출을 많이 받고 싶으시면, 여러분들의 소득이 정확히 얼마인지, 부채가 정확히 얼마인지, 내가 사고 싶은 집의 KB시세가 얼마인지를 파악하는 게 좋습니다. 또한 정확한 소득과 부채도 알고 있어야 하는데 신용 대출과 담보 대출이 어느 정도인지 나눠서 얘기를 하면 좀더 정확한 대출 금액을 확인할 수 있습니다.