[땅집고] 유네스코 세계문화유산인 수원 화성을 끼고 있는 경기 수원시 행리단길 상권. 도심 입지지만 옛 정취를 느낄 수 있는 독특한 분위기 덕분에 최근 20~30대 젊은층이 즐겨 찾는 상권으로 급부상했다.
수원 화성으로부터 남동쪽으로 직선 330여m 떨어진 곳에는 유독 세련된 분위기를 내는 ‘수원행궁 뉴스뮤지엄’ 건물이 있다. 지하 1층~지상 4층 규모인데 크게 낸 창문으로 각 층마다 독특한 매장이 팝업스토어 형태로 입점한 모습이 훤히 들여다 보이면서 최근 젊은층 발길이 끊이지 않는다.
지상 1층에는 서울 이태원에서 줄 서서 먹는 맛집으로 소문난 ‘라이너스 바베큐’와 한국식 수제 맥주의 원조 브랜드로 알려진 ‘맥파이 브루어리’가 들어섰다. 지상 2층 이상 공간에는 다양한 침구류, 홈웨어, 빈티지 조명 등 다양한 리빙 제품을 판매 중이다.
그런데 ‘수원행궁 뉴스뮤지엄’이 처음부터 젊은층 이목을 끄는 건물은 아니었다. 원래 1988년 준공해 올해로 36년째 된 ‘산동장’이었다. 노후화된 시설 때문에 투숙객이 드문 낡은 모텔이었다. 이 건물을 프롭테크 기업 ‘루센트블록’이 매입한 뒤 김종석 에이티쿠움파트너스 대표의 리모델링 건축 기획과 공간 운영사 어반플레이의 브랜드 협업을 통해 행리단길 일대 핫플 건물로 재탄생시킨 것이다.
주목할 만한 점은 이 건물을 리모델링하는 데 총 7억원으로, 3.3㎡(1평)당 150만원 정도가 들었다는 것. 최근 인건비와 자재값이 동반상승하면서 건축비가 3.3㎡당 500만원을 호가하는 점을 감안하면 매우 파격적으로 저렴하다. 리모델링을 맡은 김종석 에이티쿠움파트너스 대표는 서울 강남과 성수동, 서대문구 연희·연남동 일대 건물 150여채를 신축·리모델링한 베테랑 건축가로 땅집고 건축주대학의 대표 강사다. 김 대표는 “행리단길 일대 ‘수원행궁 뉴스뮤지엄’은 그야말로 최소 비용으로 최대 건축 효과를 낸 사례”라며 “리모델링을 진행하고 싶지만 예산이 부족해 고민하던 건물주라면 충분히 참고할 만할 것”이라고 전했다.
■평당 단돈 150만원의 마법…최소 비용으로 최대 효과 내는 리모델링
김 대표는 ‘수원행궁 뉴스뮤지엄’ 리모델링 건축비 총 7억원 중에선 철거와 구조 보강에 가장 많은 비용이 들어갔다고 말했다. 건물이 총 19개실 규모 모텔이다보니 각 층마다 침실을 구획하기 위한 비내력벽이 여럿 설치돼있었다. 이런 비내력벽을 모두 철거하니 각 층마다 70평 정도 되는 널찍한 공간이 조성돼 복합문화공간으로 활용할 수 있는 기반이 마련됐다.
건물을 지탱하던 벽을 철거하니 안전을 위한 골조 보강이 필요했다. 지하 1층부터 지상 4층까지 총 5개층에 이르는 골조에 대해 H빔 보강공사를 진행했다. H빔 보강공사란 강도가 높으면서 단면 보양이 H로 생긴 철제 뼈대를 기반으로 추가적인 자재와 건축 기술을 적용해 건물의 구조적인 강도를 강화하고 보완하는 작업을 말한다.
상업용 건물인 만큼 임차인을 돋보이게 하기 위한 설계도 필요했다. 김 대표는 건물에 나있던 창문 높이를 각각 2배 정도 키우는 방식을 택했다. 김 대표는 “가장 큰 창문을 기준으로 높이를 약 1m 정도 키웠다”며 “도로를 지나는 사람들이 건물을 바라볼 때 매장 안까지 들여다보면서 흥미를 느낄 수 있는 시각적 유인 효과를 극대화했다”라고 했다. 때가 탄 듯한 분홍색 타일이 붙어 있던 외관은 벽돌을 쌓아 새로 마감할 계획이었지만, 비용 최소화를 고려해 밝은 회색 페인트로 칠하는 것으로 마무리했다.
■널찍한 70평 내부 희소성 있어…4층엔 직접 숙박 체험하는 공간도
‘수원행궁 뉴스뮤지엄’ 건물주인 루센트블록 측은 앞으로 이 건물이 행리단길 일대에서 희소성을 갖출 가능성이 높을 것이라고 기대하고 있다. 행리단길에는 준공한지 30~40년 이상으로 낡았으면서 한 층당 실사용 면적이 10~20평 정도로 좁은 건물이 대부분이다. 이런 상황에서 리모델링을 거쳐 깔끔한 외관을 갖춘 데다 각 층 임대면적이 70평으로 넓은 ‘수원행궁 뉴스뮤지엄’이 임대차시장에서 인기를 끌 수 밖에 없을 것이란 설명이다.
루센트블록은 원래 모텔이었던 이 건물 특성을 살린 공간 기획도 선보일 계획이다. 현재 수원시는 숙박업소가 실제로 숙박업을 영위하지 않으면 숙박면허를 반납하도록 하고 있으며, 특히 지역 최대 관광지로 조성 중인 행리단길 일대에서는 신규 숙박면허를 내주지 않고 있다. 이 점을 겨냥해 루센트블록은 건물 4층에 대한 숙박시설 2개실은 그대로 남겨두고, 이 곳을 고급 호텔처럼 꾸며 방문객들이 실제로 투숙하면서 침구류 등 라이프 스타일 물품을 직접 체험한 뒤 구매까지 할 수 있는 신개념 공간으로 조성하기로 했다.
안명숙 루센트블록 총괄이사는 “현재 행리단길 임대차시장을 보면 소규모 카페, 식당, 공방 등 임차인이 대부분”이라면서도 “하지만 앞으로 상권이 확장하면서 대형 브랜드가 유입된다면 ‘수원행궁 뉴스뮤지엄’처럼 규모를 갖춘 특색 있는 건물이 인기 매물로 떠오를 것이라고 기대 중이다”고 했다.
<돈 버는 건축 노하우, 직접 보고 배우세요…'건축주대학' 30기 수강생 모집>
국내 최고 실전형 건축 강의인 ‘땅집고 건축주대학’이 17일 30기 과정 개강을 앞두고 수강생을 모집한다. 이번 과정에서는 건축비 상승과 고금리를 이겨내는 수익형 빌딩 건축 노하우를 집중적으로 다룬다.
땅집고 건축주대학은 꼬마빌딩, 상가주택 등 수익형 건축을 준비 중인 예비 건축주가 대상이다. 단순한 집짓기 기초 교육이나 건축 인문학 강의가 아니라 ‘돈 버는 건축’ 노하우에 초점을 맞추고 있다. 평생 한 두번하는 건축에 나서기 전 건축주가 반드시 알아야 할 설계 전략, 건축비 산정 방법, 시공 견적서 보는 법, 임대차 및 건축과 관련한 상속·증여 노하우 등을 전한다.
실제 꼬마빌딩 건축 성공사례를 다루는 케이스 스터디 위주로 총 12회 강의를 진행한다. 수익형 빌딩 현장을 직접 찾아가 성공 노하우를 배우는 현장 스터디도 2회 포함한다. 서울 강남과 성수동, 서대문구 연희·연남동 일대 건물 150여채를 신축·리모델링한 베테랑 건축가 김종석 에이티쿠움파트너스 대표가 ‘건축 기획, 왜 중요한가? 성공적인 건축의 시작’을 주제로 강의한다. 배우 이영애씨 집을 설계한 현상일 구도건축 소장이 신축 빌딩 설계 차별화 전략을, 한국건축문화대상 신진건축사 우수상을 받은 임승모 SML 소장은 ‘신축인가, 리모델링인가’를 주제로 효과적인 건축 방향을 각각 제시한다. 정동근 변호사는 건축 소송·부동산 분쟁 예방 포인트를, 방범권 세무사는 건축을 활용한 상속·증여·양도 세무 전략을 각각 알려준다.
최한희 땅집고 아카데미 운영사무국장은 “건축주대학 과정을 수강했다고 건축 전문가가 될 수 있다는 것은 아니다”면서도 “수강생이 건물을 지을 때 건축사무소와 시공사에 명확하고 효율적으로 의견을 제시하고 소통할 수 있을 것”이라고 했다. 수강료는 190만원이다. 부부 등 가족이 함께 등록하면 할인한다. 신청은 땅집고M 홈페이지(https://zipgobiz.com ▶바로가기) 에서 하면 된다. (02)6949-6190.
글= 이지은 땅집고 기자